地产“小阳春”成色较好，市场止跌回稳有支撑
一、地产“小阳春”的成色
- 成交量：受春节错位影响，重点城市二手房网签量弱于去年同期，但实时签约数据显示多数城市“小阳春”成交好于去年同期，低能级城市表现更亮眼。北京、上海在政策利好下实现双位数增长。
- 挂牌价：全国挂牌价环比降幅走阔至-0.5%，但结合挂牌量看价格调整压力相对有限。上海等城市挂牌量回升带动房价小幅回落。
- 成交结构：成交结构改善，改善房积极入市，高能级城市成交总价上涨，购买力回升。房价收入比多数城市已低于2006年，住房可负担性改善。
二、“小阳春”之后，楼市是否会复刻去年走势？
- 市场分歧：市场关注“小阳春”后的持续性，是磨底企稳还是加速下跌。
- 不同性质：今年“小阳春”是估值底部的自然企稳，去年是政策刺激结果，后者房价泡沫去化不充分，政策利好只能释放积压需求。
- 止跌回稳的双重支撑：
- 长期因素：房价累计跌幅达37.4%-41.2%，租金回报率接近公积金贷款利率，房价收入比回归合理区间，市场估值泡沫已去化。
- 短期因素：“小阳春”供给侧压力相对有限，挂牌量增长温和，预计经历成交淡季磨底后有望企稳。
三、如何把握年内止跌的节奏？
- 看租金价格：3月租金价格环比+0.7%，为2022年以来首次转正。若租金价格持续修复，房子商品属性将触底回升，支撑楼市止跌。
- 看挂牌量走势：
- 第一类：成交放量带动挂牌回升（如上海），房价进入磨底期。
- 第二类：成交放量伴随挂牌回落（如合肥），房价接近底部。
- 第三类：成交缩量叠加挂牌回升（如杭州），适合判断房子金融属性。
- 市场预测：进入“金三银四”后成交淡季，房价可能小幅回落但快速下跌概率小。当重点城市挂牌量再度回落并持续1-2个月，市场有望确认价格底部，预计6-8月楼市筑底。
风险提示
- 宏观经济改善程度不及预期
- 地产企稳节奏慢于预期
- 新房供给瓶颈加剧
