公募REITs月报：供给提速，关注商业不动产REITs投资机会

2026年06月17日 报告发布日期 供给提速，关注商业不动产REITs投资机会 公募REITs月报 齐晟执业证书编号：S0860521120001香港证监会牌照：BXF200qisheng@orientsec.com.cn010-66210535杜林执业证书编号：S0860522080004dulin@orientsec.com.cn010-66210535 研究结论 ⚫2026年REITs顶层制度进入全面落地阶段，监管持续从资产品类、发行机制、资金渠道等维度细化规则，推动商业不动产与基础设施REITs并行发展。商业不动产REITs审核流程大幅简化，截至5月末全市场已受理20单、申报规模超700亿元；同时城市更新、算力基建、绿色资产等细分赛道边界持续拓宽，首批REITs指数产品同步上报，供给扩容与资金引流双向推进，助力市场高质量发展。 ⚫在顶层制度与配套规则的双重加持下，商业不动产REITs试点的落地效率显著提升，供给扩容节奏在5月迎来集中释放。首批4只商业不动产REITs于5月内先后启动网下询价与公众发售，市场反响热烈，全部产品均实现超募并提前结束募集，单月合计完成募集规模超200亿元，成为当月一级市场的核心看点。 在震荡与分化中等待配置机会：可转债市场周观察2026-06-10权益横盘震荡，转债把握波段机会：可转债市场周观察2026-06-04螺蛳壳里做道场——资产配置视角下的固收资产2026-06-01 ⚫5月公募REITs市场延续震荡下行态势，中证REITs（收盘）指数全月累计下跌3.15%。细分板块表现分化显著，仅保障性租赁住房与生态环保基础设施录得正收益，园区基础设施、仓储物流板块调整幅度居前。回调由多因素叠加驱动：底层资产修复节奏偏缓压制盈利预期，首批商业不动产REITs发行形成阶段性资金分流，叠加权益市场风险偏好抬升的替代效应，共同放大了板块调整压力。 ⚫我们认为，在长端利率中枢长期下行、资产荒逻辑延续的背景下，公募REITs凭借稳定现金流与高分红属性，仍是大类资产中优质的固收+替代品种。本轮调整本质是估值的合理回归与市场定价再平衡，当前多数稳健运营项目的现金分派率吸引力已显著提升，为长久期配置资金提供了更优的布局时点，后续基本面扎实、分红确定性强的标的有望率先迎来估值修复。 ⚫5月市场交易热度边际修复，日均成交额与换手率环比双升；新型基础设施、交通基础设施交易活跃度相对较高，特许经营权类流动性表现优于产权类。大宗交易规模有所回落，但加权折溢价率由负转正，反映优质运营标的的配置价值已得到机构资金认可，板块估值支撑边际增强。 ⚫截至2026年5月31日，我国已挂牌上市公募REITs产品达82只，总市值2200.94亿元。5月一级发行节奏大幅提速，单月5只产品完成募集，合计发行规模216.56亿元；其中首批4只商业不动产REITs全部实现超募，将于6月18日在上交所集中上市。当前市场储备项目充足，覆盖多元资产类型，后续供给扩容动力强劲。 风险提示 政策变化超预期；货币政策变化超预期；经济基本面变化超预期；信用风险暴露超预期；数据统计可能存在遗误 目录 1、政策持续细化，商业不动产项目上市........................................................42、二级市场表现：5月走势依旧疲软............................................................53、成交情况：5月交易回暖，大宗折溢价率由负转正...................................84、REITs估值情况........................................................................................85、一级市场情况.........................................................................................10风险提示......................................................................................................12 图表目录 图1：6月上市的商业不动产REITs项目详情...............................................................................4图2：各类资产走势情况..............................................................................................................6图3：5月REITs指数综合表现较弱.............................................................................................6图4：各类别资产月度表现...........................................................................................................7图5：个券综合表现情况单位：%................................................................................................7图6：交易热度环比改善..............................................................................................................8图7：大宗交易量减少