突破碳盲区 中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析

中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析 2026年4月 57ents录 摘要 十余年来，商业地产领域的碳减排策略主要聚焦于运营排放，即建筑在使用阶段所消耗的能源。尽管这一策略已有效提升了能源效率和运营表现，但当前其局限性日益凸显，可能形成碳减排的盲区。在国内，由于开发规模、资本循环及资产重新定位在结构上持续占据重要地位，隐含碳与范围3排放正逐渐成为建筑全生命周期碳足迹的主要组成部分。 商业建筑的全生命周期碳排放中，隐含碳（涵盖建筑材料的提取、制造、运输、安装、维护及处置）占比可达30%至70%，具体比例取决于资产类型、建造方法和使用寿命。当结合投资组合、租户运营及供应链中的范围3排放时，这些间接排放量通常远超运营（范围1和2）排放。 在中国，这一挑战因以下几个结构性因素而被放大： 大量商业建筑存量相对较新，但功能上已显陈旧⸺这归因于建筑质量和安装技术的飞速进步； 拆除与再开发水平较高，尤其在一线及核心二线城市； 资本市场日益与全球环境、社会和治理（ESG）框架对齐，尽管部分本地披露要求仍存差异； 跨国租户将其全球净零承诺应用于中国的投资组合。 因此，在中国，隐含碳与范围3排放正迅速从单纯的环境议题，演变为重要的财务与战略考量。投资者面临日益严格的审查；运营方需在满足租户对低碳空间需求的同时，管理翻新成本与资产价值；开发商则越来越需要为其拆除主导型策略提供合理性依据。租户也逐渐意识到，其所租赁的空间往往是其报告排放的最大单一来源。 本报告基于戴德梁行开展的一系列案例研究，展示了隐含碳和范围3考量如何在新开发、翻新和资产重新定位等项目中付诸实践。这些实例为投资者、设计师和运营商提供了切实可行的策略洞见，能实质性地影响投资、设计和运营决策。 基于这一认知，中国商业地产行业已到达一个关键的转折点。管理隐含碳和范围3排放已不再是可选项，而是核心所在，关乎以下方面： 资产估值与流动性 租赁竞争力 建筑监管准备度 最成功的市场参与者，必是那些率先将全生命周期碳排放思维融入投资决策、设计选择、租赁策略及资产管理实践的企业，而非仅将隐含碳视为未来合规问题。 为何仅关注运营碳已不再足够 尽管运营碳长期以来一直是建筑可持续性工作的重点，但随着对隐含排放的认识不断提高，管理建筑的全生命周期影响已成为实现有意义的脱碳的关键。 运营碳主导模式的局限性 历史上，运营碳（即建筑供暖、制冷、照明及电力使用产生的排放）一直是最容易测量和管理的建筑排放组成部分。在中国，绿色建筑标准、最低能源性能要求以及建筑能源披露试点等政策举措，进一步强化了这一关注焦点。 然而，这种方法正日益脱离现实。随着建筑系统、智能技术及电网脱碳的不断进步，运营效率得以提升，隐含碳的相对占比却急剧上升。在高度高效的办公楼中，隐含碳在运营的前20-30年内即可占总生命周期排放的大部分（图1和图2）。 这种转变对中国商业地产市场有着深远的影响，具体体现在： 建筑物通常在远未达到其结构寿命终点时就被重新开发或大规模翻新 资本价值往往由规格升级而非长期运营优化驱动 拆除与重建仍是应对功能过时的常见手段 再开发悖论 中国市场出现了一个核心悖论：新建楼宇通常 能 效更高，但拆除重建行 为 所产生的隐含碳排放量极高，导致全生命周期碳排放总量超过保留并改造现有建筑所产生的碳排放（图3）。 这 一 悖 论 在 北 京、 上 海、深圳和广州等成熟写字楼市场中尤为突出， 具 体 表现为： •建筑基础与主体结构稳固（图4）； •楼层平面布局设计合理； •高碳排放的拆除行为往往 是 由 经 济 因 素， 而 非技术因素所驱动的。 图4：商业建筑地下结构与结构框架的碳影响――占整体隐含碳的三分之一 电网脱碳与边际回报递减 中国的电网正稳步实现脱碳，这得益于大规模的可再生能源部署和电气化。