一、住房市场
- 整体走势：2026年一季度惠州住宅市场回暖，二手房占比近七成，成为成交主力。3月显著回暖，新房成交25万m、二手53万m。价格端整体以价换量，核心区更坚挺：惠城（金山湖、江北）改善盘与优质学区房价格稳、去化快；大亚湾、惠阳承接深圳外溢，刚需70-90m走量；仲恺依托产业人口刚需稳定；博罗、惠东等远郊库存高、去化慢、价格承压。
- 区域分化：全市新房实际成交均价约7800－8200元/m，呈现核心区稳、临深强、产业区横盘、远郊冷的格局。惠城区实际成交价9500－10500元/m，金山湖、江北等核心改善板块达1.2－1.8万/m；大亚湾（7800－8800元/m）、惠阳产业人口支撑刚需成交，但整体横盘；博罗（6200－7200元/m）为价格洼地；惠东核心优质房源抗跌性强，远郊及配套不足的弱势房源仍面临价格回调。
- 主要楼盘价格资讯：核心盘集中在惠城江北、金山湖、大亚湾西区、惠阳白云新城，均价约1.25－1.4万元/m，抗跌性强。代表楼盘如中海甲叁号院、隆生鹿江花园等，主打120－180m三四房，面向本地改善与深圳外溢高端自住客群。仲恺刚需成交最活跃；博罗低密大盘走量平稳；惠城近郊盘靠性价比分流核心区外溢刚需。
- 司法拍卖资讯：法拍房市场整体供应走高、普遍折价成交、区域分化明显。全市法拍房源大多以评估价6.5一7折区间底价成交，极少出现溢价竞拍。惠城区核心地段优质改善法拍房折价相对可控，维持在30%左右；仲恺小户型低总价法拍房源去化较快，折价幅度保持平稳；大亚湾、惠阳临深片区折价普遍达到40%左右；博罗知名大盘改善型法拍房源体量偏大，折价适中但流动性一般；惠东县平山街道住宅法拍房贴合县域刚需需求，折价处于合理区间。滨海文旅类法拍房源依旧流拍率高、保值性差。
二、商办市场
- 写字楼市场：2026年一季度惠州无新增甲级写字楼入市，核心区（江北、金山湖）以存量去化为主；仲恺、大亚湾少量产业配套公放量。全市平均空置率31.1%（环比上升15.8%）；江北CBD甲级空置率约18%-22%，乙级、普通写字楼空置率约35%-49%；仲恺、大亚湾产业配套型空置率约22%-24%。
- 商业物业买卖市场：总量低迷、核心稀缺、刚需铺为主、价格承压。惠城江北、河南岸等成熟片区临街旺铺与社区底商成交相对活跃，多为自用或长线投资客整间或小面积收购；金山湖、仲恺、大亚湾等次新及外围区域成交冷清，写字楼与大型综合体铺位买卖极少。整体市场呈现核心区抗跌、次新区降价去化、远郊难成交的分化。
三、土地市场
- 土地市场一：成交结构以工业、仓储及少量商住用地为主，拿地主体仍以本地国企、平台公司为主，民营房企拿地意愿偏谨慎，市场呈现“产业导向、国企主导”的特征。
四、一季度整体总结
2026年一季度惠州楼市在房贷宽松、公积金优化、房企让利促销等多重利好加持下，整体呈现温和回暖、淡季放量回暖态势。全市一二手住宅总成交同比小幅上涨，3月行情显著升温、环比大幅走高，二手房强势领跑市场，成交量占全市近七成。新房成交平稳复苏，价格整体企稳、特价走量特征明显。区域分化格局持续加剧，惠城核心板块依托优质配套支撑改善行情、成交稳居全市前列，仲恺依靠产业人口刚需稳定走量，惠阳、大亚湾承接深莞外溢需求热度较高，博罗、惠东远郊板块去化偏慢、价格承压。全市房地产开发投资同比下行，市场库存依旧偏高，买卖博弈持续，楼市复苏根基尚不牢固，整体以理性平稳、结构性分化为主，投资热度偏低、自住属性占据主导。
