2026大型零售物业（LFR）前景洞察报告

大型格式零售市场展望

市场渗透率仍处于低位
澳大利亚大型格式零售（LFR）市场渗透率仅为0.22平方米/人，约为美国和澳大利亚购物中心水平的1/3。尽管人口增长、就业增长和收入增长将推动零售基础扩大，但2025年新增供应降至十年低点，未来五年 completions 将远低于历史水平。CBRE 预测，到2030年，家庭用品销售额将达到940亿澳元，较2020年增长70%。

供应受限，租金上涨
LFR 空置率已降至低个位数，全国72%的购物中心空置率低于2%。悉尼、堪培拉和区域QLD/NSW/VIC 等市场仍相对欠发达。租金自2020年以来全国上涨21%，悉尼涨幅达31%。CBRE 预测未来五年租金将保持中个位数增长，2028年资本化率可能压缩10个基点。

需求强劲，租户多元化
LFR 占零售总销售额的20%-25%，其中家具（27%）、电子产品（37%）和五金（36%）占比最高。近期宠物用品和健身房成为新租户，食品和酒类零售商的渗透率有望提升。头部租户自2019年以来销售额和EBIT增长近50%，利润率稳定在12%。

就业和收入增长
澳大利亚就业市场强劲，2020-2025年新增280万工人，预计到2035年再增290万。平均年收入将从10.5万澳元增长至14.4万澳元。移民将贡献三分之二的人口增长（2025年2.76亿，2035年3.2亿）。

住房市场支撑消费
170,000-180,000套新房建设带动家庭用品支出加速，尤其是在WA、QLD和SA。过去15年悉尼（+7.1%）、布里斯班（+6.0%）和阿德莱德（+5.5%）房价涨幅显著。CBRE 预计未来房价和公寓供应将趋于温和。

投资回报
LFR 过去十年投资回报率领先（+12.8%），主要得益于租金上涨和资本化率压缩。当前平均收益率为6.1%，预计2026年小幅回落，2028年可能压缩10个基点。私人投资者交易额占近十年总量的80%，机构投资者偏好5-10亿澳元规模交易。