2024年度苏州写字楼市场报告

0 1PART ONE城市宏观背景解读 城市宏观背景|核心经济指标 2024苏州GDP预计增长6%，进出口总额增长6.7%，跨境电商增长56% 2 0 2 4年 全 市 经 济 运 行 稳 定 ，1～1 1月 全 市 社 会 消 费 品 零 售 总 额 同 比 增 长4 . 9 %； 固 定 资 产 投 资 同 比 增 长1 . 4 %； 实 现 进 出 口 总额 同 比 增 长6 . 7 %， 进 出 口 总 额 超2 . 3万 亿 元 ， 其 中 跨 境 电 商 进 出 口 总 额 增 长5 6 %， 产 业 结 构 不 断 优 化 ， 发 展 势 头 强 劲 。 2 0 2 4年 苏 州 预 计 全 市 实 现 地 区 生 产 总 值2 . 6 7万 亿 元 ， 增 长6 %左 右 ， 增 速 居 全 国G D P万 亿 级 城 市 前 列 。2 0 2 4年 苏 州1-1 1月 实现 固 定 资 产 投 资 超5 7 0 0亿 元 ， 办 公 楼 投 资 增 长5 4 . 7 %， 新 签 约 亿 元 以 上 项 目 超2 0 0 0个 ， 经 济 发 展 动 能 持 续 增 强 。 2024年苏州IPO数量稳居全国前列，营商环境优越经济活跃 Ø2 0 2 4年 全 国 经 济 面 临 较 大 压 力 ， 苏 州 全 年 累 计 拿 下 境 内 外1 0个I P O，虽 较 前 几 年 有 所 减 少 ， 但 横 向 看 仍 稳 居 国 内 城 市 前4， 位 于 国 内 重点 城 市 前 列 ， 充 分 体 现 出 苏 州 充 沛 的 经 济 活 力 、 优 越 的 营 商 环 境 与 较 强 的 发 展 动 能 。 Ø2 0 2 4年 末 ， 苏 州 全 市 存 续 上 市 公 司 达2 6 7家 。 园 区 以6 8家 保 持 领 先 ； 昆 山4 0家 企 业 次 之 ； 新 区 和 张 家 港 皆 在3 0家 以 上 ， 吴 江 也 接 近3 0家 。截 至2 4年 末 ， 苏 州 共 储 备 市 县 两 级 上 市 后 备 企 业 近3 0 0家 ， 上 市 后 备 梯 队 数 量 充 足 。 城市宏观背景|产业政策 苏州科创18条发布，推动科技创新与科技载体建设 Ø2 0 2 4苏 州 国 际 科 创 大 会 上 ， 《 关 于 深 化 科 技 体 制 改 革 促 进 新 质 生 产 力 发 展 的 若 干 意 见 》 发 布 ， 共 六 个 部 分 ，1 8条 举 措 。 《 若 干 意 见 》提 出 全 面 深 化 科 技 体 制 改 革 ， 坚 持 科 技 与 产 业 、 产 业 与 资 本 深 度 对 接 ， 教 育 科 技 人 才 一 体 推 进 ， 着 力 推 动 创 新 链 、 产 业 链 、 资 金 链 、人 才 链 深 度 融 合 ， 加快 培育 发 展 新 质 生 产 力 。并提 出支持 科 技 创 新载体明 确 主 攻产 业 领域， 对 于 创 新载体建 设与 产 业 科 技 创 新 提供资 金支持 与 人 才支持 。 强化企业科技创新主体地位深化科技人才发展体制机制改革 完善高能级科技创新载体建设机制提升产业科技创新整体效能 推进科技成果转化机制改革营造助力科技体制改革的生态环境 7．激发企业自主创新活力。鼓励企业加大研发投入，根据企业投入情况每年给予最高200万元支持。引导外资及港澳台企业加大创新力度，支持其建设研究院、实施重大科技项目，给予最高1000万元支持。8．完善支持企业科技创新体制机制。支持企业牵头或参与各类重大科研任务，对参与国家科技重大专项、国家重点研发的企业给予最高2000万元支持。9．建立科技领军企业培育机制。优化科技型企业梯度培育机制。对苏州市独角兽培育企业给予每年最高200万元、累计最高1000万元支持。10．健全人才自主培养机制。11．