房地产开发2026W16：本周新、二手房成交量同比提升，上海三批次土拍一热两冷

2026W16：本周新、二手房成交量同比提升，上海三批次土拍一热两冷 上海三批次土拍收官，成交3宗揽金72亿元：4月21日，上海完成2026年第三批次集中供地。本次共出让3宗纯住宅用地，起始总价65.49亿元，出让面积10.12万平方米。最终3宗地块全部成交，总出让金72.09亿元，整体溢价率9.9%。此次上海土拍呈现以下几大特点：1.结构性分化持续加剧。其中受市场关注度较高的徐汇长桥街道地块容积率仅1.8，北临上海植物园、南距黄浦江约500米，历经82轮竞价后招商蛇口以33亿元、25%溢价率摘得，创下上海年内土拍最高溢价纪录，楼面价约87150元/平方米；而普陀石泉社区地块及金山新城地块均以底价成交。2.当下真正在土地市场拿地的房企已相对确定，以国央企及少数龙头民企为主。本次上海土拍共11家企业参拍（含联合体），其中具备国央企背景企业10家，民企仅1家（未实际斩获地块），国央企拿地金额占比高达100%。 增持（维持） 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.0%，落后沪深300指数1.84个百分点，在31个申万一级行业排名第20名。 新房：本周30个城市新房成交面积为180.1万平方米，环比提升15.7%，同比提升20.5%。其中样本一线城市的新房成交面积为56.5万方，环比+5.5%，同比+28.4%；样本二线城市为88.8万方，环比+15.5%，同比+31.4%；样本三线城市为34.8万方，环比+37.8%，同比-8.1%。从今年累计16周新房成交面积同比看，样本30城共计2301.7万方，同比-24.4%；一线城市为689.8万方，同比-11.4%；二线城市为1141.9万方，同比-19.8%；三线城市为469.9万方，同比-44.2%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计271.8万方，环比增长1.5%，同比增长15.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为112.6万方，环比-2.4%；样本二线城市为119.9万方，环比4.6%；样本三线城市为39.3万方，环比4.3%。 相关研究 1、《房地产开发：2026W15：本周新房、二手房成交量改善，3月房价指数仍呈下行趋势》2026-04-192、《房地产开发：C-REITs周报—二级延续修复，各板块收涨》2026-04-193、《房地产开发：C-REITs周报—年报出炉，2025年消费板块业绩韧性较强》2026-04-12 信用债：根据wind统计数据，本周（4.20-4.26）共发行房企信用债15只，环比减少9只；发行规模共计98.40亿元，环比减少124.9亿元，总偿还量140.91亿元，环比增加35.02亿元，净融资额为-42.51亿元，环比减少159.92亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选： （1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.上海三批次土拍收官，成交3宗揽金72亿元..........................................................................................32.行情回顾.............................................................................................................................................33.重点城市新房二手房成交跟踪...............................................................................................................63.1新房成交（商品住宅口径）..........................................................................................................63.2二手房成交（商品住宅口径）......................................................................................................84.重点公司境内信用债情况.....................................................................................................................105.本周政策回顾.....................................................................................................................................126.投资建议............................................................................................................................................12风险提示..............................................................................................................................................13 图表目录 图表1：2026年上海市第三批次集中供地成交简况...................................................................................3图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名..............................................................................................4图表3：本周各交易日指数表现..............................................................................................................4图表4：近52周地产板块表现...............................................................................................................4图表5：本周涨幅前五个股（人民币元）.................................................................................................4图表6：本周跌幅前五个股（人民币元）.................................................................................................5图表7：本周重点房企涨跌幅排名...........................................................................................................5图表8：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元）.................................................................................5图表9：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）........................................................5图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比.........................................................................................6图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比..................................................................................6图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比..................................................................................6图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比..................................................................................6图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.................................................................7图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪.............................................................................................7图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同比.....................................................................................8图表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比...............................................................................8图表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比...............................................................................8