港股公司首次覆盖报告：高端商业地产加速落子，千亿投资计划蓄势腾飞

2026年04月21日 ——港股公司首次覆盖报告 投资评级：买入（首次） 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 聚焦核心城市资产，业绩稳健，首次覆盖，给予“买入”评级 太古地产是中国香港及内地领先的综合项目发展商、业主、运营商，聚焦高能级城市核心地段资产，基本面稳健，派息持续增长，伴随住宅陆续进入结转期、内地多个购物中心陆续开业，公司未来业绩有望充分释放。我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为43.1、54.8、63.5亿港元，EPS分别为0.75、0.95、1.10港元，当前股价对应PE为33.7、26.5、22.8倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 租金收入占比超80%，财务指标表现优秀 公司2019年以来物业投资租金收入占比均达到80%及以上，是公司收入及利润的主要来源，其中2025年零售租金收入占总租金收入比例55.3%。2025年公司基本溢利为86.2亿港元，同比增长27.4%，经营利润率同比增长7个百分点至54%。公司2025年经营性现金流同比增长99%，净负债率14.6%（同比下降1.1pct），加权融资成本降至3.5%（同比下降0.5pct）。 内地商业版图全面进阶，中国香港零售市场平稳复苏 公司在中国内地购物中心均位于北京、上海、广州、成都等核心城市的最优质地段，2025年租金收入总额同比上升至46.28亿港元，同比增长3.1%，六大购物中心销售额全部实现增长。公司在内地有7个大型在建项目，其中4个计划于2026年起分阶段入市，租金收入增长可期。公司在中国香港投资物业组合约133万方，其中2025年写字楼租金收入48.85亿港元，综合出租率89%；零售租金收入23.55亿港元，出租率维持满租，展现较强复苏弹性。 开发项目去化提速，非核心资产剥离助力千亿投资计划 公司住宅待售项目多位于中国香港和海外，2026-2027年公司在上海中国香港多个项目均有望结转，增厚利润表现。公司自2018年开始通过出售非核心资产回收现金，用于一千亿投资计划和降低负债，截至2025年末，公司累计处置收益约587亿港元，其中2025年回收资金73亿港元，整体已投放千亿资金比例达67%。后续投入成本上，公司2026-2028年约90%的资金主要投向中国内地综合体建设，2029年及之后主要投向中国香港的扩建计划。 风险提示：写字楼市场持续承压、内地零售复苏不及预期、项目招商不及预期。 目录 1、创立发展五十余年，塑造商业地产标杆.................................................................................................................................51.1、起步于香港，拓展全球，专注发展商业地产..............................................................................................................51.2、母公司太古股份实力强劲，股权结构集中..................................................................................................................61.3、物业投资为核心主业，资产经营稳中向好..................................................................................................................71.4、投资物业体量较大，长期持有运营..............................................................................................................................81.5、非核心资产回收现金，千亿港元投资计划已投放67%...........................................................................................112、内地商业版图全面进阶，有望成为业绩增长主引擎...........................................................................................................132.1、购物中心租金稳健增长，零售额均同比提升............................................................................................................132.2、办公楼市场竞争激烈，出租率整体稳定....................................................................................................................162.3、在建项目充足，未来两年有望陆续开业....................................................................................................................173、中国香港办公市场承压，海外非核心资产逐步剥离...........................................................................................................193.1、办公楼租金收入下降，综合出租率维持平稳............................................................................................................193.2、零售物业维持满租，租金收入微降............................................................................................................................213.3、迈阿密资产出售，文华东方酒店重建........................................................................................................................244、开发项目去化提速，全球布局有序推进...............................................................................................................................265、核心竞争优势：资本循环强化资产质量，“强招商+重合作”保障运营领先.....................................................................285.1、资本循环战略保障资产质量持续优化........................................................................................................................285.2、强招商能力与极致的产品力，相辅相成....................................................................................................................295.3、重视合作，通过与地方合作伙伴绑定........................................................................................................................326、财务稳健，负债规模健康，穿越周期..................................................................................................................................336.1、投资物业公允价值波动，基本溢利下滑....................................................................................................................336.2、负债保持低位，派息诚意十足...................................................................................................................................347、盈利预测与投资建议..............................................................................................................................................................378、风险提示..................................................................................................................................................................................41附：财务预测摘要..........................................................................................................................................................................42 图表目录 图1：太古地产发展50余年，专注发展高端商业地产..............................................................................................................5图2：太古地产子品牌较多且具有特色.......................................................................................................................................5图3：太古股份对太古地产有直接控制权.............