2024年美国生命科学地产市场报告

2024年美国生命科学行业展望

核心观点与市场概况 生命科学行业长期需求强劲，人均制药产品支出持续上升，全球数百亿潜在患者急需新治疗方案。美国市场表现尤为突出，人均支出现已超过GDP的2%，且风险资本和NIH投资持续流入。然而，近期资本市场动荡和高利率环境导致融资难度增加，公司租赁和建设活动放缓。

市场排名与关键指标 报告基于风险投资资金、NIH拨款和生物医药学位完成数量等指标，对18个主要市场进行排名。波士顿和旧金山湾区凭借其完善生态系统和人才优势，位居前列。其他主要市场如芝加哥、丹佛/博尔德、新泽西、纽约市、橙县、费城/三州、罗利/达勒姆、圣地亚哥、旧金山湾区、西雅图、马里兰州郊区、休斯顿、明尼阿波利斯-圣保罗、纽黑文、匹兹堡和盐湖城也展现出不同程度的增长潜力。

主要市场分析

• 波士顿：库存规模庞大，空置率上升，但仍有大量未承诺实验室空间待交付，租赁谈判优势在租户一边。
• 芝加哥：生物科学生态系统成熟，Chan Zuckerberg Biohub等机构推动创新，需求旺盛。
• 丹佛/博尔德：生命科学产业稳步增长，现有空间空置率低，需求持续强劲。
• 新泽西：聚集全球多家生物制药公司，传统办公室转换为实验室空间增多。
• 纽约市：生命科学行业显著增长，魏尔康奈尔医学中心等大型交易推动需求。
• 橙县：医疗设备和诊断市场重要枢纽，Edwards Lifesciences等公司扩张，Axonics搬迁至新总部。
• 费城/三州：基因、细胞和mRNA研发前沿，初创企业孵化器空间需求健康，资本市场有所回暖。
• 罗利/达勒姆：教育程度高，成本优势明显，三所主要大学推动生物医药活动，但近期空置率有所上升。
• 圣地亚哥：市场需求长期积极，但2023年有所放缓，开发商仍能满足租户需求，新建设计划充足。
• 旧金山湾区：全球生命科学中心之一，风险投资份额重要，长期前景乐观，但近期需求受宏观经济逆风影响。
• 西雅图：多个主要生命科学市场特点，风险投资融资活动虽令人失望，但仍有大量租赁协议达成。
• 马里兰州郊区：生物技术和制药领域蓬勃发展，大型公司如阿斯利康和葛兰素史克扩张，市场稳步增长。
• 休斯顿：经济多元化和低成本环境吸引人才，德克萨斯医疗中心引领生命科学建设，多个活跃项目正在推进。
• 明尼阿波利斯-圣保罗：医疗器械公司主导，生物技术产业快速增长，Mayo医疗中心等投资推动市场转型。
• 纽黑文：租赁业务增长放缓，但开发商仍投资建设新建筑，大学和研究机构提供大量空间。
• 匹兹堡：生命科学创新重要贡献者，高级研究成果汇聚，初创企业文化和成熟企业支持网络发展迅速。
• 盐湖城：生命科学行业增长和创新吸引发展，研究机构如犹他大学和Brigham Young大学提供支持。
• 圣路易斯：医疗健康和教育领域奠定基础，非营利组织支持初创企业，市场持续增长。

市场活动亮点 2023年生命科学行业交付量创历史新高，但吸收没有跟上项目完成的步伐，空置率增加。转租房源增多，部分公司因财务压力转租空间。高利率环境导致建设与重新开发活动暂停，短期内开工项目少于完成项目。

资金与人才 尽管VC融资额下降，但风险投资公司手中持有大量未投资的资金，NIH资金达到峰值。生命科学行业在就业增长方面表现优于许多其他行业，高素质人才库是推动行业发展的关键。

研究结论 美国生命科学行业长期前景乐观，但近期面临资本市场和利率环境的挑战。主要市场展现出不同程度的增长潜力，波士顿、旧金山湾区、芝加哥等城市仍将是行业发展的重点区域。随着市场环境改善，生命科学行业有望抓住未来的增长机会。