市场概况
2025年，美国生命科学市场整体表现疲软，主要受宏观经济环境、资本市场波动和疫情后供应链挑战等因素影响。市场整体净吸纳量下降，空置率上升，租金增长放缓。尽管如此，部分主要市场仍展现出韧性，并受益于政策支持、技术进步和行业长期增长趋势。
市场排名层级
Colliers根据风险投资、NIH资金、研究型劳动力规模、生物医学学位完成量、库存规模和吸纳量等指标，对18个主要生命科学市场进行排名，形成市场层级体系。其中，波士顿、芝加哥、丹佛/博尔德、新泽西、纽约市、橙县、费城/三州地区、罗利/达拉谟、圣地亚哥、旧金山湾区、西雅图、马里兰州郊区、休斯顿、明尼苏达/圣保罗、纽黑文、匹兹堡、盐湖城和圣路易斯等市场位列前茅。
融资与人才
生命科学市场对风险投资和NIH资金高度依赖，这些指标的波动直接影响市场活力。同时，研究型劳动力规模和生物医学学位完成量是衡量市场长期发展潜力的关键指标。2025年，风险投资和NIH资金均有所下降，但市场人才储备丰富，为未来发展奠定基础。
主要市场分析
- 波士顿：生命科学企业聚集，生态系统完善，但近期吸纳量下降，空置率上升，租赁市场竞争激烈。
- 芝加哥：受顶尖大学和研究机构支持，市场韧性较强，但租赁量下降，未来增长取决于经济环境和投资者信心。
- 丹佛/博尔德：劳动力成本竞争优势明显，但近期空置率上升，吸纳量转负，市场需消化过剩供应。
- 新泽西：生物制药企业总部聚集，但部分企业裁员，市场空置率上升，未来增长取决于新兴生物技术公司需求。
- 纽约市：生命科学产业扩张缓慢，空置率上升，但政府推动多个创新项目，未来增长潜力较大。
- 橙县：医疗设备和诊断创新中心，埃德wards Lifesciences等龙头企业推动市场发展，未来增长潜力较大。
- 费城/三州地区：多家大型企业投资扩建，新建项目以定制化为主，市场空置率有望稳定。
- 罗利/达拉谟：制造业空间需求旺盛，但小型实验室空间空置率上升，未来增长取决于企业投资和人才引进。
- 圣地亚哥：空置率上升，新项目建设停滞，但未来需求有望回升。
- 旧金山湾区：风险投资活跃，但空置率上升，未来增长取决于资本市场稳定和租户扩张。
- 西雅图：生命科学产业稳定发展，但NIH资金和风险投资下降，未来增长潜力取决于行业长期发展趋势。
- 马里兰州郊区：空置率较低，但受政府合同活动不确定性影响，未来增长取决于企业租赁需求。
- 休斯顿：受重大投资和研究扩张推动，未来增长潜力较大。
- 明尼苏达/圣保罗：专业空间供应有限，但租赁市场有所改善，未来增长潜力取决于企业需求。
- 纽黑文：受利率、资金和建设成本上升影响，市场增长受阻，未来增长潜力取决于行业投资和人才引进。
- 匹兹堡：生命科学和先进制造中心，受重大投资和设施扩建推动，未来增长潜力较大。
- 盐湖城：受大学研究园区转型影响，未来增长潜力取决于新兴企业和专业基础设施发展。
- 圣路易斯：受公共和私人投资推动，未来增长潜力较大。
研究结论
2025年，美国生命科学市场面临挑战，但长期增长趋势不变。主要市场展现出韧性，并受益于政策支持、技术进步和行业长期增长趋势。未来，市场将重点关注资本市场稳定、租户需求回升和新建项目开发。随着市场逐步消化过剩供应，空置率有望下降，租金增长将逐渐回升。
