房地产开发2026W21：本周新房成交同比-0.8%，城市更新“十五五”规划印发

2026W21：本周新房成交同比-0.8%，城市更新“十五五”规划印发 城市更新“十五五”规划印发，多维赋能存量提质增效。5月28日，国务院印发《城市更新““十五五”规划》，明确了““十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。规划强调，全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置；并提出推 增持（维持） 进“好房子”建设，全链条提升住房标准。在投融资体系方面，允许通过地方政府专项债支持并可作项目资本金，探索综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式，推动符合条件的项目发行基础设施REITs、资产证券化产品，并支持企业发债融资，按“谁受益、谁出资”原则，构建政府、市场、居民合理共担机制，积极吸引社会资本参与。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数2.52个百分点，在31个申万一级行业排名第11名。 新房：本周30个城市新房成交面积为214.1万平方米，环比提升8.3%，同比下降0.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为70.4万方，环比+7.8%，同比+27.0%；样本二线城市为100.9万方，环比+6.6%，同比+8.4%；样本三线城市为42.7万方，环比+13.2%，同比-36.5%。5月累计新房成交面积方面，样本30城共计744.3万方，同比-3.9%；一线城市为244.2万方，同比11.7%；二线城市为359.6万方，同比5.2%；三线城市为140.5万方，同比-34.3%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计246.7万方，环比下降4.4%，同比增长9.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为105.3万方，环比-4.6%；样本二线城市为102.3万方，环比-5.9%；样本三线城市为39.1万方，环比+0.5%。今年21周累计成交4326.7万方，同比增长4.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1869.0万方，同比+4.3%；样本二线城市为1803.0万方，同比-0.5%；样本三线城市为654.7万方，同比+18.6%。 分析师肖依依执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs周报—北投高速REIT上市首日偏弱，周五中证REITs全收益指数翻红》2026-05-302、《房地产开发：2026W20：本周新房、二手房成交量环比下滑，4月房价指数仍呈下行趋势》2026-05-243、《房地产开发：C-REITs周报—4支商业不动产REITs成功定价，首批REITs指数基金正式上报》2026-05-23 信用债：根据wind统计数据，本周（5.25-5.31）共发行房企信用债9只，环比减少1只；发行规模共计61.00亿元，环比减少-25.99亿元，总偿还量128.26亿元，环比增加78.59亿元，净融资额为-67.26亿元，环比减少104.58亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.城市更新“十五五”规划印发，多维赋能存量提质增效..................................................................................32.行情回顾........................................................................................................................................................33.重点城市新房二手房成交跟踪.........................................................................................................................73.1新房成交（商品住宅口径）...................................................................................................................73.2二手房成交（商品住宅口径）...............................................................................................................94.重点公司境内信用债情况..............................................................................................................................135.本周政策回顾...............................................................................................................................................156.投资建议......................................................................................................................................................16风险提示.........................................................................................................................................................16 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名......................................................................................................4图表2：本周各交易日指数表现.......................................................................................................................4图表3：近52周地产板块表现.........................................................................................................................4图表4：本周涨幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表5：本周跌幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................5图表6：本周重点房企涨跌幅排名....................................................................................................................5图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................5图表8：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................6图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比..................................................................................................7图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比.........................................................................................7图表13：样本30城历年新房周度成交（万方）..............................................................................................8图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.......................................................................8图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪.....................................................................................................9图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同