2024年美国生命科学地产市场报告

2024 生命科学报告 美国研究报告 Contents2024年展望和主要统计数据市场 04 国家概况空缺需求 市场比较SupplyRent Under建筑 MSF08市场排名10平均 NNN 询问资金和人才市场12CRE 基础主要市场调整成本\市场租金(52SF /年) *库存MSF调整成本(52SF) * 16波士顿, MA18芝加哥, IL20* 假设新的 10 年租约 ， 1丹佛 / 博尔德, COst生成空间22新泽西24纽约市, NY26奥兰治县, CA28费城 / 三州30罗利 / 达勒姆, NC32San Diego, CA34旧金山湾区 ， CA36西雅图, WA38马里兰州郊区TI 津贴 (52SF) * 新兴市场 40休斯顿, TX41明尼阿波利斯 - 圣保罗 ，明尼苏达州42纽黑文, CT43匹兹堡, PA44盐湖城, UT45圣路易斯, MO 市场活动亮点 46Leases48Construction50Sales Overview 生命科学行业的长期需求驱动因素强劲。人均在制药产品上的支出多年来一直呈上升趋势，目前已有数十个国家的支出超过其国内生产总值（GDP）的1%。这一现象在美国尤为明显，根据最近经合组织（OECD）的数据，在不包括医院设置的情况下，人均支出现已超过1400美元，占该国GDP的2%以上。该行业拥有巨大的增长潜力。据美国食品药品监督管理局（FDA）统计，大约7000种已知罕见疾病中，仅有不到10%有FDA批准的治疗方法。全球数百亿潜在患者急需新的治疗方案。随着技术的进步和强劲的需求前景，这将创造长期盈利的机会，成为推动该行业发展创新的动力。房地产吸收量也将随之增长，因为生命科学领域在就业增长方面表现优于许多其他行业。自2015年以来，主要市场的生命科学空间吸收量已超过5000万平方米。 商业投资和公司价值面临的压力。截至2024年2月，标普生物科技行业指数（SPSIBI）仍比新冠疫情期间的峰值低约40%，影响了风险资本（VC）投资者的退出计划。2023年，生命科学领域的VC流入资金显著下降，降至290亿美元，而美国生命科学公司曾在2021年筹集了超过540亿美元的资金。由于难以从公开和私人市场筹集资金，许多公司要么限制招聘，要么裁员以延长财务缓冲期，这导致租赁速度放缓。在高利率环境下，商业房地产的投资销售也有所放缓，这种情况同样适用于生命科学资产。 资金条件可能会在 2024 年振作起来 ， 并帮助公司获得租赁空间的信心和能力。美联储暂停了加息步伐，然而，持续的通胀压力仍然抑制了2024年大幅降息的可能性。即便如此，在形势趋于稳定的情况下，标普生物技术精选行业指数（SPSIBI）的价值已从2023年的低点回升，并且大致与2020年初新冠疫情之前的水平相当。2024年初的首次公开募股（IPO）活动可能预示着公开市场的解冻趋势。CG Oncology、ArriVent BioPharma、Kyverna、Fractyl Health和Alto Neuroscience各自筹集的资金在一定范围内。 然而 ， 该行业近期面临增长的不利因素。Indeed，2023年获得必要的融资以开发和制造新产品比市场顶部时更具挑战性。较高的利率水平已经对融资造成了下行压力。 按就业部门划分的美国就业增长(指数 100 = 1990 年 1 月) 样，虽然与2021年峰值相比，全国范围内的风险投资流入该领域仍显著低于往年水平，但与2018年至2019年相比，情况相对健康，当时被认为是资金较为充裕的年份。此外，整体而言，风险投资公司手中持有大量未投资的资金。由于非周期性特征，国家卫生研究院（NIH）的资金在2023财政年度达到了峰值，总计超过370亿美元，涵盖了超过65000个奖项。这些奖项的平均价值呈上升趋势，并且从十年前增加了约32%。本报告涵盖的市场几乎占到了国家NIH资金的60%，远超其他市场。 