“十五五”开局之年，长租公寓的投资机遇何在？

市场现状

• 京沪规模与供给路径分化：上海长租公寓市场体量领先，截至2025年末达695个项目、约33万套房源，平均租金113元/平方米/月，出租率89%；北京市场规模较小，243个项目、约11.6万套房源，平均租金121元/平方米/月，出租率91%。两地项目均向城市外围集聚，上海外环外存量占比约64%，北京五环外占比超六成。
• 供应结构差异：上海以R4租赁住宅用地新建开发为主，新建项目房源已超存量改造；北京以存量物业改造为主，未来集体用地也将用于长租公寓建设。

投资市场

• 资本加速布局：2025年上海录得12宗交易、82.4亿元金额，北京仅3宗、约31亿元。外资更倾向增值型投资（资产改造、运营提升），保险公司收购增值型改造物业趋势浮现。

未来展望

• 政策支持：《“十五五”规划纲要》明确支持住房租赁市场发展，地方政策鼓励市场化长租公寓，形成“保障性租赁住房”与“市场化长租公寓”双轨并行格局。
• 需求扩容：人口流入、人才落户政策优化、租住观念转变推动租赁市场发展。上海年均落户人才约7.4万组（2021-2025），青年白领仍是主力，多元化群体（自由职业者、学生等）需求凸显。
• 供应端：上海新增供应主要来自R4用地新建，北京依托集体用地开发，存量物业改造获政策支持，缓解核心城区供给不足。
• 投资渠道：8支保障性租赁住房REITs稳健运行，多层次REITs生态加速成型（如建信住房租赁基金），为优质长租公寓项目提供退出通道。

核心观点

• 长租公寓市场处于政策深化、需求扩容与资本重构的关键节点，投资机遇在于聚焦核心地段、把握政策窗口、精选运营伙伴。
• 保险公司及金融机构加速布局，增值型改造项目受资本青睐，REITs等工具为投资市场提供更多退出机制。