构建更具国际竞争力的引才机制。加大全职院士引进力度，对顶尖人才给予最高1亿元支持。科技领军人才，给予最高3000万元支持。12．优化人才激励保障机制。 1．强化战略科技力量。建设牵头类重点实验室，给予最高2亿元支持。建设国家重大创新平台，对获批的给予最高5000万元支持。对列入省预研筹建的给予最高5000万元支持。 13．构建科技成果转化新机制。支持企业提出技术需求，与高校院所联合开展技术攻关、成果转化。14．深化科技成果转化激励改革。坚持科技成果所有权、使用权、处置权、收益权“四权联动”，统筹推进成果转化激励“六项改革”。 2．统筹推进科技创新载体建设。加快建设苏州未来产业研究院。建设新型研发机构，对新建的给予最高1000万元支持。 15．完善科技成果转化服务体系。加快建设全国高校区域技术转移转化中心，吸引全国高校优质科技成果来苏州落地转化。加快布局建设一批概念验证、中试验证平台，给予最高200万元支持。 3．增强科技创新载体可持续发展能力。4．优化科研组织体系。布局建设科创联盟，对其协同创新项目给予最高1000万元支持。支持建设实体化、任务型的创新联合体，给予最高200万元支持。5．构建应用导向的基础研究机制。支持建设国家基础科学中心，对获批的给予最高500万元支持。6．健全重大技术攻关推进机制。支持实施重大攻关项目，给予最高2000万元支持。 16．建立高效知识产权综合管理体制。 17．构建同科技创新相适应的科技金融机制。健全风险补偿机制，对金融机构为科技企业提供科技信贷所产生的损失，给予最高1000万元风险补偿。18．推进科技计划项目管理改革。 政策提升发展机遇，推动产业转型升级 Ø近期 省市政 府出台 了 多项政 策， 加快布局 智能 制造、 跨 境 电 商 以及人工 智能等新兴产 业 领域， 推 动 新兴产 业 与传 统产 业 的 深 度 融 合 ； 同时加 大 人 才培育 力 度 与小 微企 业 的 金 融扶持 ， 营造 良 好的 科 技 创 新 环 境 与 营 商 环 境 。各区政 府 积 极推 动特 色产 业 的 发 展 ，加快产 业焕新升级 与绿 色 转 型， 构建 具有 一流 竞 争力 的 现代产 业 体系， 提 速打 造 具有 全球领 先 地 位 的“智 造之 城”。 各区特色产业发展提速，多个重点项目落地 高新区跨境电商产业提速，多个项目落地 工业园区发力AI+新赛道，推动产业融合 12月高新区与凯德合力打造苏州市全球（跨境）产业创新中心，并设立全市首个跨境独角兽产业基金，发展规模预计10亿元。 12月2024全球人工智能产品应用博览会举行，24个“人工智能+”重大项目签约落地苏州工业园区，这标志着园区在人工智能领域的布局进一步深化，产业生态链得到进一步完善。 12月18日苏州高新区跨境电商生态创新中心启用，将打造集跨境电商贸易全模式、全生态于一体的综合服务平台。近日华贸物流与苏州交通投资集团、苏州高新区签约，将在高新区打造跨境电商产业基地，为区域跨境电商产业的高质量发展赋能增速。 近日新建元数科与中国电子数据产业集团为苏州国际数据港构建以数据金库为核心的数据基础设施并推动国内首个基于中医药典籍数据元件的跨境应用落地，为数据跨境流动提供了新思路探索了新方法。 相城区加快推动汽车产业链聚链成圈 12月位于相城区黄埭镇的燎旺车灯、成岳汽车项目集中投产。两大项目合计总投资约40亿元，将助力地方加速培育汽车产业新生态。 10月苏州市“1030”汽车产业沙龙暨立讯项目签约仪式举行。总投资超120亿元的立讯项目正式签约落户相城区。12月相城经开区新能源汽车产业沙龙活动举行，聚力推动相城经开区新能源汽车产业聚链成势，打造汽车产业链发展示范地。 12月吴中国际人才科创园培育基地、创业江苏金融助力试点园区、国家技术转移东部中心苏州分中心三大科创平台揭牌启动，助力创新发展和成果转化。 