虽然这对运营排放有积极影响，但也意味着，未来仅靠能效提升实现的碳减排幅度将逐步收窄。 因此，仅关注运营碳风险在于： •高估未来的脱碳路径；•低估全生命周期排放；•即使能源性能良好，也可能从碳角度造成搁浅资产。 理解商业房地产中的隐含碳排放 理解商业地产中的隐含碳排放， 整体气候影响的基础。 什么是隐含碳排放？ 隐含碳排放指建筑全生命周期中产生的温室气体排放，不包括运营能源使用（ 图5）。通 常分为以下几类： 维护、维修和更换阶段 材料的开采、制造、运输和施工阶段 在商业房地产领域，前期隐含碳排放通常是最大且最直接的组成部分，在建筑物投入运营前即已释放。 隐含碳排放的主要来源 在中国的商业建筑中，隐含碳排放主要集中在相对较少的几种材料上，包括： •混凝土（水泥生产）•钢材（结构框架和钢筋）•砖材（内隔墙、装饰墙等）•铝材（幕墙）•玻璃（幕墙系统）•木材（固定装置和配件）•铜材（电线、管道、供暖、通风和空调（HVAC）等） 随着这些材料需求的持续增长，每种材料的温室气体排放量预计也将随之上升（图6）。 高规格甲级写字楼，尤其是配备大面积玻璃幕墙外立面的建筑，其隐含碳强度往往显著高于规格较为普通的楼宇。 隐含碳缘何在中国备受关注 以下市场趋势使得隐含碳问题在中国尤为突出： •城市更新进程持续推进；•对地标性建筑和高品质规格的追求；•资产持有周期短于建筑使用寿命；•与国际ESG标准接轨程度不断提高。 对于全球投资者和租户而言，无论当地是否强制要求信息披露，隐含碳都已成为投资组合气候风险评估的关键考量因素。 范围3排放：被忽略的排放主体 对于商业地产而言，识别并管控范围3排放现已至关重要，因为价值链中的间接碳排放正日益影响投资者的决策、租户的期望以及资产的长期韧性。 商业地产中范围3排放的定义 范围3排放涵盖组织直接控制范围之外、但处于其价值链之内的所有间接排放（图7）。在商业地产领域，这主要包括： •建筑材料的隐含碳；•租户能源使用（针对运营型业主而言）；•业主提供的楼宇运营服务所产生的排放（针对租户而言）；•资本性货物及翻新工程所产生的排放；•商务出行与供应链活动所产生的排放。 对于大多数投资者和业主而言，范围3排放在其报告的排放总量中占比最大。 范围3排放与租赁资产 租赁商业空间带来了复杂的排放边界划分问题： •投资者和运营业主通常掌控着资产本身；•租户则控制着相当比例的能源消耗。 由于双方在排放报告方式上存在差异，这种“激励错位”现象在中国内地主要城市的多租户写字楼中尤为凸显。 为何范围3排放如今在商业领域举足轻重 范围3排放已不再是一个抽象概念或自愿性事项。如今，它正日益受到以下方面的关注与要求： •全球披露框架的强制要求；•机构投资者的严格审查；•租户可持续发展报告的纳入考量；•与科学碳目标及净零排放路径的挂钩。 即便国内尚未出台针对范围3排放的严格规定，但对于由全球资本持有的内地资产而言，其范围3排放表现正日益成为影响资本配置决策的关键因素。 利益相关方视角：为何隐含碳与范围3排放与每个人息息相关 隐含碳与范围3排放影响着所有商业地产利益相关方，但其影响性质因角色、时间节点及控制程度的不同而存在显著差异。对于部分利益相关方而言，隐含碳是关乎设计与施工的即时决策；而对于其他方来说，它则体现为长期投资、租赁或披露层面的风险。明确这些差异对于制定兼具商业可行性与脱碳目标的策略而言至关重要。 开发商视角 范围3排放与租赁资产 开发商在隐含碳决策方面面临着最为紧迫且集中的挑战，因为在项目开发早期阶段，建筑物生命周期内的大部分碳排放便已被锁定。回顾过往，中国内地房地产开发模式侧重于速度、规模与规格标准，这反映出当时租户需求旺盛，城市扩张迅猛。 然而，如今这一模式正遭遇重重挑战：投资者预期不断转变，地方政府可持续发展目标持续升级，建筑与材料成本也日益高企。在此背景下，低碳开发策略愈发受到关注，尤其是针对那些旨在吸引长期机构投资者的项目。 