多因素令业绩承压，主动提升派息比例
公司评级买入（维持） 多因素令业绩承压，主动提升派息比例 报告日期2026年03月29日 投资要点： ⚫归母净利润承压，但主动提升派息比例：2025年公司实现总收入149.60亿元人民币，同比增长6.0%；归母净利润13.67亿元人民币，同比下降9.7%，主要受物业管理毛利率下滑及计提减值增加影响。公司2025全年经常性派息19.0港仙，特别派息1港仙，宣派股息总额达5.9亿元人民币，派息率达43%，同比提升8个百分点，2026年3月27日收盘价对应2025年股息率为4.9%。 相关研究 ⚫贸易应收管控趋严，减值计提更审慎：截至2025年末，公司贸易应收款净值为28.77亿元人民币，较2024年末增长9.4%；减值占贸易应收款原值比例升至11.1%（2024年为8.6%），信用政策更加审慎。我们认为审慎的计提政策，有利于公司出清风险，优化资产负债，符合公司高质量发展战略。 【兴证海外地产】中海物业2025H1业绩点评：项目结构优化，外拓发力城市运营服务-2025.08.27【兴证海外地产】中海物业：业绩符合预期，多措并举提升经营质量-2025.03.29 ⚫包干制物业服务毛利率承压，主动优化项目结构：2025年公司在管面积达4.78亿平方米，同比增长8.0%；新增在管面积9090万平方米，同时主动退出低效项目5560万平方米，聚焦盈利优质项目，实现项目结构优化。2025年公司包干制物管服务毛利率同比下滑1.6个百分点至12.4%，主要因行业降价竞争，以及地产行业下行令增量项目转化节奏放缓。 分析师：孙钟涟S0190521080001请注意:孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。sunzhonglian@xyzq.com.cn ⚫第三方外拓强劲，城市运营成核心增长极：2025年公司外拓年合约额同比增长32.8%至21.3亿元人民币，其中59.3%来自核心都市圈，城市运营新签年合约额占比高达61.4%。公司依托央企优势，在公建、高校、医院、港澳市政等领域斩获大单，截至2025年末，公司非住在管面积占比提升至31.4%，业务结构持续升级。 分析师：宋健S0190518010002BMV912songjian@xyzq.com.cn ⚫增值服务结构分化，住户板块盈利逆势改善：2025年公司非住户增值服务收入19.40亿元人民币，同比增长6.1%，但受智慧化工程投入研发成本摊销费用上升等因素的影响，非住户增值服务毛利率降至7.2%；住户增值服务收入12.19亿元人民币，同比下降12.0%，主要因消费疲软拖累零售、美居业务，但高毛利的社区资产运营服务收入同比增长4.9%，带动住户增值服务毛利率大幅提升8.5个百分点至34.0%。 ⚫维持“买入”评级：公司通过优化资产结构，提质增效等举措，盈利能力有望维持稳定,ROE仍有望维持在行业高位水平。我们预计2026/2027/2028年公司归母净利润分别为14.44/14.89/15.44亿元人民币，分别同比增长5.7%/3.1%/3.7%，维持“买入”评级，2026年3月27日收盘价对应2026年PE为8.2倍，对应2026年DPS股息率为5.2%。 ⚫风险提示：公司派息不及预期；贸易应收款结构恶化；非住户增值业务进一步拖累业绩。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露$$BusinessPublishStart$$ 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与北京同仁堂医养投资股份有限公司、瀚天天成电子科技（厦门）股份有限公司、成都空港城市发展集团有限公司、科学城（广州）投资集团有限公司、淮北市公用事业资产运营有限公司、淮北市建投控股集团有限公司、广州产业投资基金管理有限公司、绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司、中海油服、美格智能、思源电气、国泰君安国际控股有限公司、博纳西亚（杭州）医药科技股份有限公司、聚辰半导体股份有限公司、青岛平度控股集团有限公司、铜陵中旭产业投资有限公司、中金公司、环太湖国际投资有限公司、湖州南太湖国有控股集团有限公司、嵊州市投资控股有限公司、长春市城市发展投资控股(集团)有限公司、长发控股（香港）有限公司、愉欣国际有限公司、越秀地产、紫金矿业、厦门睿云联创新科技股份有限公司、内江投资控股集团有限公司、成都银行、东台市城兴投资发展有限公司、重庆三峡银行股份有限公司、重庆新双圈城市建设开发有限公司、兴证国际、民生商银国际控股有限公司、民银国际融资（香港）有限公司、天风证券、天风国际证券集团有限公司、兴业银行、瑛泰医疗、乌鲁木齐经济技术开发区建发国有资本投资运营（集团）有限公司、江苏银行股份有限公司、高邮市城市建设投资集团有限公司、红星冷链（湖南）股份有限公司、米多多集团股份有限公司、淄博市张店区国有资产运营有限公司、盐城市大丰区海城实业发展有限公司、江苏银行、海南橡胶、合盛农业有限公司、广东天域半导体股份有限公司、成都兴城投资集团有限公司、江西省信用融资担保集团股份有限公司、龙南旅游发展投资(集团)有限责任公司、广州开发区控股集团有限公司、澄达国际有限公司、江阴国有资本控股（集团）有限公司、盐城市大丰区谐城实业发展有限公司、盐城市大丰区城市发展投资控股集团有限公司、东台惠民城镇化建设集团有限公司、东台市城市建设投资发展集团有限公司、淄博高新国际投资有限公司、淄博高新国有资本投资有限公司、上海银行、四川港荣投资发展集团有限公司、临工重机股份有限公司、泰兴市润嘉控股有限公司、泰州化工新材料产业发展集团有限公司、安徽华恒生物科技股份有限公司、福建海西新药创制股份有限公司、环世国际物流控股有限公司、圣火科技集团有限公司、芯迈半导体技术（杭州）股份有限公司、迈威（上海）生物科技股份有限公司、金叶国际集团有限公司、上海挚达科技发展股份有限公司、紫金黄金国际有限公司、紫金矿业集团股份有限公司、土耳其主权基金、北京讯众通信技术股份有限公司、安井食品集团股份有限公司、拨康视云制药有限公司、黄山旅游集团有限公司、周六福珠宝股份有限公司、湖州吴兴人才产业投资发展集团有限公司、BeijingTong Ren Tang Healthcare Investment Co., Ltd.