2026年第一季度上海房地产市场回顾

2026年第一季度，上海办公楼市场共录得4个新项目交付，分别为A.F.A上海融侨中心、徐家汇中心三期B座、上海华润中心以及香港置地西岸中環（T7&B3–B5），新增体量合计约47.2万平方米。这些优质甲级项目的入市，为企业升级搬迁提供了更多选择空间。一季度全市净吸纳量环比增长26%至14.8万平方米，空置率受新增项目影响环比上升1.1个百分点至24.4%。 从本季度需求结构来看，专业服务业上升迅速，以21%的占比位居首位，其中广告传媒及律师事务所贡献最为显著。某综合性律所及国内营销行业龙头企业分别在华润中心及阿里中心·徐汇滨江的落地，合计为全市带来了超过2.5万平方米的搬迁需求；金融业位列第二，占比15%，需求主要集中在陆家嘴及北外滩等板块，某全国性综合类证券公司在北外滩金茂中心的入驻成为本季度面积最大的成交之一；消费品行业排名第三，占比14%，其中以奢侈品牌在核心商务区内的调整较为活跃；第三方办公及酒店分列第四、第五位，占比分别为12%和11%，环比均有所提升，反映出在下行市场中租赁方式正逐步趋于多样化。 从区位表现来看，北外滩位列第一，占比15%，除证券公司外，金融服务、消费品企业均有新增成交，同时第三方办公及酒店亦呈现扩张趋势；陆家嘴板块以11%的占比位列第二，需求仍以金融业为主，在保持板块内部流动活跃度的同时，也开始对周边板块形成一定吸引力，阶段性降价策略成效显现；徐汇滨江排名第三，占比10%，连续两个季度跻身前五；南京西路和世纪大道分列第四和第五位，占比分别为9%和8%。 租金方面，一季度租金继续延续下行趋势，全市租金报价环比下降0.5%至每月每平方米240.5元，有效租金环比下降2.4%至162.2元。延长免租、装修补贴及搬迁补助等组合让利方式已显著降低租户搬迁成本，有效撬动了市场的搬迁需求，推动本季去化提速。 第一季度，上海零售市场共录得14万平方米新增供应，入市项目为位于闵行莘庄商圈的新鸿基天荟广场。新项目力推：“Sociater ”创新空间概念，将社交、剧场与艺术三大维度深度融合，通过沉浸式展览、演出、社交地标等元素，构建差异化商业定位，为莘庄板块注入新的体验维度。 由于新项目入市采取分阶段开业策略，整体开业率仍处于爬坡阶段，本季度全市净吸纳量录得3.4万平方米。存量市场层面，核心板块正经历品牌更迭与业态结构调整，部分次级商圈部分品牌退出或定位调整，导致短期空置率与招商重构压力增大，去化周期延长。季末，全市购物中心首层租金环比下跌0.6个百分点，报每天每平方米人民币30.9元。 需求方面，餐饮品类需求占比达43%，本季度亚洲菜系回归势头强劲：以寿司郎为代表的回转寿司及汉堡肉、寿喜烧等日料品牌集中开业，印证”极简高质”的消费逻辑进一步渗透市场。烘焙甜品领域，野人先生于Fufu上海开设全球旗舰店，海底捞跨界开设海底捞糖水铺。饮品赛道则持续细分，酸奶、泰式奶茶及果蔬茶热度集中，楼下酸奶于港汇恒隆开设门店， 泰柯茶园于日月光广场开业。 时尚服饰类需求占比23%，成为零售增长的首要驱动力。其中，运动户外较上季度热度放缓，精品化布局 仍 在 推 进 ， 高 尔 夫 潮 流 品 牌 Malbon 于 静 安 嘉 里 中 心 落 子 中 国 首 店 ， 女 装 赛 道 回 温 明 显 ， onemoment于淮海百盛开设规模1,200平方米的三层旗舰店；本季度韩国品牌延续拓展节奏，musinsastandard于新世界新丸中心开设第二门店，Mmlg于美罗城持续布局。国潮与文化复兴，珠宝首饰类开业活跃，周大生国家宝藏主题店、TSL谢瑞麟及多家设计师珠宝品牌分别于虹桥、长风等次级商圈落位。消费电子产品方面，影石insta 360分别于核心商圈和次级商圈开设新门店，活跃度较上季度有所回升。 2026年第一季度，上海仓储物流市场未录得新项目入市。整体市场需求保持相对活跃的态势，全市净吸纳量录得约18.2万平方米，全市季末空置率环比下降2.4个百分点至22.5%。从子市场去化来看，金山、松江和青浦是本季度主要的去化贡献区域，闵行和空港等核心区位也有所去化；但同时在宝山、嘉 定等区域也录得了大面积的退租情况。