但折溢价率转正.........................................................................................8图8：特许经营权类REITs估值情况............................................................................................9图9：产权类REITs估值情况.....................................................................................................10图10：REITs月度发行统计.......................................................................................................11图11：REITs待发行项目更新....................................................................................................12 1、政策持续细化，商业不动产项目上市 2026年，监管层与相关部委在REITs资产范围拓展、投资工具创新、存量盘活机制等维度持续出台政策，推动市场从规模扩张向高质量发展深化。2025年末密集出台的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》等顶层文件，在2026年进入全面落地阶段，构成全年市场运行的核心制度框架。在此基础上，2026年监管层持续出台专项政策，进一步对资产品类、发行机制、资金渠道等领域的边界进行细化拓展，推动市场形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局，政策推进始终贴合国家战略方向，兼顾扩容速度与发展质量。 《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》于2026年起全面实施，将购物中心、写字楼、酒店等成熟商业资产正式纳入试点范畴，同时在审核机制上做出重大调整——商业不动产REITs由证监会直接履行注册程序，无需发改委前置出具专项意见，大幅简化申报流程。配套层面，沪深交易所同步更新业务规则，上交所修订《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法》，深交所搭建“1+7+6”专项规则体系，分业态明确审核标准、信息披露要求与定价配售机制。截至2026年5月，全市场已受理20单商业不动产REITs，总申报规模超700亿元，首批4只产品已完成募集即将上市，不仅扩容了资产供给，也将原始权益人范围从传统基建类央国企，拓展至商业地产龙头、外资与民营企业。 2026年政策持续沿国家战略方向细化REITs细分赛道边界，释放增量资产空间。城市更新领域，继2025年版范围清单将其纳入申报品类后，2026年5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》，首次在国家级专项规划中明确支持符合条件的项目发行REITs，覆盖老旧厂区改造、产业园升级等多元场景。新型基础设施领域，同月国家能源局等四部门联合发文，鼓励算力基础设施申报基础设施REITs，将覆盖边界从传统数据中心延伸至AI相关算力网络资产。此外，内蒙古自贸区方案明确支持清洁能源、生态环保类项目发行REITs，拓宽了绿色资产证券化路径。 与资产端扩容相匹配，2026年政策同步拓宽资金端与市场生态边界，形成“供给扩容+资金引流”的双向推进格局。5月18日，易方达、华夏、南方、中金四家基金公司同步上报中证REITs全收益指数基金，为国内首批REITs指数产品，标志着市场将迈入指数化投资时代。首批产品跟踪中证REITs全收益指数，将为二级市场引入增量配置资金，同时为个人投资者提供低门槛、分散化的REITs投资工具 在顶层制度与配套规则的双重加持下，商业不动产REITs试点的落地效率显著提升，供给扩容节奏在5月迎来集中释放。首批4只商业不动产REITs于5月内先后启动网下询价与公众发售（汇添富上海地产商业不动产REIT、中信建投首农食品商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT），市场反响热烈，全部产品均实现超募并提前结束募集，单月合计完成募集规模超200亿元，成为当月一级市场的核心看点。目前上述4只产品均已完成基金合同生效，将于6月18日在上交所集中挂牌上市，正式向二级市场投资者开放交易。 商业不动产REITs的批量推出，标志着我国公募REITs市场将迈入“基础设施+商业不动产”双赛道并行的新阶段。一方面，该品类打通了商业存量资产的资本化退出渠道，助力商业地产企业降杠杆、转向轻资产运营模式，精准服务实体经济转型；另一方面，多元业态的资产供给进一步丰富了大类资产配置工具箱，叠加REITs指数基金等投资工具的同步推进，资产端扩容与资金端引流形成双向合力，将持续优化市场流动性与定价效率，推动公募REITs市场高质量发展走深走实。 2、二级市场表现：5月走势依旧疲软 5月公募REITs市场延续震荡下行态势，调整压力持续释放，中证REITs（收盘）指数全月累计跌幅达3.15%。同期大类资产表现分化显著：权益市场维持结构性行情，沪深300全月上涨1.73%，中证1000小幅收涨0.32%；转债市场同步承压，中证转债全月下跌2.52%；债券市场保持稳健运行，中债综合指数（总值）财富指数全月小幅上行0.52%。 从波动水平来看，5月中证REITs指数变异系数为1.16%，波动幅度略高于沪深300指数的1.08%，但显著低于中证转债（1.32%）与中证1000指数（1.70%），整体波动在权益类资产中处于偏低水平，但相较中债