城市宏观背景|小结 苏州经济稳中向好发展，经济发展动能持续增强 上市企业数量全国前列，营商环境优越经济活跃 政策提供更多发展机遇，推动科技创新产业融合 各区出台产业相关政策，助力产业优化转型升级 2024年苏州在营企业数量稳定增长，较2023年增速有所下降 Ø2 0 2 4年 苏 州在 营 企 业 稳 定 增 长 ， 截 至2 0 2 4年1 2月3 1日， 苏 州 市注 册在 营 企 业 总 数9 7 3,8 2 9家， 对 比2 0 2 4年1月初增 长3 . 3 6 %，相较2 0 2 3年 的 企 业 数 量 增 长 速 度 有 所放 缓， 增 速 下降1 . 7 6 %；2 0 2 4年 市 内 新 增 企 业9 6,6 0 9家 ，迁 入企 业1,5 6 9家 ，注 销企 业6 5,2 9 6家 ，迁出 企 业1,2 2 8家 。 2024年苏州新增企业数量下降，注销企业数量有所增加 2 0 2 4年 苏 州 新 增 企 业 数 量 较往年 有 所 下降，四 季度 新注 册企 业 数 量 虽 有 所回 升， 但 仍低于 近三年平 均 水 平； 从 注 销企 业看 ，2 0 2 4年注 销企 业 数 量 有 所 增 加 ，四 季度起 注 销企 业 数 量 持 续 上升， 较2 0 2 3年注 销企 业 数 量 增 加了6 . 6 %。 企业迁入数量有所增加，迁出企业数量达近年新高 迁入企业主要为省内企业，新增的分支机构多为企业子公司 从 迁 入企 业来 源看 ，2 0 2 4年迁 入苏 州 的 企 业 仍然以省内及 周 边城 市为 主，迁 入苏 州 企 业最 多的 城 市为 南 京和 上海； 2 0 2 4年 苏 州 分支机构 新 增7 1 1 9家 ， 其 中5 8 %为新注 册 子公 司 ， 新 增 的 分支 机构更 倾向 于选 择昆 山 、高新 区 和 吴 中 区 。 Content01 Content02 2024年企业迁址数量减少，市场活跃度有所降低 2 0 2 4年 苏 州 市 发 生迁 址 事 件约5 . 7万余 起， 较2 0 2 3年 企 业迁 址数 量 下降约1 0 . 4 %， 市场活跃度 有 所 下降； 从 迁 址 走势 看 ， 下半年 苏 州 企 业迁址数 量整体呈现 下降 趋势 ， 年末更 是 降至冰点 ，1 2月仅有2 0 0 0余 起 迁 址 事 件发 生 。 2024年各区在营企业数量多有所增长,高新区企业增速超10% Ø2 0 2 4年 苏 州 大多区域在 营 企 业 数 量 较2 0 2 3年底有 所 增 长,在 营 企 业 增 加 数 量 前三的 区域分别 为 高新 区,吴 中 区 和 昆 山 市,其 中高新 区 的 企 业 增 长率 为全 市最 高,年 内 增 长 速 度 超过1 0 %。工业 园 区 企 业 数 量 仍呈 负增 长状 态,企 业 外溢 问 题 突出 。 企业运行表现|小结 全市企业数量稳定增长，增长速度有所下降 迁入企业数量有所增加，迁出数量再创新高 迁入企业省内城市为主，迁址数量有所减少 各区企业数量多有增长，新区表现最为突出 整体市场表现|租赁表现 2024年净吸纳量租金齐降，空置率上升 2 0 2 4年 市场新 增供 应约4 0 . 3万㎡， 市场存 量 达到3 1 0 . 4万㎡； 年 内录 得 净 吸 纳量 约1 2 . 8 7万㎡， 同 比 下降3 7 %。 2 0 2 4年 苏 州 市租金均 价持 续 下降， 全 年整体租金均 价 为7 4 . 5元/㎡/月 ；整体空 置 率 录 得3 3 . 6 %， 较2 3年 末 上升9 %。 四季度多个项目入市推动市场成交 Ø四 季度多个板 块 均有 新 增供 应项 目入市 推 动 市场 成 交， 其 中星 塘大厦以及 启 航 时 代大厦项 目 出租 率 已超过4 0 %。 新型办 公方面启 航 时 代大厦以 新 能源产 业作 为 主 要 赛 道，而 腾 飞元 创 项