2024年纽约生命科学地产市场洞察报告

纽约市生命科学市场 CBRE 研究报告 目录表 1.引言2.实验室统计数据概述3.其他市场统计数据概览4.孵化器5.现有与新兴生命科学集群6.地标地图 01 引言 执行摘要 市场与生态系统状况 执行摘要 询问租金与租赁活动 库存与可用性 关键近期趋势 至2024年年末，纽约市实验室专用总库存量为289万平方英尺。,. 并有望在2029年增长至619万平方英尺。2025年初，两项备受瞩目的计划开发项目——SPARC Kips Bay和Innovation East – 作为ULURP的一部分，获得了市议会批准，实现了关键里程碑。 —类似交易陈-扎克伯格生物实验室租赁在哥伦比亚大学，一位新进入市场的租户，以及一家长期纽约机构的发展艾坎山医院医学院在2024年，纽约市生命科学市场中的积极因素之一在哈德逊研究中心得以体现。 截至2024年年底，每平方英尺价格为106.91美元。纽约市的实验室独家平均询问租金同比一年前上涨了9%。并且比2023年第一季度创下的历史最高记录低2%。曼哈顿实验室独享平均求租价格上涨14%。年度同比增长至每平方英尺123.10美元NNN ‒纽约市的孵化器场景在2024年保持活跃。随着纽约大学朗格沃恩医学院/BioLabs宣布搬迁至位于西法庭广场45-18号的新设施（Innolabs）。 ‒2024年，纽约市的实验室租赁速度从2023年的水平下降了60%，面积达到158,000平方英尺。,达到自2020年以来的最低水平。 — 纽约市实验室的独家可用率同比下降890个基点至26.2%。可用率从一年前的10.7%下降至9.4%。 市场中的承租者 风险投资与国立卫生研究院资助 就业 ‒2024年底，实验室需求保持低迷。达到531,000平方英尺，因为在经济不确定性和对资本支出更加保守的态度下，许多租户犹豫不决，不愿重返实验室空间市场。 ‒纽约市生命科学风险投资资金与前一年相比大幅反弹。2024年通过66笔交易，资金总额达到18.3亿美元，打破了从2022年到2023年持续的资本流动低迷。 ‒纽约市生物科学领域就业总人数从2022年的历史最高点下降。约为2023年底18,300个工作岗位但是仍然是记录中的第二高总和。 ‒2024年纽约市在总美元基础上获得的NIH资助与上一年持平然而，尽管总额达到25.8亿美元，但奖项总数自2016年以来首次下降。 ‒纽约市2023年生命科学就业人数下降，尽管私营部门总就业人数有所增长自2017年以来的首次. — 虽然在新实验室空间中，仍有一些较大的、机构级的租户存在。纽约市的实验室需求由中小型需求驱动基于总数基础之上。 市场历史与现状 新纽约市生命科学生态系统的兴起 成长的基础 建造（Building）。进一步向西是位于615 West131st Street的Studebaker Building，这是ChanZuckerberg Initiative在纽约的总部。 纽约市的生命科学产业在2010年首个大型实验室校区——亚历山大生命科学中心（占地面积738,000平方英尺）的顺利开业以及2016年纽约经济开发公司（NYCEDC）和纽约市政府的5亿美元“生命科学纽约”（LifeSci NYC）激励计划的推出，以及2017年纽约州6.2亿美元生命科学激励计划的推出之后，进入了快速发展轨道。2021年，NYCEDC宣布将LifeSci NYC计划中的初始投资5亿美元增加到10亿美元。 哈莱姆 未来之路 在哈莱姆的另一边，位于第三大道2226号的近20万平方英尺的新建实验室型建筑（121号实验室），是房地产权益公司的一项投资。 一个不断扩大的实验室空间库存，从孵化器和过渡空间到独立实验室，支持纽约市成为顶级生命科学目的地的演变。 上东城 建设正在进行中，Taconic Partners、Nuveen和Flatiron Equities在东94街309号（铁马实验室）的20万平方英尺实验室项目。