2025年存量时代楼市的特征、趋势及机会研判

宏观经济形势

• 中国经济面临下行压力，GDP增速放缓，投资和消费增速持续放缓，就业形势严峻，居民收入增长不稳定，消费需求不旺盛。
• 财政收入增长面临压力，投资发力受限制，通过发行国债补充财政发挥稳增长作用。
• 国际贸易压力增加，新一轮贸易战和科技战开始，美联储降息进程缓慢，人民币面临升值压力，短期货币政策宽松环境有限。
• 房地产业增加值连续下跌，拖累经济增长。

2024年房地产发展形势

• 楼市调控政策导向：二季度守势，四季度全面进入攻势，9月份全国楼市政策全面转向宽松，大力刺激住房消费。
• 全国楼市表现：房地产开发投资及新开工面积阶梯式下滑，全国宅地成交量价齐跌，竞争向一线城市聚焦，全国商品房市场量价齐跌，30个大中城市成交量下跌，城市分化明显，核心城市仅深圳、武汉商品住宅销售量增长，二手房成交占比增加，加速替代新房，品牌房企销售金额大幅下跌，百亿房企阵营持续收缩，品牌房企以销定投，投资收缩，战略聚焦核心城市。

2025年市场趋势及机会

• 楼市进入存量时代，资产管理服务价值凸显，2025年是我国房地产四大新模式的探索元年，包括开发模式、住房双轨制、住房监管模式变革。
• 房企趋势：规模会进一步缩减，再投资和项目盈利能力是衡量企业生存的标准。
• 市场趋势：房地产危机规律特征——下跌平均周期为5年，2025-2026年延续窄幅下跌趋势，预计2025年全国商品房销售规模降幅8-10%，我国进入二手房交易占主导的存量市场阶段。
• 投资机会：聚焦一线及部分核心二线城市，关注点状高利润开发项目，运营型项目长期发力，资产管理需求上升，稳定运营的物业依然面临退出难题。