2026年第一季度成都房地产市场回顾

2026年一季度，成都优质办公楼市场迎来金融城三期的继续放量，录得交子金融街的三栋甲级楼交付，合计新增供应约8.7万平方米。借此，金融城子市场的办公楼总存量突破260万平方米，占比全市的25.3%。 着眼需求端，年后企业问询量尚待恢复，季内去化主要得益于长周期谈判的金融业大面积需求落地，以及建筑类企业的回迁，合计占比总交易量的约40%，并带动净吸纳量环比回正，录得约5.3万平方米；其中甲级办公楼净吸纳量约2.7万平方米。按租赁策略看，尽管搬迁交易继续主导市场占比60.1%，但净增需求（新设立及扩租）有所改善，占比环比增长4.9个百分点。截至季末，优质办公楼市场整体空置率为30.1%，环比上升0.1个百分点；甲级办公楼市场整体空置率为38.5%，环比上升0.7个百分点。 加剧的供需矛盾令业主纷纷于年初即调整策略，在租金、装免期和租约重组协商等方面给予更多优惠，季内优质办公楼平均租金面价环比下跌2.4%，至63.5元每平方米每月；甲级楼平均租金面价环比下跌2.6%，至74.6元每平方米每月。 同时，业主亦采取诸多非财务措施积极应对市场挑战。首先，招引如酒店、美容保健等非典型需求的趋势不断加深，“办改酒”的案例2025年市场录得4笔，而2026年一季度录得3笔即为佐证。此外，部分业主选择委托运营，这也驱动二房东加速扩张，季内录得4笔案例合计约13万平方米。 新增甲级楼需求按面积分行业看，金融业、房地产和建筑业、科技互联网为前三大需求来源，分别占比39.6%、16.5%、12.2%。其中，金融业活跃的子行业主要是保险和银行，分别占比该类需求的45.5%和33.5%；建筑工程企业的回迁主导房地产和建筑业的需求，占比82.1%；科技互联网方面，系统解决方案和电商子行业引领扩张，分别占比34.5%和32.5%，而人工智能和芯片/半导体子行业的活跃度亦明显提升，分别占比14.5%、13.2%。 展望二季度，成都优质办公楼市场将迎来4栋办公楼合计约22万平方米的新增供应，其中金融城占比44%。 2026年一季度，成都零售物业市场无新增供应。头部运营商继续加码成都，季内华润首进青羊区，重资产布局“万象系”商业。需求方面，品牌积极填补前期调整所腾退的空置，季内净吸纳量录得约4.9万平方米，环比上升341.4%，带动市场整体空置率环比下降0.4个百分点，至季末的9.3%。 分商圈看，核心和非核心商圈差异化表现。在核心商圈，高端消费走低叠加时尚变迁，引发买手百货主力店退租、品牌整合店铺，同时运营商亦借机开启新一轮大规模调改，最终导致净吸纳量录得负值，空置率环比上升0.2个百分点至9.1%。而非核心商圈得益于女装、电子产品等品牌的补位，整体空置率环比下降0.6个百分点至9.4%。租金方面，季内市场平均租金报价环比跌幅收窄至0.3%，为342.4元每平方米每月；其中核心商圈跌幅最大，环比跌0.5%。 新增需求按店铺数分业态看，零售重回需求首位，占比50.9%，活跃的品类包括内资女装、户外运动、电子产品、美妆护肤、宠物相关零售等。值得注意的是，“女性消费”愈发受到关注，季内多个项目大规模焕新女装品牌，个别项目甚至针对性改造，如Cosmo在三楼打造“女性馆”；此外，头部零售品牌开设旗舰店、全品类店等大面积店铺的趋势延续。餐饮扩张继续放缓至36.7%，主要来自于地方菜系、简餐、咖啡茶饮等品类。体验业态占比10.6%，新兴娱乐运动继续主导，如室内网球场、家庭娱乐中心等。新能源汽车的拓店有所回升，季内录得4笔案例，并推动主力店占比提升至1.8%。 非标商业方面，季内迎来三个新增供应，包括麓湖水镇A7，以及城市更新项目Temple Lane镗钯那儿和壹街里，均呈现小体量、精定位的特征。同期，存量非标项目大规模调改，升级品牌与场景，特别是餐饮品牌，如天府美食岛、CyPark、漫汀circle等。不断成熟的成都非标商业市场为“首发经济”发展再添土壤。据统计，2025年成都新增首店超800家，累计落户4,800家，支撑成都稳居中国首发经济的“第三极”。 展望二季度，成都零售物业市场无新增购物中心。非标商业继续放量，城市更新将继续置换新项目。 2026年一季度，成都仓储物流市场迎来丰树天府国际机场物流园投运，新增仓储面积约12万平方米，是成都首个三层坡道高标库。随着年末消费过峰，电商、食品饮料等租户的短租到期，季内需求季节性回落，净吸纳量录得约负1.5万平方米。截至季末，市场整体空置率环比增长2个百分点至9.6%。 分区域看，16.4%的空置率叠加年内可预期的新增供应，双流的去化压力加剧，租金跌幅环比走扩，达4.1%；在消费和制造业的双驱动下，龙泉的仓储需求保持稳定，空置率维持在5%左右的较低水平，租金逐渐企稳；青白江的可租赁面积依然维持低位，至季末空置率仅为2.5%，租金稳中有升。最终，全市高标库平均租金环比跌0.6%，至18.3元每平方米每月。 新增需求按面积分行业看，三方物流引领扩张，占比83.1%，由快消品、电器等供应链物流企业主导；即时零售新品牌布局成都，并衍生仓储需求，带动电商占比10.4%居第二；而汽车及零部件的扩仓推动制造业需求占比6.5%。 展望二季度，成都仓储物流市场将迎来约2.2万平方米的新增供应，位于双流。 2026年一季度，成都物业投资市场录得4笔大宗交易，环比上升33.3%，合计交易金额约6.8亿元，其中投资型交易占比52%。具体来看，政府平台和企业买家依然是市场的购买主力。其中，鉴于优质资产 在 价 格 调 整 阶 段 已 重 新 进 入 配 置 区 间 ， 吸 引 政 府 平 台 资 金 进 场 ， 带 动工 业 物 流 占 比 季 内 交 易 的67%。企业买家主要是自用需求为导向，在周期底部的价格调整过程中加快入场节奏，为办公类资产提供基础支撑，占比季内交易的17%。