在此以南，1334约克大道，一个近50万平方英尺的整栋建筑改造为研究设施，将包括专用的实验室和具备能力的空间。 集群形成加速进入高速阶段。 市中心南部 位于亚历山大中心以西，迪菲尔德管理公司最近将nearly 300,000 sq. ft. 的空间重新开发为位于 345Park Avenue South (Cure) 的实验室空间，将其转变为一个全楼的生命科学中心。 长岛城与布鲁克林 在区划内，布鲁克林已经拥有位于布鲁克林军营的生物技术基地（BioBAT）和下城生物技术孵化器。在皇后区的长岛市，亚历山大房地产权益公司（Alexandria Real Estate Equities, Inc.）进行了投资，GFP房地产/金街地产和长岛房地产合作伙伴/雕塑家资本管理公司进行了合资，已将三个生命科学改造项目推向市场，为项目提供了超过65万平方英尺的实验室空间。 中城西 Taconic Partners与Silverstein Properties共同对位于西54街619号（哈德森研究中心）的125,000平方英尺的实验室空间进行了改造。向北几块街区，Taconic Partners、Nuveen和LaSalle完成了对西端大道125号（西端实验室）的改造，将其打造成一个400,000平方英尺的生命科学旗舰园区。附近是隶属Georgetown Company/Pershing Square Capital Management的787第十一大道。 2025年及以后的即时发展路径仍然不明朗吸引新租户，其中没有一家达到规模，因为平均交易面积降至14,400平方英尺，低于2021年至2023年期间看到的平均26,000平方英尺。 在2022年和2023年期间，由于利率上涨，资本市场枯竭之前的那几年。这证明了对早期公司动力的减缓是一个重要因素——这是当地实验室需求的一个关键来源，它依赖于外部投资者的资本注入。2024年，利率开始下调以及风险投资资金的反弹是积极的迹象，然而这些影响尚未在市场上感受到。事实上，生命科学租赁速度在2024年降至158,000平方英尺，这是自2020年以来的最低水平。尽管在2024年完成了一些对市场重要的大宗交易，并且现有开发项目继续进行， ，因为新的总统政府即将实施可能重塑资金格局和整个经济的新政策。特别是，NIH的资助处于脆弱状态，因为潜在的削减正在逼近。这些宏观经济因素，再加上纽约市实验室供应的过剩，预计将在整个年度对当地生命科学市场形成逆风。 当前市场状况 西哈莱姆 连续第三年，纽约市的生命科学市场面临来自高利率、经济不确定性和多年增长后的周期性商业地产调整的风头。尽管仍处于早期增长阶段，纽约市的生命科学市场从2021年开始见证了新供应量的快速增加，以应对更强的势头。 曼哈顿维尔工厂区450 West 126th Street（Taystee实验室大楼）的建设已完工。该校园由Janus Property Company和J.P. Morgan Asset Management开发，也是1361 Amsterdam Avenue（Mink）实验室的所在地。 02 实验室统计数据概述 跟踪纽约市场数据快照中的实验室库存、库存可用性、询问租金及租赁活动、市场中的租户 在纽约市追踪实验室库存 纽约市库存中跟踪的空间类型 概述 实验室空间是纽约市办公楼市场的一种独特资产，能够容纳实验室的建筑必须满足几个特殊条件。实验室的使用受到区划的限制，这是限制需要实验室空间的商业企业可以选址的重要因素。 实验室具有能力实验室总体而言 实验室专有 第二限制是基础设施，因为实验室的使用需要能够支持众多特殊功能的建筑——包括电力负荷、通风系统、天花板高度、地板荷载、建筑荷载能力、上升空间以及特定行业设备的屋顶空间。 实验室可用的空间位于专门规划为实验室用途并配备了适当建筑基础设施以适应实验室用户特殊需求的建筑中。