房地产开发2024W17：本周新房成交同比-44.9%，4月政治局会议如何展望？

核心城市或将延续宽松进程，临近4月底大会密切关注中央表述。地方政策面，目前仍处于2023年7月政治局会议定调房地产后的核心城市逐步宽松的进程中。未来可能落地的政策包括：核心城市限购进一步松动、限贷如首付比例的进一步下调、房贷利率及交易税费进一步下调、“三大工程”相关政策继续发力等。中央层面，4月底中央政治局会议临近，我们预计政策基调将重点围绕保交楼（城市房地产融资协调机制）、“三大工程”、住房“以旧换新”等方面。鉴于目前行业下行态势，不排除针对地产需求端相对超预期的表述。我们认为，当前地产供给侧、需求侧、融资侧、保交楼压力仍然存在，我们认为需要更大更完善的一系列政策落地。 5年期以上LPR维持不变。本周成都全面退出限购，南京推出“购房落户”政策。据央行，4月22日5年期以上LPR为3.95%，较上月维持不变。本周成都全面退出限购，全市范围内住房交易不再审核购房资格；同时全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。本周南京进一步放松落户条件，推出“购房落户”政策。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为3.1%，领先沪深300指数1.89个百分点，在31个申万一级行业排名第8名。 新房：本周30个城市新房成交面积为210.8万平方米，环比提升21.4%，同比下降44.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为63.3万方，环比33.6%，同比-32.8%；样本二线城市为99.7万方，环比12.1%，同比-49.4%；样本三线城市为47.7万方，环比28.2%，同比-47.6%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计133.7万方，环比下降4.0%，同比下降19.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.1万方，环比-6.8%；样本二线城市为71.0万方，环比-1.5%；样本三线城市为26.6万方，环比-6.2%。 信用债：本周共发行房企信用债18只，环比增加8只；发行规模共计159.52亿元，环比增加83.52亿元，总偿还量147.6亿元，环比增加56.96亿元，净融资额为11.92亿元，环比增加26.56亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据及一般公司债（32.7%、29.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年及3-5年（37.6%、34.6%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。 2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.4月政治局会议临近，如何展望？ 5年期以上LPR维持不变。本周成都全面退出限购，南京推出“购房落户”政策。据央行，4月22日5年期以上LPR为3.95%，较上月维持不变。本周成都全面退出限购，全市范围内住房交易不再审核购房资格；同时全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。本周南京进一步放松落户条件，推出“购房落户”政策。 核心城市或将延续宽松进程，临近4月底大会密切关注中央表述。地方政策面，目前仍处于2023年7月政治局会议定调房地产后的核心城市逐步宽松的进程中。未来可能落地的政策包括：核心城市限购进一步松动、限贷如首付比例的进一步下调、房贷利率及交易税费进一步下调、“三大工程”相关政策继续发力等。中央层面，4月底中央政治局会议临近，我们预计政策基调将重点围绕保交楼（城市房地产融资协调机制）、“三大工程”、住房“以旧换新”等方面。鉴于目前行业下行态势，不排除针对地产需求端相对超预期的表述。我们认为，当前地产供给侧、需求侧、融资侧、保交楼压力仍然存在，我们认为需要更大更完善的一系列政策落地。 图表1：5年期以上LPR 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为3.1%，领先沪深300指数1.89个百分点，在31个申万一级行业排名第8名。本周上涨个股共101支，较上周增长83支，下跌股数为20支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为亚太实业、南国置业、中珠医疗、空港股份、浙江广厦，涨幅分别为32.1%、20.6%、20.0%、15.3%、14.8%。跌幅前五为同达创业、世茂股份、绵石投资、中润资源、金科股份，跌幅分别为-22.7%、-22.1%、-16.9%、-15.3%、-14.9%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨37支，较上周增长28支，涨幅位居前五的为旭辉控股集团、雅居乐集团、正荣地产、中国海外发展、绿景中国地产，涨幅分别为33.3%、30.3%、23.8%、21.2%、21.1%。跌幅前五为金科股份、华夏幸福、中南建设、中国铁建、融信中国，跌幅分别为-14.9%、-10.8%、-5.3%、-1.0%、-0.6%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表6：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 图表9：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为210.8万平方米，环比提升21.4%，同比下降44.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为63.3万方，环比33.6%，同比-32.8%；样本二线城市为99.7万方，环比12.1%，同比-49.4%；样本三线城市为47.7万方，环比28.2%，同比-47.6%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 4月累计新房成交面积方面，样本30城共计682.6万方，同比-42.7%；一线城市为177.5万方，同比-35.8%；二线城市为347.3万方，同比-45.2%；三线城市为157.9万方，同比-43.9%。 从今年累计17周新房成交面积同比看，样本30城共计3209.3万方，同比-42.8%；一线城市为716.3万方，同比-38.4%；二线城市为1574.6万方，同比-46.2%；三线城市为918.5万方，同比-39.5%。其中一线城市中，北京（-36.3%）、上海（-40.1%）、广州（-40.4%）、深圳（-30.1%）。二三线城市中大连（216.8%）、嘉兴（94.6%）等2城同比为正，荆门（-69.9%）、南京（-67.9%）、惠州（-62.6%）等总计24城同比为负。 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计133.7万方，环比下降4.0%，同比下降19.9%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.1万方，环比-6.8%；样本二线城市为71.0万方，环比-1.5%；样本三线城市为26.6万方，环比-6.2%。年初至今累计二手房成交面积为1767.1万方，同比变动为-17.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为522.8万方，同比-17.2%；样本二线城市为886.7万方，同比-16.4%；样本三线城市为357.6万方，同比-20.6%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（4.22-4.28）共发行房企信用债18只，环比增加8只；发行规模共计159.52亿元，环比增加83.52亿元，总偿还量147.6亿元，环比增加56.96亿元，净融资额为11.92亿元，环比增加26.56亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据及一般公司债（32.7%、29.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年及3-5年（37.6%、34.6%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中常高新集团中期票据（-103bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表25：本周房企融资汇总（4.22-4.28） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（4.21-4.28） 图表27：地方性政策及消息（4.21-4.28） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度： 1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。