、Epiworld International Co., Ltd.、Chengdu Aerotropolis City Development Group Co., Ltd、ScienceCity (Guangzhou) Investment Group Co., Ltd.、HUAIBEI PUBLIC UTILITY ASSETS OPERATION CO., LTD、Huaibei City Construction InvestmentHolding Group Company Limited、Guangzhou Industrial Investment Fund Management Co., Ltd.、Vertex Capital Investment Ltd、Shaoxing ShangyuState-owned Capital Investment and Operation Co. Ltd.、COSL SINGAPORE CAPITAL LTD.、CHINA OILFIELD SERVICES、MEIG、SIEYUANELECTRIC、Giantec Semiconductor Corporation、QINGDAO PINGDU HOLDINGS GROUP CO., LTD.、Tongling Zhongxu Industrial InvestmentCo., Ltd.、CICC Hong Kong Finance 2016 MTN Limited、CHINA INTERNATIONAL CAPITAL CORPORATION、CICC、HUANTAIHU INTERNATIONALINVESTMENT CO., LTD.、HUZHOU NANTAIHU STATE-OWNED GROUP CO., LTD.、SHENGZHOU INVESTMENT HOLDINGS CO., LTD.、CHANGCHUN URBAN DEVELOPMENT & INVESTMENT HOLDINGS (GROUP) CO., LTD.、JOY DELIGHT INTERNATIONAL LIMITED、YUEXIUPROPERTY、ZIJIN MINING、Akuvox (Xiamen) Networks Co., Ltd.、NEIJIANG INVESTMENT HOLDING GROUP CO.,LTD.、BANK OF CHENGDU、DONGTAI URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT DEVELOPMENT GROUP CO., LTD.、DONGTAI CHENGXING INVESTMENT DEVELOPMENTCO., LTD.、Chongqing Three Gorges Bank Co Ltd、Chongqing Xinshuangquan Urban Construction And Development Co Ltd、CISI FIN、CMBCInternational Holdings、CMBC International Funding (HK) Limited、TIANFENG SECURITIES、TF International Securities Group Limited、TFIOverseasInvestment Limited、INDUSTRIAL BANK、INT MEDICAL、UETD CONSTRUCTION & DEVELOPMENT STATE-OWNED CAPITAL INVESTMENTOPERATION (GROUP) CO., LTD.、Bank of Jiangsu Co., Ltd Yangzhou Branch、GAOYOU CITY CONSTRUCTION INVESTMENT DEVELOPMENTGROUP CO., LTD.、Hongxing Coldchain (Hunan) Co., Ltd.、Miduoduo Group Inc.、Zibo Zhangdian District State-owned Assets Operation Co., Ltd.、Yancheng Dafeng Haicheng Industrial Development Co., Ltd.、BANK OF JIANGSU、CHINA HAINAN RUBBER INDUSTRY、HALCYON AGRICORPORATION LIMITED、Guangdong Tianyu Semiconductor Co., Ltd.、CHENGDU XINGCHENG INVESTMENT GROUP CO., LTD.、JiangxiProvincial Credit Financing Guarantee Group Co., Ltd.、LONGNAN TOURISM DEVELOPMENT AND INVESTMENT GROUP CO., LTD.、GuangzhouDevelopment District Holding Group Limited、Chengda International Co., Limited、Jiangyin St
