房地产开发行业2024W23：本周新房成交同比-30.1%，新政后上海二手房成交有所提升

房地产市场分析与策略

市场动态概述：

1. 政策利好与成交趋势：
   • 中央及核心城市发布政策利好，上海二手房成交有所提升。
   • 深圳于2月率先放松限购，随后上海在5月27日跟进，主要放松购房缴纳社保、个税时间要求，提振了市场情绪。
   • 上海二手房成交规模明显抬升，4月日均成交套数为574.2套，5月新政前为547.9套，5月27日后至6月8日，日均成交达到835.3套，环比新政前5月提升52.5%。
   • 北京目前暂未跟进上海、深圳的政策力度，二手房成交变化不大。

市场表现与展望：

1. 行情回顾：

   • 本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.2%，落后沪深300指数1.99个百分点，排名第9名。

2. 新房与二手房成交情况：

   • 新房成交面积环比下降，一线城市新房成交面积同比略降，二线城市和三线城市分别同比下滑31.5%和38.1%。
   • 二手房成交面积环比微降，一线城市、二线城市和三线城市同比分别增长17.9%、8.9%和负增长。

3. 信用债发行情况：

   • 发行房企信用债数量和规模均环比上升，净融资额增加，显示资金面略有改善。

投资策略与推荐：

1. 维持行业“增持”评级：

   • 认为政策受基本面倒逼进入深水区，地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。
   • 行业竞争格局改善，出险房企增多，品质房企将受益。
   • 推荐关注一线+2/3二线+极少量城市的房地产相关股票，以及特定领域的投资机会。

2. 具体推荐：

   • 开发类：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团等。
   • 物业类：A股招商积余，H股华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。
   • 中介类：贝壳。
   • 地方城投类：利好主要地方城投企业。

风险提示：

• 政策落地不及预期的风险。
• 需求复苏不及预期的风险。
• 房企出险风险蔓延的风险。

本分析综合考虑了政策影响、市场动态、公司业绩等多个维度，提供了当前市场的主要趋势和未来策略方向。