此空间的所有者将把实验室和办公室用户都视为租户。 结合实验室专属和具备实验室功能的空间，产生一个包含所有统计信息的类别，称为“实验室总体”，该类别提供了容纳实验室用途空间的完整描述。孵化器、过渡空间以及为更成熟公司设立的独立实验室均包含在此空间类别中。 “Lab exclusive”空间，正如其名所示，专门为实验室使用而建造，且仅由实验室租户占用或专门面向实验室租户进行市场推广。 大多数纽约市库存的建筑不适合实验室使用。然而，在过去的几年中，该市在增加实验室使用方面取得了重大进展，这体现在实验室专用和实验室适用空间的库存增长上。 2024年年末市场数据快照 库存与可用性 摘要 截至2024年年末，纽约市的实验室专用库存总面积为2.89百万平方英尺，其中曼哈顿面积为2.07百万平方英尺，外围区域面积为821,000平方英尺。 — 结合租赁以及前实验室独家产品转向实验室可行策略，导致纽约市实验室独家可用率在2024年全年来下降，结果使得到2024年底年同比下降890个基点至26.2%。曼哈顿的实验室独家率在2024年底达到21.2%，较2023年底的28.7%有所下降。 — 几年前，由于可供出租的实验室空间在短期内供应紧张，且租户活动增加，纽约市的房东们为满足此类空间的租赁需求进行了投资。然而，由于大量此类空间交付导致的房地产市场放缓，导致可用性在2023年前持续上升，然后趋于平稳。2024年，纽约市的空置率、已建成可用率显示出改善迹象，从一年前的9.7%下降了130个基点至9.4%。然而，曼哈顿的空置率、已建成可用率在2024年结束时达到5.6%，创下了历史最高水平。 询问租金与租赁速度 摘要 - 纽约市的实验室专属平均询问租金在2024年上涨了9%，年底达到每平方英尺106.91美元的NNN价格。这种上涨主要是由于低于平均价格的实验室专属空间转变为可实验室使用的空间以及一些建筑物的上调价格所致。类似地，曼哈顿的实验室专属平均询问租金从一年前上涨了14%，达到每平方英尺123.10美元的NNN价格，创历史新高。 在158,000平方米的规模下，2024年纽约市的实验室租赁速度比2023年全年下降60%，并达到了自2020年以来的最低水平。 — 2024年曼哈顿最大的新实验室租赁为Chan Zuckerberg BioHub在West 131st街615号（Studebaker大厦）的38,000平方英尺租赁。同样值得注意的是，位于West 54th街619号的Icahn School of Medicine at Mount Sinai的15,000平方英尺扩建。在曼哈顿东部，East 29th街430和450号（ACLS Manhattan）完成了总计约36,000平方英尺的几项租赁。在长岛城，NYU Langone/BioLabs在West Court Square 45-18号（Innolabs）的46,000平方英尺租赁引领了活动，而30-02 48th Avenue（ACLS LIC）在该年度活跃并签署了三项新租赁。 *新增租赁、扩展和续约。主要由实验室租赁交易构成，以及生命科学园区内生命科学租户完成的精选办公租赁交易。 市场中的承租者 摘要 ‒ 2019年至2021年间，纽约市实验室空间的需求强劲增长后，在随后的三年期间，对总面积的需求和寻求空间的实验室承租人数量均有所下降。 2024年，需求总面积同比下降13%，至531,000平方英尺，而需求数量从25个降至22个。尽管去年利率下调和风险投资（VC）资金的反弹是改善需求前景的积极迹象，但公司资本保全的持续影响以及对待长期租赁承诺更加谨慎的态度仍然阻碍了需求的反弹。 截至2024年底，超过75,000平方英尺的需求占总需求的近56%，占据最大份额。尽管基于总面积，25,000平方英尺以下的需求仅占24%的份额，但这一尺寸范围占用了22个租户中的17个。 03 其他