本轮地产复苏情况及后续展望

证券研究报告 宏观专题报告/2026.04.03 核心观点 近期地产数据情况：多项数据跌幅收窄。成交量方面：按农历对齐来看，19城一二手房2026年春节前后30日总成交量为2885.6万平米，累计同比下滑16.4%，2026年春节前30日累计同比下滑22.7%，春节后30日总成交量累计同比下滑7.1%，跌幅有所收窄。从季节性来考虑，2026年19城一二手房春节后30日与前30日成交同比差值为15.7%，创下近年来新高，意味着市场整体修复的趋势好于季节性的表现，其背后触发的原因或主要是去年下半年积压需求集中释放。 分析师张伟SAC证书编号：S0160525060002zhangwei04@ctsec.com 分析师陈健照SAC证书编号：S0160525110005chenjz01@ctsec.com 相关报告 1.《企业生产继续扩张》2026-03-312.《从 滞 胀 到 衰 退 ， 拢 共 分 几 步 ？ 》2026-03-303.《工业利润为何开门红？》2026-03-27 房价方面：参考统计局的数据，2月份70城新房价格指数环比下跌0.3%,跌幅收窄0.1%；70城二手住宅价格环比下跌0.4%，跌幅收窄0.1%。参考冰山指数，截至3月29日，核心6城冰山指数出现一定分化，其中上海相比春节前最低价回升0.8%，但其他城市最新冰山数据暂低。 挂牌量方面：根据中指研究院的数据，截至2026年2月，核心6城二手房挂牌量约为129万套，环比上个月下滑3.8%，目前已连续4个月出现回落。从季节性来看，近年来2月挂牌量相比去年12月均出现回落，从幅度来看，2026年的下降幅度显著高于2023-2025年，且2月份挂牌量出现逆季节性的下滑，因此本轮挂牌量的回落不只是单纯季节性的调整，同时也包括市场自发性的修复。 租金：从一线城市的租金视角来看，进入2026年1-2月，一线城市房租指数同比下降3.4%，较2025年下半年同比2.4%的降幅扩大1.0个百分点，反映当前一线城市房租降幅边际走扩，整体租金尚未出现企稳的迹象。 本轮修复怎么看：持续性仍需观察。指标（1）租金回报率：截至2026年4月2日，30年国债收益率为2.37%，一线城市租金回报率与30年国债利差为-56bps。指标（2）成交价：参考历史，一线城市房价环比在2009年7月、2013年2月、2015年4月、2020年4月触及1%的阈值，后续房价出现新的上涨趋势。当前一线城市环比增速更多是跌幅收窄，相比1%的阈值仍有较大差距。指标（3）成交额：每次房价回升的初期，对应居民中长贷新增累计同比增速出现连续6个月上涨，当前尚未满足该条件。整体而言，本轮房价修复持续性仍待观察。 ❖风险提示：政策落地效果不及预期；房企再次出现集中债务违约；历史经验参考失效 内容目录 1近期地产数据情况：多项数据跌幅收窄.......................................................................41.1成交量：出现超季节性修复，主因或是积压需求集中释放...........................................41.2房价：整体降幅收窄，上海出现阶段性止跌回稳.......................................................61.3挂牌量：连续四个月回落，目前整体幅度强于季节性.................................................81.4租金：尚未出现企稳迹象....................................................................................92本轮修复怎么看：持续性仍需观察.............................................................................92.1租金回报率：相比30年国债收益率仍有一定差距.....................................................92.2成交价指引：房价环比涨幅尚未触发阈值...............................................................102.3成交额指引：房价回升初期伴随成交量持续放大......................................................113风险提示.............................................................................................................11 图表目录 图1：春节前后47城新房成交数据有所好转.................................................................4图2：春节前后22城二手房成交同比跌幅有所收窄........................................................4图3：春节前后19城新房+二手房成交同比跌幅有所收窄................................................4图4：47城新房春节后30日与前30日成交同比差值显著高于往年..................................5图5：22城二手房春节后30日与前30日成交同比差值仅次于2023年.............................5图6：19城新房+二手房春节后30日与前30日成交同比差值创下近年来新高....................5图7：2026年2