港股公司信息更新报告：开发业务拖累业绩，运营服务业务稳健压舱

2026年03月29日 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师）qidong@kysec.cn证书编号：S0790522010002 胡耀文（分析师）huyaowen@kysec.cn证书编号：S0790524070001 投资评级：买入（维持） 开发业务拖累业绩，运营服务业务稳健压舱，维持“买入”评级 龙湖集团发布2025年业绩公告。受地产行业下行，公司结转毛利率转负影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为17.0、36.9、51.0亿元（前值72.6、76.4亿元），对应EPS为0.24、0.52、0.72元，当前股价对应PE为28.3、13.1、9.5倍，公司运营及服务业务稳健压舱，盈利能力较高，看好低价地结转后利润修复，维持“买入”评级。 开发业务毛利率转负，财务安全垫较厚 公司2025全年实现营收973.1亿元，同比-24%，其中运营及服务收入占比27.5%；实现归母净利润10.2亿元，同比-90%，核心权益后利润-17亿元；含资本性支出的经营性现金流58亿元，连续三年为正；毛利率9.7%，同比-6.3pct，其中地产开发毛利率-6.9%（同比-13.0pct），运营业务75.6%（同比+1.4pct），服务业务28.3%（同比-2.6pct）。截至2025年末，公司在手现金292亿元，借贷总额1528亿元，净负债率52.2%，剔预负债率54.7%，剔除受限资金后现金短债比1.14倍，加权平均融资成本3.51%，同比-0.49pct。截至2026年3月底，2026年到期债务61亿元，远低于在手现金，财务情况安全。 销售拿地收缩，土地储备相对充裕 公司2025年实现销售金额632亿元，同比-38%，销售仍居行业前十，权益比约70%，其中一二线销售占比约90%；销售面积519万方，销售均价同比-14%。公司2025年新获取7幅新地，总建面38万方，权益拿地金额25亿元。截至2025年末，公司土储总建面2235万方，权益比77%。 数据来源：聚源 相关研究报告 运营及服务稳健发展，出租率维持高位公司2025运营及服务收入268亿元，同比基本持平，核心权益后利润79亿元， 《结转收入同比增长，运营毛利率逆势提升—港股公司信息更新报告》-2025.8.29 净利率30%。（1）商业：已运营商场99座，总建面1050万方，营业额824亿元，同比+15%（同店+3%），其中2025年新开业13座；实现租金收入112.1亿元，同比+4%，期末出租率维持97%高位。（2）资产管理：收入30亿元，其中长租公寓收入25亿元，出租率94%。（3）物业服务：实现收入112亿元，在管面积3.6亿平，外拓占比55%。（4）代建：龙智造收入13亿元，销售额206亿元。 《结转规模下降，运营业务稳健压舱—港股公司信息更新报告》-2025.3.31 风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动，过往的业绩表现不应作为其日后表现的预示。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 开源证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 开源证券研究所 深圳地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号楼45层邮编：518000邮箱：research@kysec.cn 上海地址：上海市浦东新区世纪大道1788号陆家嘴金控广场1号楼3层邮编：200120邮箱：research@kysec.cn 西安地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层邮编：710065邮箱：research@kysec.cn 北京地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层邮编：100044邮箱：research@kysec.cn