去年的生命科学交付量是有记录以来最多的。超过2000万平方米的新办公空间在美国各地投入使用。大多数新空间建在主要市场中，这些市场还包含另外3600万平方米正在建设中的空间。波士顿和旧金山湾区作为美国生命科学领域的两大领先枢纽，继续在完成项目和在建项目名单上占据主导地位，并且在2023年占据了全国交付空间的一半以上。在这些都市区，研究空间主导着建筑管道。新的研究活动增加推动了对生物制造设施的需求。 像罗利 / 达勒姆这样的地铁 ， GMP 空间在正在建造的东西中占有更重要的份额。 鉴于建筑材料、劳动力和融资成本上升，空置率增加，以及需求前景疲软，短期内开工项目将少于完成项目。 然而 ， 吸收没有跟上项目完成的步伐 ， 空缺也在增加。 除了新建建筑中的直接空置外，转租房源也在不断增加。 一些公司在财务压力下将转租房源推向市场。另一些公司，尽管在过去空置率较低时采取了防御性租赁策略，现在可能正试图通过利用未充分利用的空间来变现。总体而言，2023年跟踪的主要市场中约有一半出现了负净吸纳量，大多数地区的空置率在这一年有所上升。为了填补空置空间，一些房东正在建设投机性套间以缩短潜在租户的入住时间，而另一些则提供了更为租户友好的让利方案。大多数市场的生命科学空间租金在2023年要么保持不变，要么下降。 本报告将概述美国和现在正在出现的主要生命科学集群。它们的规模和范围各不相同，如各市场细分部分以及本报告末尾的数据补充部分所示。生命科学作为一个行业及其各个领域仍被相对松散地定义。在成熟的市场集群中，这些定义较为明确，但在新兴市场中，对生命科学、医疗健康、医疗器械以及健康科技的定义则更为模糊。行业专业化的细微差别最终可能在某些类型的科学研究与发现中带来竞争优势。 市场排名 在这份报告涵盖的18个市场中，条件既有利于生命科学领域的投资，也提供了 leasing 机会。这一点在主要市场尤为明显，这些市场拥有国家最大的库存。科尔瑞斯（Colliers）创建了一种基于Z分数的排名系统，利用两个关键指标组来确定机会的规模，并进一步揭示主要大都市区潜在层级结构。 与其他研究导向的机构合作以推动研究并开展临床试验。当地获得生物医学或相关学位的人数也是未来增长潜力的一个良好指标，超越现有劳动力。更多毕业生集中在相关项目的市场可能更具优势，因为企业不太需要从外部招聘新员工来扩大其工作队伍。 第一个因素组表明当地生态系统支持和促进行业发展壮大的能力。各项指标及其权重如下：2020-2023年风险投资资金（权重40%），2023财年NIH拨款（权重10%），以及2022年生物医药学位完成数量（权重5%）。风险投资对于许多尚未盈利的公司和初创企业来说是维持运营的生命线，尤其是在它们开发新产品并推向市场的过程中。在一个已经被风险投资公司关注的城市中获得资金可能会更为容易。同样地，在该地区存在显著的NIH投资表明了生命科学公司在这些城市能够获得重要的研究资源和支持。 The second组别因素与地铁的生命科学房地产市场相关。具体而言，库存规模（权重40%）和过去三年吸收的空间量（权重5%）进行了分析。市场上生命科学空间的数量反映了地铁历史投资的规模、公司寻找租赁机会的能力，以及在被占用的情况下，现有劳动力规模。近年来吸收的空间量则指出了市场的走势和未来增长潜力。 资金和人才 CRE 基础 CRE 基础 % 在建库存 波士顿 马萨诸塞州 波士顿，作为全球生命科学研究的重要中心之一，吸引了大量的风险资本基金、NIH投资和租户兴趣。该大都市拥有一个完整的支持服务生态系统，并且其高素质的人才库在大多数其他市场中无可比拟。 SF 的空间已经被吸收在这里 - 超过了该国大多数其他市场的全部库存。 波士顿的空置率上升，市场推出了一波新产品。随着过去几个季度内大量空间交付，总库存已超过5000万平方米，越来越多的次级市场发展成为真正的生命科学节点。