C-REITs周报：二级调整，上海支持消费基础设施发行REITs

C-REITs周报——二级调整，上海支持消费基础设施发行REITs 增持（维持） REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.36%。截至1.16，本周（1.9-1.16，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.36%，收于790.2点；中证REITs全收益指数下跌0.36%，收于1025.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌0.57%/上涨2.34%/上涨0.38%/下跌3.52%/上涨2.54%/下跌1.11%。本年中证REITs全收益指数涨幅为1.53%。截至1.16，本年中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数涨幅为1.49%、1.53%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别+2.20%/+4.74%/+0.29%/+1.38%/+7.13%/-2.08%。 C-REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现分化行情。其中生态环保、消费基础设施板块REITs表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块REITs回调。截至1.16，已上市REITs总市值约2224.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中29支上涨、49支下跌，周均涨幅为-0.3%；其中嘉实物美消费REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅靠前。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.41%/0.19%/-0.42%/-0.91%/-1.03%/0.5%/0.19%/-0.84%/-0.66%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 政策方面：上海发布促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展28条措施。其中提出，鼓励金融机构对接商圈、商业设施、社区便民服务设施改造提升等消费领域重点项目，在贷款审批条件、期限设置、投放额度等方面加强支持。支持消费基础设施发行REITs。 分析师周卓君执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量159.7万股，日均换手率0.5%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中航易商仓储物流REIT（（1.6%）、中航首钢绿能REIT（（1.3%）、易方达华威农贸市场REIT（（1.3%）。本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.7%/0.5%/0.5%/0.3%/0.6%/0.9%/0.5%/0.8%/1.1%。REITs估值表现 1、《房地产开发：C-REITs周报——政策利好提振情绪，二级市场修复》2026-01-112、《房地产开发：2026W1：2025全国土地出让规模双位数下滑，开年新房成交表现低迷》2026-01-113、《房地产开发：2025W53：2025全年新房成交同比-15.8%，二手房同比+3.9%》2026-01-04 本周已上市REITs中债IRR持续分化。其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（10.9%）、华夏中国交建REIT（（9.6%）、易方达广开产园REIT（（8.5%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 内容目录 REITs指数表现.................................................................................................................................................3REITs二级市场表现..........................................................................................................................................4REITs估值表现.................................................................................................................................................8风险提示.........................................................................................................................................................10 图表目录 图表1：指数表现............................................................................................................................................3图表2：REITs二级市场价格表现....................................................................................................................5图表3：REITs二级市场价格表现（续）..........................................................................................................6图表4：REITs成交量表现...............................................................................................................................6图表5：REITs成交量表现（续）....................................................................................................................7图表6：REITs估值表现..................................................................................................................................9 REITs指数表现 本周中证REITs全收益指数下跌0.36%。截至1.16，本周（1.9-1.16，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.36%，收于790.2点；中证REITs全收益指数下跌0.36%，收于1025.3点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌0.57%/上涨2.34%/上涨0.38%/下跌3.52%/上涨2.54%/下跌1.11%。其中恒生地产建筑业本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第5。 本年中证REITs全收益指数涨幅为1.53%。截至1.16，本年中证REITs（（收盘）指数涨幅为1.49%，中证REITs全收益指数涨幅为1.53%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨2.20%/上涨4.74%/上涨0.29%/上涨1.38%/上涨7.13%/下跌2.08%。其中恒生地产建筑业本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第4。 REITs二级市场表现 本周C-REITs二级市场整体呈现分化行情。其中生态环保、消费基础设施板块REITs表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块REITs回调。截至1.16，已上市REITs总市值约2224.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中29支上涨、49支下跌，周均涨幅为-0.3%；其中嘉实物美消费REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、消费基础设施板块REITs表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-0.41%/0.19%/-0.42%/-0.91%/-1.03%/0.5%/0.19%/-0.84%/-0.66%。 政策方面，上海支持消费基础设施发行不动产投资信托基金。1月13日，上海发布促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展28条措施，从优化供给、扩大消费两端协同发力，推动服务业提质增效与消费提振扩容双向赋能、互促共进。其中提出，鼓励金融机构对接商圈、商业设施、社区便民服务设施改造提升等消费领域重点项目，在贷款审批条件、期限设置、投放额度等方面加强支持。支持消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。支持符合条件的消费基础设施项目申报地方政府专项债券。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量159.7万股，日均换手率0.5%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中航易商仓储物流REIT（（1.6%）、中航首钢绿能REIT（（1.3%）、易方达华威农贸市场REIT（（1.3%）。分板块来看，本周数据中心板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs板块换手率分别为0.7%/0.5%/0.5%/0.3%/0.6%/0.9%/0.5%/0.8%/1.1%。 REITs估值表现 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（（10.9%）、华夏中国交建REIT（（9.6%）、易方达广开产园REIT（（8.5%）；内部收益率较低的有创金合信首农REIT。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（（1.8）、嘉实物美消费REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。 2023现金分派率=2023年实际分红金额/2023年年底市值。2024现金分派率=2024年可供分配金额/2024年年底市值。2025E现金分派率=2025年报表可供分配金额/当前市值