2026年第一季度珠海市房地产市场资讯

关键词：政策托底、3月回暖、区域分化、国企主导 政策解读 横琴契税优惠 4月1日起，横琴粤澳深度合作区购房契税套数认定仅限合作区内，外地有房仍可享首套二套优惠，利好琴澳置业群体。 保障房与资金监管 出台《珠海市保障性租赁住房管理力法》，规范保租房供给：严格预售资金监管，保障交付安全，稳定市场预期。 贷款市场报价利率（LPR）季度维持不变 3月20日，央行发布最新的贷款市场报价利率（LPR）：其中5年期以上LPR为3.50%，1年期LPR为3%。自2025年5月LPR下调后，至今已连续10个月维持不变，2026年第一季度，依然维持原来房贷利率！2026年LPR下降既是“水到架成”，也是市场期盼，但幅度不会太大，或为5-10个基点。目前，中国加权平均存款准备金率为6.3%，降准还有不小空间。因此，降准应先行实施，力度可能会大于2025年的0.5个百分点，为LPR下降创造条件。 客观、公正、科学、高效 二、土地市场 1.核心数据 季度成交17宗土地，以工业、物流仓储用地为主，无商住用地供应及成交；拿地主体：本土国企、科创企业占主导，市场化房企参与度低，区域：金湾/高栏港、香洲、斗门为成交主力，产业导向明显。 2.市场特征 （1）产业用地为主：聚焦先进制造、科创载体服务实体经济。 （2）国企托底：本士城投、产业国企拿地占比高稳定市场信心。（3）商住稀缺：核心区优质宅地供应不足，地价保持韧性。 三、住宅市场 1、整体走势 一季度先抑后扬：1-2月淡季低位，3月显著回暖 全市一手住宅网签约3313套，同比下降约32%，但3月单月环比大涨157%+，3月珠海住宅市场迎来“小阳春”回暖行情网签量低位大幅回升，市场活跃度明显增强。保十区域表现尤为亮眼，网签量爆发式增长，库存快速去化，去化周期大幅缩短；中心城区、斗门、金湾等主力区域成交量普遍回升。价格方面，多数区域延续“以价换量”策略，均价小幅回调，仅高新区价格逆势上扬。全市住宅库存有所下降，但去化周期仍处高位，斗门及高栏港区域去化压力依然突出。总体而言，3月住宅市场实现了阶段性回暖，但回暖基础尚不稳固，“以价换量”仍是主旋律，后续走势需关注政策及项自入市节奏。 三、住宅市场 香洲区（核心）：成交领跑，改善盘去化较好，均价3.2-3.8万/m，十字门、新香洲为热点高新区：科创人口支撑，价格坚挺，高端项目集中金湾/斗门：刚需主力，均价1.1-1.8万/m，以价换量，去化压力仍存。横琴：政策利好加持，涉外与改善需求活跃，价格高位稳定 2、区域分化 以旧换新+低首付+低利率三重刺激；返乡置业、节后返城需求集中释放；国企房企（华发、中海等）供货稳定、品质可控 3、驱动因素 四、商办市场 01.写字楼 02.商业地产 商办整体供大于求，市场持续低迷，连续多月无新增供应。网签量虽环比回升但同比大幅下降均价持续走低。区域方面，横琴深合区网签量居首，主力项目为德国城：中心城区排名第一，主力项目为鹏瑞珠澳湾中心。各区域网签价格受项目影响较大，中心城区均价最高。库存去化周期急剧拉长至超百个月，市场去化极为困难，短期内难以摆脱困境。 核心商圈（香洲横琴）出租率稳中有升，社区底商随交付稳步去化；消费复苏带动客流回升，以价换量仍是主流策略。 核心区（香洲/横琴）租金55-65元/m²月，非核心35-45元/m²，月;空置率偏高，去化周期超100个月横琴、十字门片区相对活跃。 客观、公正、科学、高效 业务范围房地产|土地|资产【价格鉴证【测绘丨工程咨询课题研究 客观、公正、科学、高效 六、司法拍卖市场 -季度司法拍卖市场分析： 一季度法拍房整体低于评估价成交，折价区间15%-25%，买方议价能力强，以捡漏型需求为主成交以香洲、斗门刚需户型居多。 七、一季度整体总结 1、市场节奏 政策托底+3月回暖，一季度呈筑底回升态势。 土地：产业导向、国企托底；住宅：核心强、外围弱、改善稳、刚需走量商办：供过于求、去化缓慢。 2、结构特征 以日换新政策到期后的延续性横琴政策红利释放与港澳客回流，核心区优质宅地供应与房价韧性，产业落地对人口与购房需求的拉动。 3、后市关注点 客观、公正、科学、高效