月新房价格环比跌幅有所收窄..............................................................7图8：2026年2月新房价格同比跌幅有所扩大..............................................................7图9：2026年2月二手房价格环比跌幅有所收窄...........................................................7图10：2026年2月二手房价格同比跌幅有所扩大........................................................7图11：截至2026年2月，核心6城二手房挂牌量已连续四个月下行..............................8图12：2月份挂牌量出现逆季节性的下滑....................................................................8图13：2026年2月挂牌量相比去年12月下降幅度显著好于往年...................................9图14：2026年2月挂牌量同比增速小于5%，但尚未实现负增长...................................9图15：一线城市房租降幅边际走扩............................................................................9 图16：一线城市租金回报率回落至1.82%，与30年国债利差为-56bps（单位：%）.......10图17：当出现环比上涨超过1%的时候，一线房价开始新一轮的上涨行情（单位：%）......10图18：每次房价回升的初期，对应居民中长贷新增累计同比增速出现连续6个月上涨........11 表1：根据测算，预计2025年下半年47城新房成交有超过1000万平米需求被积压...........6表2：根据测算，预计2025年下半年22城二手房成交有接近1300万平米需求被积压........6 1近期地产数据情况：多项数据跌幅收窄 1.1成交量：出现超季节性修复，主因或是积压需求集中释放 新房方面：按农历对齐来看，47城新房2026年春节前后30日总成交量为2337.2万平米，累计同比下滑17.5%，其中春节前30日累计同比下滑28.6%，春节后30日累计同比下滑1.3%，跌幅有所收窄。 二手房方面：按农历对齐来看，22城二手房2026年春节前后30日总成交量为1853.5万平米，累计同比下滑6.8%，其中春节前30日累计同比下滑12.7%，春节后30日累计同比上涨1.2%，整体实现由负转正。 数据来源：iFinD，财通证券研究所 数据来源：iFinD，财通证券研究所 一二手房合计：按农历对齐来看，19城一二手房2026年春节前后30日总成交量为2885.6万平米，累计同比下滑16.4%，2026年春节前30日累计同比下滑22.7%，春节后30日总成交量累计同比下滑7.1%，跌幅有所收窄。整体来看，本轮地产成交量修复从1月开始，春节后修复程度进一步加速。 数据来源：iFinD，财通证券研究所 对比春节前后的数据，本轮修复好于往年季节性。从季节性的角度来考虑，往年47城新房成交春节后30日同比数据均弱于春节前30日，而2026年该数据显著高于往年，反映本轮新房成交修复好于季节性。若从二手房的视角来看，2026年22城二手房春节后30日与前30日成交同比差值为13.9%，仅次于2023年，反映整体修复状态接近季节性高位。 数据来源：iFinD，财通证券研究所 数据来源：iFinD，财通证券研究所 若从一二手房合计的视角来看，2026年19城一二手房春节后30日与前30日成交同比差值为15.7%，创下近年来新高，意味着市场整体修复的趋势好于季节性的表现。 数据来源：iFinD，财通证券研究所 近期成交回暖是否存在积压需求集中释放的可能：新房积压需求集中释放较多，二手房积压需求集中释放较少。考虑到2025年下半年整体房价出现回落，或存在部分需求被滞后，为了刻画该部分滞后需求，我们通过2020-2024年的复合 增速计算2025年下半年潜在成交量，再用实际值减去潜在值得到积压需求的测算值。根据上述方法可以得出2025年下半年47城新房成交有超过1000万平米需求被积压，22城二手房成交有接近1300万平米需求被积压。 关于本轮集中释放需求的量的测算，我们假设若春节后30日成交同比延续前30日水平，可以得到潜在成交量。后续将本轮实际成交量减去潜在成交量，可以得到47城新房成交量集中释放需求315万平米，22城二手房成交量集中释放需求117万平米，与上述积压需求对比，可知本轮成交复苏中新房积压需求集中释放较多，二手房积压需求集中释放较少。 1.2房价：整体降幅收窄，上海出现阶段性止跌回稳 参考统计局的数据，2026年2月全国房价环比维持下滑趋势，但整体跌幅有所收窄。2月份70城新房价格指数环比下跌0.3%,跌幅收窄0.1%;同比下跌3.5%，跌幅扩大0.2pct；70城二手住宅价格环比下跌0.4%，跌幅收窄0.1%;同比下跌6.3%，跌幅扩大0.1pct；其中一线城市二手住宅价格环比下滑0.1%，跌幅收窄0.4%。 数据来源：iFinD，财通证券研究所 数据来源：iFinD，财通证券研究所 数据来源：iFinD，财通证券研究所 数据来源：iFinD，财通证券研究所 参考冰山指数（挂牌价的边际价格，能够及时准确的反映市场的波动），截至3月29日，核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）冰山指数出现一定分化，其中上海相比春节前最低价回升0.8%，但其他城市最新冰山数据暂低。综合成