房地产行业月报：2025年房地产市场：销售降幅收窄，行业逐步止跌企稳

2025年房地产市场：销售降幅收窄，行业逐步止跌企稳 2026年01月22日 证券分析师姜好幸执业证书：S0600525110001jianghx@dwzq.com.cn研究助理刘汪执业证书：S0600125120041liuwang@dwzq.com.cn 增持（维持） ◼开工竣工降幅收窄，开发投资降幅走扩。2025年全国房地产完成开发投资8.3万亿元，同比变化-17.2%；累计房屋新开工面积5.9亿平方米，同比变化-20.4%，降幅较2024年收窄2.6pct；累计房屋竣工面积6.0亿平方米，同比变化-18.1%，降幅较2024年收窄9.6pct。房企投资持续收缩，主要因销售偏弱、房企拿地态度谨慎，开工端在低基数效应下呈现结构性修复，竣工端受前期成交与开工下滑影响，仍延续调整。 ◼销售边际改善，一线城市房价环比跌幅收窄。2025年全国商品房累计销售面积为8.8亿平方米，同比变化-8.7%，降幅较2024年收窄4.2pct；全国商品房累计销售金额8.4万亿元，同比变化-12.6%，降幅较2024年收窄4.5pct。2025年12月，70城一二手商品住宅销售价格整体环比下降，一线城市环比降幅有所收窄。受高基数效应影响，叠加价格下跌加重了购房者的观望情绪，2025年四季度商品房销售降幅整体走扩，但在供给结构改善带动下，12月单月降幅环比有所收窄。 相关研究 ◼到位资金同比改善，回笼资金边际向好。2025年累计房地产开发企业到位资金为9.3万亿元，同比变化-13.4%，降幅较2024年收窄3.6pct。分类别来看，2025年累计房地产到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为2.8、1.3、1.4、3.3万亿元，累计同比变化分别为-16.2%、-17.8%、-7.3%、-12.2%，较2024年同比分别+6.8pct、+10.1pct、-1.2pct、-0.6pct。到位资金降幅收窄，主要受销售端边际修复带动，资金回笼压力阶段性缓解。 《2026年房地产行业年度策略——市场逐步探底向稳，龙头房企率先修复》2025-12-19 《楼市成交持续调整，推动新型城市基础设施建设》2025-07-21 ◼投资建议：2025年房地产行业整体仍处于调整阶段，但边际改善信号已逐步显现，全年新开工、竣工及销售等核心指标降幅较2024年均有不同程度收窄。在高质量发展导向下，房地产收储、城市更新有望持续推进落地，带动需求释放。同时，后续降息仍有一定空间，居民按揭与房企融资成本有望进一步降低，对行业止跌回稳形成支撑。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口，新城控股，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。 ◼风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。 内容目录 1.开工竣工降幅收窄，开发投资降幅走扩..........................................................................................41.1.开发投资持续收缩，1-12月开发投资累计同比-17.2%，.....................................................41.2.新开工面积降幅收窄，1-12月新开工面积累计同比-20.4%.................................................41.3.竣工面积延续调整，1-12月竣工面积累计同比-18.1%.........................................................52.销售边际改善，一线城市房价环比跌幅收窄..................................................................................52.1. 12月销售降幅环比改善，累计降幅收窄.................................................................................52.2. 70城12月新房价格环比-0.4%，二手房价格环比-0.7%.......................................................63.到位资金降幅收窄，销售回笼边际向好..........................................................................................73.1. 1-12月房企累计到位资金同比-13.4%，现金流仍待改善......................................................73.2.销售修复带动回笼资金改善，政策支持持续加码.................................................................84.投资建议..............................................................................................................................................95.风险提示..............................................................................................................................................9 图表目录 图1：2025年累计开发投资同比-17.2%..............................................................................................4图2：2025年12月开发投资同比-35.8%............................................................................................4图3：2025年累计新开工面积同比-20.4%..........................................................................................5图4：2025年12月新开工面积同比-19.4%........................................................................................5图5：2025年累计竣工面积同比-18.1%..............................................................................................5图6：2025年12月竣工面积同比-18.3%............................................................................................5图7：2025年商品房销售面积同比-8.7%............................................................................................6图8：2025年12月商品房销售面积同比-15.6%................................................................................6图9：2025年商品房累计销售金额同比-12.6%..................................................................................6图10：2025年12月商品房销售金额同比-23.6%..............................................................................6图11：12月新房价格指数环比-0.4%，同比-3.0%............................................................................7图12：分级别新房价格指数环比走势.................................................................................................7图13：12月二手房价格指数环比-0.7%，同比-6.1%........................................................................7图14：分级别二手房价格指数环比走势.............................................................................................7图15：2025年累计到位资金同比-13.4%............................................................................................8图16：2025年12月到位资金同比-26.7%..........................................................................................8图17：2025年累计定金及预收款同比-16.2%....................................................................................8图18：2025年累计个人按揭贷款同比-17.8%....................................................................................8图19：2025年累计国内贷款同比-7.3%..............................................................................................9图20：2025年累计自筹资金同比-12.2%............................................................................................9 1.开工竣工降幅收窄，开发投资降幅走扩 1.1.开发投资持续收缩，1-12月开发投资累计同比-17.2%， 根据国家统计局数据，2025年1-12月累计全国房地产完成开发投资82788亿元，同比变化-17.2%。12月单月开发投资4197亿元，同比变化-35.8%1。在销售修复偏弱、现金流仍有压力的背景下，房企投资持续收缩，拿地及新开工态度谨慎，“去库存”进程的推进或助力行业投销节奏逐步回归平衡。 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 1.2.新开工面积降幅收