地产专题分析报告：地产止跌已通过“金三银四”的考验

开年以来，房地产市场出现止跌回稳迹象，重点城市二手房成交持续放量，全国二手房挂牌价环比跌幅收窄至-0.3%。市场整体保持谨慎观望，但“金三银四”表现打消了“年初回暖只是下跌中继”的担忧。

地产止跌已通过“金三银四”的检验：

1. 需求侧改善：地产政策缺位，但26个重点城市二手房成交套数同比增长显著，3、4月同比增速分别为16%、30%，需求侧延续改善态势。
2. 供需关系边际变化：重点城市挂牌量逆季节性回落，3月环比仅回升0.6%，4月同环比均出现回落，显示“需求延续改善、供给边际收缩”。
3. 成交价率先转正：4月全国二手房成交价环比由负转正，录得0.05%，挂牌价降幅再度收窄至-0.3%，成交议价率下降带动成交价回升。
4. 租金价格初步止跌：全国租金已反弹0.2%，表明楼市止跌有基本面支撑。

楼市何时确认价格底部？

• 全国层面预计6-8月二手房挂牌价环比降幅将收窄至0附近。
• 城市层面分化：上海刚需房率先止跌回升，深圳改善房触底回升。
• 房价企稳路径：
  • 第一种：由房子消费品属性支撑的价格底部（如上海刚需房），需租金回报率合理且租金止跌。
  • 第二种：金融属性回归带来的价格止跌（如深圳改善房），需关注后续传导至其他核心城市。

风险提示：

• 租金超预期回落
• 宏观经济不及预期
• 地产政策超预期
• 海外地缘政治存在不确定性