市场结构
日本公募REITs（J-REITs）市场于2001年起步，是亚洲最早的市场之一。截至2026年2月28日，共有58只J-REITs，总市值为17.31万亿日元，均为权益型产品。监管规定J-REITs主要投资于特定资产（含不动产），不得从事除特定资产投资和管理、物业管理之外的业务，因此不存在纯粹的抵押型产品。底层资产较为多元，包括办公、零售、住宅、酒店、医疗、物流等，其中办公楼投资金额占比36.46%，住宅物业数量占比42.11%。此外，日本还有6只基础设施基金，总市值1,192.11亿日元。
市场表现
J-REITs兼具债属性和权益属性，呈现稳定高分红的特点。过去24年，J-REITs长期收益中枢3%～5%，显著跑赢国债到期收益率和股票股息收益率。尽管2022年后利率上行导致利差收窄，但其现金流稳健、股息可持续，依然是投资者追求长期稳定收益的核心配置选择。2016.3～2026.2期间，东证REIT指数的波动性明显低于东证指数及日经225指数等股票市场指数。
产品设计
J-REITs均为公司型REITs，不存在契约型产品，且采用外部管理结构，属于被动型投资工具。与美国REITs不同，J-REITs无法采用内部管理模式。税收上，满足特定条件的J-REITs可将分红从应税收入中扣除，免征企业所得税，有效避免双重征税，提升投资者实际回报。虽然未强制规定必须分配至少90%的可分配利润，但若未达此标准，投资法人需按正常税率缴纳企业所得税，导致产品吸引力下降。
投资人构成
截至2025年8月末，J-REITs投资者数量达1,164,822人/家，其中个人及其他投资者占96.16%，达1,120,041人，个人投资者在数量上占据主导。从持有规模来看，持有1～4单位的投资者占比55.5%，5～39单位的投资者占比39.2%，投资以小额、零散参与为主，投资门槛低是核心驱动因素。从持有市值总额来看，机构投资者是市场价值的核心支柱，信托银行稳居首位，外国机构等持有金额位居第二，形成了机构投资者作为价值核心，本土资金与海外资金双轮驱动的市场特点。
研究结论
日本作为亚洲起步最早的REITs市场，J-REITs投资门槛低、流动性强，且具有税收优惠等特征，历史分红收益表现较为强劲，远高于低风险债券收益，在长期低利率环境下，对投资者具有较大的吸引力。
