2023年年报点评：利润受结转因素承压，分红比例提升彰显央企担当

利润受结转因素承压，分红比例提升彰显央企担当 2024年04月23日 ➢结转规模增加促营收同比正增，三费费用大幅提升致利润承压。2023年公司实现营业收入3468.28亿元，同比上升23.42%，主要系房地产竣工交楼结转规模增加，且公司仍有3772亿元合同负债，未来收入保障度仍较高；2023年全年公司结转毛利率为16.02%，同比下降5.99个百分点，主要因低利润项目结转占比提升；截至2023年末，公司归母净利120.67亿元，同比下降34.13%，主要系销售费用因代理费增加、管理费用因规模扩大及财务费用因利息支出增加收入减少所致的三费费用增加，其中销售费用88.76亿元，同比提升17.88%，管理费用51.59亿元，同比提升8.75%，财务费用43.91亿元，同比提升19.12%，同时公司对存货和长期股权投资计提减值约50亿元。 推荐维持评级当前价格：8.04元 ➢销售金额位列行业第一，核心城市市占率不断提升。2023年公司实现销售金额4222亿元、销售面积2386万平米，位于行业第一，公司在核心38城实现销售贡献超9成，同比提升2个百分点，其中珠三角贡献销售1100亿元、长三角贡献销售1400亿元；公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。 分析师李阳执业证书：S0100521110008邮箱：liyang_yj@mszq.com研究助理陈立 执业证书：S0100122080002邮箱：chenli_yj@mszq.com ➢加快回款速度，现金流水平充足。2023年公司全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点，公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金529亿元；截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平，且并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕。 相关研究 1.保利发展（600048.SH）2023年三季报点评：营收净利累计同比增长，销售拓展位列前茅-2023/10/31 2.保利发展（600048.SH）2023年中报点评：营收归母净利获双增长，低成本融资助力公司发展-2023/09/123.保利发展（600048.SH）2023年半年度业绩快报点评：业绩符合预期，销售拓展领先行业水平-2023/07/084.保利发展（600048.SH）2023年一季报点评：营收净利双增长，销售拓展稳居TOP2-2023/04/255.保利发展（600048.SH）2022年年报点评：营业规模持续稳定，市场份额逐步提升-2023/04/01 ➢聚焦核心城市，土储结构持续优化。2023年公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力；截至2023年末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。 ➢分红比例提升彰显央企担当。2023年资本市场表现持续低迷，公司推动大股东增持，并果断实施不超过20亿元回购方案；同时公司将现金分红比例从20%提升至40%，每10股派发现金红利4.10元（含税），彰显公司信心。 ➢投资建议：公司作为央企龙头，土地储备丰富，现金流充足，我们预测2024-2026年营收分别达3614.40亿元/3857.11亿元/4125.01亿元，同比增长4.2%/6.7%/6.9%；2024-2026年PE倍数为8/6/5。维持“推荐”评级。 ➢风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 免责声明 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务等相关服务，本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事。客户应充分考虑可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议。本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户。 本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构或个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、转载、发表、篡改或引用。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。本公司版权所有并保留一切权利。 民生证券研究院： 上海：上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F；200120北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层；100005深圳：广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元；518026