2023年第一季度上海房地产市场回顾

2023年第一季度上海物业市场概览

写字楼市场

• 供应与交付：一季度，上海迎来黄浦凯德晶萃广场、徐汇西岸艺岛与浦东前滩四方城三个新项目的交付，总计入市面积156,161平方米。
• 市场表现：“弱启动”状态，净吸纳量仅为38,399平方米。这归因于季节因素和疫情的影响，市场信心恢复仍需时间。
• 需求驱动：专业服务业（律所、企业咨询、数据服务）、金融业（其他金融服务、证券、基金）与消费品制造业为主要需求来源。
• 区域表现：前滩和徐汇滨江等滨江商务区的净吸纳量领先。
• 空置率与租金：全市空置率环比微升0.5百分点至18.0%，租金报价基本持平，有效租金环比下调0.5%。

零售物业市场

• 市场亮点：新天地时尚II项目的升级回归，引入多家新潮首店，增强了消费活力。
• 市场趋势：借力春节假期，餐饮、电影院等线下消费场景热度提升。
• 空置率与租金：全市空置率环比下行0.3个百分点至7.7%，核心商圈租金保持平稳，报每天每平方米人民币34.0元。
• 需求分析：餐饮业态占比最高，47%的市场份额，其他类别如服装、咖啡茶饮、亚洲食肆和烘焙甜品等也活跃。
• 品牌动态：烘焙甜品、时尚服饰和生活方式集合业态分别展示了创新策略和多样化布局。

仓储物流市场

• 市场特征：第一季度迎来五个项目的交付，总面积58.4万平方米，主要分布在青浦、金山、松江及外高桥。
• 需求结构：第三方物流需求显著，尤其在消费品制造、食品饮料等领域。
• 市场表现：空置率上升至14%，租金总体保持稳定，多数子市场涨幅收窄。
• 区域亮点：青浦、金山租金水平相对稳定，其他子市场涨幅放缓。

商务园区写字楼市场

• 供应与交付：一季度共两个新增供应交付，合计18.7万平方米，主要集中于漕河泾与浦江。
• 市场动态：净吸纳量5.2万平方米，同比下降47%，空置率环比上行1.1个百分点至16.9%。
• 行业需求：TMT行业需求旺盛，占比37%，其次是生物医药（17%）和消费品制造业（15%）。
• 区域表现：金桥、张江、漕河泾等板块分别展示不同特点，金桥空置率下降，张江租金略有上涨。
• 租金情况：全市平均租金报价基本持平，报每月每平方米139.7元。

物业投资市场

• 交易概况：一季度共21笔大宗交易，总金额186.9亿元，同比下降25.4%。
• 交易特点：写字楼交易表现突出，尤其是商务园区物业，交易金额突破百亿。
• 投资偏好：机构投资者（险资为主）占主导，关注运营现状与收益稳定性。
• 特殊投资途径：通过法拍途径完成特殊机会投资的比例提升，涉及产业园区与社区零售等资产。