公募REITs市场分析之日本篇

2026年3月27日 公用一部|文广垠黄虹 摘要：日本REITs市场于2001年发行首批公募REITs，是亚洲起步最早的REITs市场。据EPRA统计，截至2024年末，日本公募REITs（以下简称“J-REITs”）总市值908.1亿美元，占亚洲发达市场的比重超过50%。本文将从市场结构、市场表现、产品设计、投资人构成四个方面系统分析J-REITs市场现状。 一、市场结构：在监管导向下，当前J-REITs均为权益型产品，整体投资分布较为多元，穿透后底层资产中办公楼等传统业态资产占比高。 据ARES统计，截至2026年2月28日，日本共有58只J-REITs，总市值为17.31万亿日元，均为权益型产品。日本政府颁布的《关于投资者信托及投资法人的法律》明确规定J-REITs主要投资于特定资产（含不动产），且不得从事除特定资产投资和管理、物业管理等附带性业务之外的业务，如发放抵押贷款等，故J-REITs市场中不存在纯粹的抵押型产品，权益型J-REITs占绝对主导地位。此外，日本于2015年4月30日设立基础设施基金市场，该市场的产品以类似于J-REITs的交易方式进行交易，与J-REITs不同的是，基础设施基金用于投资基础设施资产，而J-REITs主要投资于办公楼、住宅等房地产；截至2026年3月24日，日本共有6只基础设施基金，总市值1,192.11亿日元。 注：各年末时点，2026年为2026年2月末时点。数据来源：ARES，大公国际整理 根据J-REITs拥有的不动产类型进行分类，可分为专注于单一用途资产投资的类型（单一用途资产专注型J-REITs）和投资于多种用途资产的多元化类型（多用途资产组合型J-REITs）；其底层资产较为多元，包括办公、零售、住宅、酒店、医疗、物流等。截至2026年2月末，多用途资产组合型J-REITs占比靠前；从底层资产总价值1来看，办公楼投资金额占比（36.46%）最高，而从物业数量来看，住宅数量占比 数据来源：ARES，大公国际整理 二、市场表现：J-REITs兼具债属性和权益属性，呈现出稳定高分红的特点，其波动性明显低于股票。 J-REITs兼具债属性和权益属性。在过去24年里，J-REITs长期收益中枢3%～5%，显著跑赢国债到期收益率和股票股息收益率，是稳定的高股息资产，具有稳定高分红的类债属性。尽管2022年后利率上行导致利差收窄，但其现金流稳健、股息可持续的特征，依然使其成为投资者追求长期稳定收益的核心配置选择。 数据来源：JPX、ARES、Wind等，大公国际整理 2016.3～2026.2，东证REIT指数的波动性明显低于东证指数及日经225指数等股票市场指数。 三、产品设计：J-REITs均为公司型REITs，仅能采用外部管理结构，具有税收优惠等特征。 当前，J-REITs均为公司型REITs，不存在契约型J-REITs，同时现有J-REITs的典型特点是采用外部管理结构，且本质上属于被动型投资工具，而美国公募REITs可采用内部管理模式（REITs自行开展资产管理业务）或外部管理模式（将资产管理业务委托给外部管理公司）。此外，由于目前J-REITs作为被动型投资工具，故几乎没有J-REITs从事开发活动。 图5 J-REITs产品结构 资料来源：JPX，大公国际整理 在美国REITs的引领下，依托《投资信托与投资公司法》及东京证券交易所的上市规则，J-REITs形成 了一套兼具本土特色且与国际接轨的法律制度。与美国REITs相似，J-REITs属于典型的“税收驱动型”设计。满足相关条件的J-REITs，可将分红从应税收入中扣除，从而达到免征企业所得税的效果，这一设计有效避免了双重征税，大幅提升了投资者的实际回报，同时通过税收优惠驱动J-REITs实现高比例分红的核心特征。虽然J-REITs未强制规定必须分配至少90%以上的可分配利润，但若未分配90%以上的可分配利润，投资法人层面需按正常税率缴纳企业所得税，导致双重征税，产品吸引力会大幅下降。 四、投资人构成：个人投资者数量主导、机构投资者价值核心、外资与本土资金双轮驱动。 据日本官方公布的最新J-REITs投资者信息调查结果显示，截至2025年8月末，投资者数量达1,164,822人/家，刷新历史最高记录，其中，个人及其他投资者达1,120,041人，占比超9成，个人投资者在数量上占据主导。从持有规模来看，持有1～4单位的投资者数量占比达55.5%，5～39单位的投资者数量占比达39.2%，说明J-REITs投资以小额、零散参与为主，投资门槛低是核心驱动因素，同时，在日本长期低利率环境下，J-REITs稳定的分红收益成为投资者替代传统储蓄、债券的重要选择。从持有市值总额来看，机构投资者是J-REITs市场价值的核心支柱，以信托银行稳居首位，外国机构等持有金额位居第二，形成了机构投资者作为价值核心，本土资金与海外资金双轮驱动的市场特点。 综上所述，日本作为亚洲起步最早的REITs市场，J-REITs投资门槛低、流动性强，且具有税收优惠等特征，历史分红收益表现较为强劲，远高于低风险债券收益，在长期低利率环境下，对投资者具有较大的吸引力。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公资信，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。