总体而言，各区域空置表现分化依然明显：青浦、金山、嘉定空置率较高；而普陀、空港空置水平则相对较低。 整体行业需求方面，市场主要由第三方物流和制造业双轮主导。今年开局，受宏观经济复苏提振，上海首两月社零增速持续攀升，进出口总值同比大增23.1%。其中，电动汽车与锂电池出口激增，半导体等高技术产品进口显著放量。进出口两端的强劲势头为实体仓储扩租提供了充沛动能。本季度，三方物流以43.4%的占比位列需求榜首，录得包括国内知名物流与多家供应链企业在青浦、闵行和金山等地的大面积新租成交。制造业需求紧随其后，占比达33%，其中汽车产业链表现最为亮眼。期内录得多笔成交，包括某知名新能源汽车品牌在闵行新设交付中心，以及多家其他汽车品牌在闵行、青浦的新租。此外，批发零售类亦有积极表现，生鲜电商与日用快消巨头的新租和续租持续为市场带来去化。 租金方面，全市租金仍处下行通道，但调整节奏已经出现积极信号，本季环比跌幅已收窄至1.6%，且这是连续第三个季度录得跌幅收窄。当前全市平均租金降至每月每平方米35.8元。具体到各子市场，嘉定、外高桥、松江和金山等区域的报价下调幅度超2%，业主“以价换量”加速去化的意愿仍较强；其余子市场租金报价基本平稳。 第一季度，IBP国际商务花园四期与新嘉中心交付，为市场带来新增优质面积27.5万平方米。尽管处于传统交易淡季，本季度实现净吸纳量8.6万平方米，环比下降17.3%，但同比增长39.9%，较过去两年呈现相对积极的开局。 在行业需求方面，TMT行业以61.5%的占比主导市场去化场，其中，其中电信通讯与芯片半导体企业最为活跃，平台互联网和游戏类公司紧随其后。这反映出，半导体国产替代与技术升级，以及数字娱乐与游戏产业持续繁荣，正为市场注入强劲的新动能。此外，生物医药贡献了约10%的需求，主要集中于制药与医疗器械领域。快销类租户带动消费品零售占比7.1%。近两个季度，酒店餐饮业需求占比持续上升，本季达到6.9%。这一需求结构的背后，源于两方面因素：一是产城融合战略推动产业园区向“生产+生活+服务”的复合功能区转型；二是上海从去年开始出台存量资产盘活政策，鼓励将低效的商务楼宇、闲置的办公空间改造为酒店、服务式公寓在内的多种业态，直接带动了相关业态的需求。 对比各子市场的表现，张江、金桥与漕河泾三大板块推动了市场近七成的去化，分别贡献37%，17%和15%的租赁需求。其中张江受TMT与生物医药企业搬迁需求驱动表现突出；金桥与漕河泾分别贡献了17%和15%的需求，前者呈现出以酒店餐饮为主的业态特征，后者则受益于TMT、金融及高端制造企业的搬迁支撑。此外，张江、桃浦及北杨人工智能小镇还录得了一定规模的企业投资自用需求。整体来看，尽管各子市场的租赁需求均呈现小幅回暖态势，但受新增供应入市影响，供需关系仍面临一定压力。全市整体空置率环比上升0.8百分点至26.8%；与此同时，平均租金报价同比下降0.4%至每月每平方米132.5元。 2026年一季度，上海物业投资市场共录得27笔交易，交易总额约136.3亿元，环比下降9.8%。单笔交易规模较去年平均水平有所提升，市场投资意向稳步修复，投资型交易按金额占比突破80%，释放出市场筑底企稳的积极信号。 办公楼物业交易活跃度稳居首位。季内新茂大厦完成第五次易手，折射出买卖双方对核心地段长期价值的深度共识。随着核心板块资产性价比优势愈发凸显，季内超六成办公标的位于内环以内。金融与航运行业自用买家布局滨江板块，方大炭素通过法拍渠道斩获建国西路西公馆。与此同时，全国资本正加速重组上海核心资产版图，季内厦门国企购入仙乐斯广场、济南民企购入黄浦中港汇两笔交易落地，推动综合体交易金额占比跃升至29%。此外，保险机构与地产基金为寻求更稳健的现金流收益，正向酒店与长租公寓赛道积极布局。 内资买家持续占据主导地位。企业买家以34%的交易份额居首，且其中逾七成资金为投资属性，异地民企对沪投资热情不减。地产公司紧随其后，占比达31%，多倾向于在价格窗口期凭借专业运营能力精准抄底核心资产。机构投资者与地产基金合计占比20%，除长租公寓与酒店外，稳定运营的办公物业与商业裙房亦是其配置重点。