业绩稳健增长，连续三年核心净利润100%分派
业绩稳健增长，连续三年核心净利润100%分派 业绩稳健增长，连续三年核心净利润100%分派。公司2025年营业收入180.2亿元，同比增长5.1%；归母净利润39.7亿元，同比增长10.3%；核心归母净利润39.5亿元，同比增长13.7%。利润增速高于营收增速主要由于毛利率同比提升2.5pct至35.5%。 其 中 ， 购 物 中 心/写 字 楼/物 业 航 道 业 务 收 入 分 别 为47.7/21.4/108.5亿 元 ， 同 比 分 别 增 长13.3%/3.5%/1.1%； 毛 利 率 分 别 为75.9%/34.5%/18%，同比分别为+3.3pct/-0.4pct/+1pct。购物中心毛利率提升主要得益于数字化战略成效显现，运营成本下降，同时服务规模扩大使得经营杠杆效应发挥等原因；物业航道毛利率提升主要得益于社区空间成本精益管理、主动退出亏损项目、开展润城计划等提质增效举措。公司宣派年度末期股息每股0.509元及特别股息每股0.341元，连同中期股息每股0.529元和特别股息每股0.352元，年度宣派股息总额每股1.731元，连续三年核心净利润100%分派。 买入（维持） 商业航道：购物中心市场份额稳步扩张，零售额增速持续跑赢社消零增速。截止2025年末，公司在营购物中心135个，较上年增加13个，其中包含129个管理输出项目、3个利润分成项目和3个租赁经营项目，市场份额稳步扩张。且公司多数购物中心位于当地市场头部，54个项目零售额当地第一，105个当地前三。公司经营质效稳步提升，2025年公司在营购物中心零售额2660亿元，同比增长23.7%，可同比增长12.2%，跑赢社消零总额增速（3.7%）；业主端租金收入307亿元，同比增长16.9%，可同比增长6.8%；NOIMargin为65.7%，同比提升0.6pct。2025年公司写字楼提供运营服务的项目27个，出租率较上年提升3.6pct至77.2%。提供物业管理服务的项目233个，较上年增加12个，在管建筑面积同比增长9%至1815万方，管理规模稳定增长。 物业航道：物业管理服务高质量增长，增值服务受行业影响营收下降。社区空间服务方面，物业管理/业主增值服务/非业主增值服务2025年营业收入分别为71.7/11.2/5.2亿元，同比分别为7.5%/-26.3%/-27.7%。物业管理服务营收增长主要得益于在管建筑面积增长，2025年末社区空间在管面积2.8亿平，同比增长3.2%；非业主增值服务营收减少主要由于母公司受行业影响交付规模缩减以及服务单价下行等原因；业主增值服务收入下降主要因为公司主动优化业务结构，剥离了部分盈利能力较弱、增长潜力有限的业务。此外，公司社区空间服务能力提升，客户满意度同比提升0.95分至92.71分。城市空间方面，2025年营收20.4亿元，同比增长12%，在管建筑面积1.28亿平，同比增长2.3%，合同回款率维持92.6%高位。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 投资建议：维持“买入”评级。公司作为商业地产行业领导者，商业航道购物中心待开业项目储备丰富、已开业项目经营质效稳步提升；物业航道内生外拓积极扩张 ， 管 理 规 模 稳 健 增 长 。 预 计 公 司2026/2027/2028年 营 业 收 入 为197.4/213.9/231.3亿 元 ， 归 母 净 利 润 为44.3/48.5/52.6亿 元 ，EPS为1.94/2.13/2.30元/股，对应PE为21.2/19.4/17.9倍。考虑到公司是物管+商管的稀缺标的，商管经营模式壁垒强，物管背靠华润置地基本盘稳定，业绩增速表现优异，且坚持高分红回馈股东，维持公司“买入”评级。 1、《华润万象生活（01209.HK）：核心净利润增长符合预期，中期派息率达100%》2025-08-292、《华润万象生活（01209.HK）：商业运营龙头，资源壁垒与运营赋能共筑增长韧性》2025-06-08 风险提示：母公司华润置地住宅项目销售不及预期；第三方项目外拓进度不及预期；商业运营及市场环境风险。 财务报表和主要财务比率 免责声明 国盛证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 国盛证券研究所 北京地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层邮编：100077邮箱：gsresearch@gszq.com 上海地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋邮编：200120电话：021-38124100邮箱：gsresearch@gszq.com 南昌地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编：330038传真：0791-86281485邮箱：gsresearch@gszq.com 深圳邮编：518033邮箱：gsresearch@gszq.com
