房地产开发2026W22：本周新房成交同比-20.8%，5月土拍规模下滑

核心观点与关键数据

土地市场

• 供给端：5月全国土地供应建筑面积3697万平方米，环比上升12.6%，同比下降23%。
• 成交端：5月全国经营性土地招拍挂成交建筑面积2178万平方米，环比下降5%，同比下降27%；成交金额672亿元，环比上升9%，同比减少20%。
• 热度：5月平均溢价率为5.8%，环比下降1.8个百分点，同比下降1.3个百分点。优质地块占比维持高位，杭州、石家庄等地出现高溢价成交。
• 各能级城市：一线城市同比下降20%，二线同比回落39%，三四线同比回落3%。

新房市场

• 本周成交：30个城市新房成交面积为194.0万平方米，环比下降6.2%，同比下降20.8%。
  • 一线城市：63.8万方，环比-9.3%，同比-6.9%。
  • 二线城市：98.8万方，环比+0.4%，同比-9.1%。
  • 三线城市：31.4万方，环比-17.6%，同比-53.6%。
• 累计成交：样本30城今年累计成交3388.4万方，同比-19.9%。
  • 一线城市：1059.6万方，同比-5.2%。
  • 二线城市：1669.4万方，同比-14.4%。
  • 三线城市：659.4万方，同比-43.4%。

二手房市场

• 本周成交：15个样本城市二手房成交面积228.3万方，环比下降8.0%，同比增长8.3%。
  • 一线城市：98.8万方，环比-6.2%。
  • 二线城市：93.8万方，环比-9.4%。
  • 三线城市：35.6万方，环比-9.0%。
• 累计成交：今年22周累计成交4556.3万方，同比增长4.4%。
  • 一线城市：1967.8万方，同比+4.2%。
  • 二线城市：1898.2万方，同比+0.1%。
  • 三线城市：690.3万方，同比+18.8%。

信用债市场

• 本周发行房企信用债17只，环比增加8只；发行规模153.15亿元，环比增加92.15亿元；净融资额71.6亿元，环比增加138.86亿元。
• 债券类型以一般中期票据为主（45.7%），期限以5年以上为主（37.8%）。
• 部分债券发行利率下降，如“26汉光谷SCP001”利率下降290bp。

投资建议

• 维持行业“增持”评级。
• 地产行业基本面仍处在左侧，机会更多来自结构化城市（一线+部分二线+极少量三线）。
• 下游竞争格局改善，头部国央企和优质民企表现更优。
• 建议关注：
  • 多元化经营：华润置地、华润万象生活。
  • 轻资产运营：贝壳-W、我爱我家、华润万象生活、招商积余等。
  • 开发为主的开发商：融资顺畅、布局核心城市、历史包袱轻，如华润置地、建发国际、滨江集团等。
  • 类地方城投、地产转型股。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。