大量新产品的租赁尚未完成，而在未来几个季度，将有数百万平方米的主要为未承诺实验室空间交付。这一批未占用的空间导致空置率超过了历史平均水平，并将租赁谈判的优势完全转移到了租户一边。 大型生命科学公司的长期租赁在2023年比2021-22年更为罕见，但仍有不少显著的交易达成，包括诺沃 Nordisk（166,000 平方英尺）、Orbital Therapeutics（157,000 平方英尺）、SmartLabs（140,000 平方英尺）、Astellas Pharma（62,000 平方英尺）、Voyager Therapeutics（61,000 平方英尺）和 Portal Innovations（58,000 平方英尺）。尽管需求方面存在一些疲软，这些交易仍使全年净吸纳量保持正值。实际上，在过去的五年中，超过1300万平方米的租赁面积得到了吸纳。 16 | 主要市场 $8.2B$3.5B 诺和诺德西尔万路 60 号， 沃尔瑟姆166,000 SF 290 & 300 Binney, 剑桥810, 000 SF ， 7.46 亿美元 *部分利息转移 芝加哥 伊利诺伊州 芝加哥的生物科学市场是创新的焦点，吸引着投资者、研究人员和企业。芝加哥拥有一个成熟的生物科学生态系统，由诸如Chan Zuckerberg Biohub和Portal Innovations等组织支撑，这些组织吸引了顶尖人才，并促进了合作研究。2023年，Chan Zuckerberg Biohub从超过50名申请人中脱颖而出，选择在芝加哥建立生物医学研究中心，并贡献了2.5亿美元以推动当地生物科学的发展。 MonoSol，一家领先的水溶性薄膜制造商，租用了位于1375 West Fulton的剩余空间，并将总部从印第安纳州西北部搬迁至Fulton Labs I，而伊利诺伊理工学院则将其研发总部从市区南部迁至Fulton Labs II。 芝加哥在私人投资和生命科学设施开发方面的增长主要由Trammell Crow Company和Sterling Bay等开发商引领。Sterling Bay旨在打造兼具便利设施和科学功能的建筑，在2023年第一季度交付了林肯 yards（林肯-yard区）1229 西康科德路的第一个专为实验室设计的建筑，而Trammell Crow预计将在2024年交付Evanston Labs和Hyde ParkLabs两个项目。 生命科学公司越来越倾向于搬迁至市区的高端实验室大楼。2023年最大的租赁合同，均来自致力于在芝加哥市中心的生命科学生态系统中扩大影响力的公司，签约地点为富尔顿实验室I和II。 18 | 主要市场 $337M$1.1B MonoSol 1375 西富尔顿,芝加哥35,000 SF Evanston 实验室176, 000 SF Trammell 乌鸦 Chan Zuckerberg Initiative 400 北阿伯丁街 ， 芝加哥28,000 SF 丹佛 / 博尔德 科罗拉多 Denver和Boulder的生命科学产业在过去几年中稳步增长。生命科学租户遍布整个大都市区，但主要集中在从Broomfield到Boulder的丹佛西北部/US-36走廊沿线地区。Boulder及其周边地区拥有高度教育化的劳动力，并且长期以来一直是科技初创企业、可再生能源企业和食品初创企业的热点区域，以及其他类似高密度用途的集中地。因此，该地区非常适合吸引生命科学的需求。 缺乏基础设施的空间。由于许多这些设施需要高度特定且昂贵的建设投入，公司如AGC Biologics、Terumo BCT、Syntex Chemicals和Agilent Technologies通常会自行开发并占据自己的建筑物。 随着办公使用量在疫情后的持续下滑，生命科学领域仍然是较为活跃的行业之一。默克 campus 在博尔德完成建设并在几个月后售出，这既展示了租户和投资者对生命科学未来前景的信心，也与整体办公市场的健康状