2025年，美国生命科学租赁市场呈现以下关键趋势：
整体市场趋势
- 生命科学实验室/研发空间总体供应量开始趋于平稳，市场可能接近拐点。
- 2025年租赁活动回升，但新交付空间锐减，预示2026年市场将收紧，现有库存逐步被吸收。
- 2025年生物技术领域风险投资资金大幅复苏，达到自2021年以来最强水平，其中波士顿和圣地亚哥公司占据约66%的VC资金，巩固其作为领先生命科学中心的地位。
- 与疫情前平均水平（2015-2019年）相比，主要生命科学市场租赁活动仍低于历史正常水平，显示生物技术和制药企业扩张环境仍显谨慎。
- 市场复苏不均衡，波士顿、湾区和圣地亚哥等主要生命科学中心面临供应压力，库存过剩，约四分之一库存可供租赁，可能需要时间消化过剩供应。
主要市场表现
- 波士顿：净吸纳量下降2.86万平方英尺，为2011年以来首次负增长，主要受大型转租空置、企业合并和破产驱动。供应量激增，约三分之一市场可供租赁。2025年租赁活动强劲，完成3.2万平方英尺交易，受风险投资涌入和扩张驱动，供应量首次开始平稳。
- 湾区：净吸纳量约1.7万平方英尺，主要受交付的已出租建筑和AI企业租赁驱动。供应量下降，无新项目开工，租赁活动位居第二，AI企业将成为未来需求增长点。
- 费城：实验室/研发空间空置率升至19%，受投机性开发导致供应过剩驱动。十年内交付4.2万平方英尺生命科学空间，但需求放缓，无新项目开工，租赁活动降至十年最低。
- 圣地亚哥：空置率升至29%，受过去两年投机性项目导致空置空间增加驱动。租赁活动低迷，完成约8.32万平方英尺交易，为十年最低，未来租户将主导市场，供方需提供更具吸引力的租赁条款。
- 三角地区：空置率保持全国最低（15.1%），受传统制药企业支撑，但租赁活动降至2018年以来最低，受投资放缓驱动。
- 罗利-达拉谟：空置率保持15%，为全美最紧张市场，完成6.6万平方英尺交易，受医疗设备企业和生物技术赞助商支持，需求回升。
- 西雅图：库存收缩，部分实验室建筑转为传统办公用途，空置率上升，但租赁活动稳定在3.58万平方英尺，受投资放缓影响。
- 马里兰郊区/巴尔的摩：净吸纳量下降2.68万平方英尺，但空置率保持全国第二低（15.1%），受大型续租和转租驱动，未来政府承包商和初创企业将支撑需求。
风险投资与IPO
- 生物技术领域VC投资达78.8亿美元，主要集中波士顿和圣地亚哥，但IPO市场低迷，仅发生8起IPO。
未来展望
- 2026年市场潜力巨大，各细分领域将呈现不同趋势，需关注市场动态。