从隐含碳管理的角度来看，当前头部开发商在应对策略上愈发聚焦于以下几点： •保留并再利用既有建筑结构构件； •提高材料效率并替代高碳投入；•采用模块化或预制化建筑建造方式；•设计具备灵活适应性与未来可再利用性的建筑。 尽管这些策略要求在项目早期进行评估，并强化供应链各环节间的紧密协作，但它们能够切实降低项目前期的碳排放强度，并显著提升资产的长期抗风险能力。 投资者视角 从践行ESG合规到把握财务实质性机遇与风险 对于机构投资者来说，隐含碳和范围3排放正加速“蜕变”⸺从原本定性的ESG考量因素，转变为在财务层面具有实质性影响的风险与机遇。当下，全球资本在布局中国内地资产时，正受到多方面因素的深刻影响，包括投资组合层面实现净零排放的承诺，投资者所在司法管辖区对气候信息披露的强制性要求，以及参与国际可持续准则理事会（ISSB，该框架以气候相关财务披露工作组（TCFD）框架为基础）和全球房地产可持续评估体系（GRESB）（图8）。 围绕气候相关风险和机遇的治理 策略 气候相关风险和机遇对组织业务、战略和财务规划的实际和潜在影响 风险管理 识别、评估和管理气候相关风险 指标和目标 指标和目标用来评估和管理气候相关风险和机遇的治理 对于投资者而言，隐含碳尤为关键。这是因为，一旦资产完成收购或开发，其隐含碳状况基本无法逆转，且会直接决定资产能否契合科学碳目标，以及影响投资组合的碳强度衡量指标。 •面临未来监管与信息披露要求的风险敞口；•对资产流动性、定价策略以及退出选择权的影响。 那些隐含碳含量较高的资产，正面临着日益增大的折价风险，以及资本支出方面的压力。而率先行动的投资者，则能凭借更优的ESG表现，获得更便捷的绿色融资渠道，进而提升资产在市场上的吸引力。 正因如此，投资者在评估资产时，愈发注重以下几个方面： •资产收购或竣工时的隐含碳强度；•与长期脱碳路径规划的契合程度； 运营业主视角 租赁竞争力与资产淘汰风险 对于运营业主来说，隐含碳与范围3排放的影响正从抽象的可持续发展指标，转变为切实左右租赁表现的关键因素。当下，跨国企业和本土企业租户愈发关注碳排放透明度，积极寻求低碳装修路径，并要求在租赁结构中纳入可持续发展相关条款。 场对以下方面产生了强烈需求： •建筑物全生命周期的碳数据信息；•业主明确支持且清晰的装修与翻新操作指南；•能够将可持续发展成效与租户实际收益相挂钩的租赁策略阐述。 那些无法证明具备可靠全生命周期碳绩效能力的建筑物，其租赁竞争力将大打折扣，这一现象在核心市场及高端细分市场中尤为突出。 这一趋势已在内地一线城市的科技产业聚集区、生命科学园区以及国际商务区等区域初现端倪，建筑物的可持续发展资质正日益成为影响租户决策的重要因素。 从租赁管理和资产运营的角度来看，这促使市 租户视角 租赁空间成为范围3排放的“重灾区” 对于租户来说，租赁的房地产常常是范围3排放中规模最大、管控难度最高的排放源之一，尤其对于以办公场所运营为主的企业而言更是如此。通常情况下，租户对建筑主体设计与材料选用方面的影响力较为有限，但在企业碳排放相关报告中，他们仍需对租赁空间所产生的排放承担责任。 鉴于此，租户正积极采取以下行动来应对： •在选址阶段，将隐含碳含量低的建筑列为优先选择对象；•要求在租赁合同中增设绿色条款，并构建数据共享机制；•主动与业主就碳减排相关举措展开深度合作。 数据获取困难、对建筑系统的控制力薄弱，以及业主与租户之间激励措施的错位，这些问题在多租户共同使用的物业中尤为突出，且一直难以得到有效解决。 在中国，科技企业、专业服务公司，以及生命科学和研发领域的租户，对上述趋势的感受尤为深刻。全球范围内的报告义务以及吸引优秀人才的考量，都进一步凸显了制定低碳房地产策略的重要性。 测量框架、数据与方法论 稳健的测量框架与一致的方法论，是有效管理隐含碳的基石。尽管中国在数据可获取性与方法一致性方面仍面临动态挑战，但全生命周期碳评估及国际公认标准的日益普及，正推动资产与投资组合层面的决策趋向科学化。值