2025年土地市场盘点：总量收缩，部分二线有韧性

总量收缩，部分二线有韧性——2025年土地市场盘点 2025年房企拿地依然谨慎，全年土地成交同比继续下滑，但降幅进一步收窄。全国土地成交额33191.4亿元，相较2024年全年下降11.0%，和2023年全年相比降幅为29.9%。12月单月仍有翘尾现象，但同比继续下滑。2025年12月全国土地成交总额7902.94亿元，环比增长118.55%，同比下降21.3%，相较2023年同期下降29.9%。 作者 分析师杨业伟执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 分析师张明明执业证书编号：S0680523080006邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 分省（直辖市、自治区）来看，不同区域之间表现分化。全国30个省（直辖市、自治区）的土地市场中，16个省（自治区、直辖市）成交额、成交面积同比同时下降，12个省（直辖市、自治区）成交金额实现同比上升，主要为基数相对较低的东北、西部地区。2025年成交金额同比跌幅超过20%的有湖南、江苏、山东、河南、上海、广西、安徽、陕西8个地区，分别同比下降20.8%、21.3%、22.0%、22.4%、23.1%、24.1%、26.6%、35.6%。 相关研究 1、《固定收益点评：菜金主导物价，持续性待观察》2026-01-092、《固定收益点评：一季度政府债发行的四大特点》2026-01-083、《固定收益点评：债市开年跌，原因与前景》2026-01-07 2025年全年近六成城市土地出让同比下滑。2025年，全国352个存在土地成交的城市中，有145个城市土地成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前五名分别是红河哈尼族彝族自治州、贵阳、凉山彝族自治州、永州、长春，其中红河哈尼族彝族自治州同比涨幅达到241.5%。206个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前五名分别是萍乡、渭南、桂林、漯河、晋中。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分，一线城市“缩量提质”，成交金额下滑，但零流拍；二线城市部分城市形成支撑，整体土地成交额同比小有上升；三线城市整体成交金额下滑。2025年全年4个一线城市整体成交3738.5亿元，同比下降18.1%，31个二线城市整体成交10489.1亿元，同比上升0.7%，35个三线城市整体成交4241.8亿元，同比下降18.4%。 从土地成交结构来看，2025年，住宅用地成交占比小幅提升。除了住宅用地，其余用地成交额相较上年同期均有下降。住宅用地成交额相比2024年全年同比小幅上升5.52%。综合用地成交额同比下降幅度最大，为49.34%，其他用地、商办用地成交额分别同比下降17.2%、17.0%。工业用地成交额同比降幅最小，为5.0%。 2025年全年受政策及融资渠道限制等原因影响，城投公司拿地情况有所减少。2025年全年拿地规模同比下滑超两成，为8921.6亿元，相比较2024年全年降幅22.5%，和2023年全年同比下降35.0%。 拿地主体中，央企仍是主要力量。总权益拿地金额最高的20家央企平均进入9.5个城市，平均每家企业有19.2宗。其中保利发展控股集团股份有限公司覆盖面积最广，城市数量达到25。同时拿地宗数最多，为50宗。 2025年总权益拿地金额最高的20家地方国企拿地总金额为2066.5亿元。其中最高为建发房地产集团有限公司，总金额为410.9亿元，金额超百亿的企业共有6家。其中2025年总权益拿地金额最高的20家城投公司拿地总金额为1288亿元，省份分布较为分散。 2025年总权益拿地金额最高的两家民企为杭州滨江房产集团股份有限公司和四川邦泰置业有限公司，总权益拿地金额最高的20家企业平均进入2.7个城市，更倾向于深耕已有优势区域或核心城市。 风险提示：统计数据误差、房地产相关政策边际变化，地产行业不确定性。 图表目录 图表1：2023年1月-2025年12月全国土地成交情况（亿元）.................................................................3图表2：2025年成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）..................................................................4图表3：2025年成交额与成交面积同比变动情况（%）............................................................................4图表4：2025年全年及12月单月各省（直辖市、自治区）成交额与同比变动（金额单位：亿元）................4图表5：2025年土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元）.......................................................5图表6：2025年土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元）.......................................................5图表7：2024年1月-2025年12月各月不同用地性质土地成交金额占比（%）..........................................6图表8：2025年全年不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）.........................................................6图表9：2024年全年不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）.........................................................6图表10：2023年1月-2025年12月各月城投公司拿地总额和城投拿地占比（%）.....................................7图表11：2025年总权益拿地金额最高的20家央企（金额单位：亿元）.....................................................8图表12：2025年总权益拿地金额最高的20家地方国企（金额单位：亿元）...............................................9图表13：2025年总权益拿地金额最高的20家城投公司（金额单位：亿元）..............................................10图表14：2025年总权益拿地金额最高的20家民企（金额单位：亿元）....................................................11 2025年房企拿地依然谨慎，全年土地成交同比继续下滑，但降幅进一步收窄。全国土地成交额33191.4亿元，相较2024年全年下降11.0%，和2023年全年相比降幅为29.9%。12月单月仍有翘尾现象，但同比继续下滑。2025年12月全国土地成交总额7902.94亿元，环比增长118.55%，同比下降21.3%，相较2023年同期下降29.9%。 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省（直辖市、自治区）来看，不同区域之间表现分化。2025年全国30个地区的土地市场中，有12个省（直辖市、自治区）成交额实现同比增长，9个省（直辖市、自治区）成交面积同比增长。2025年全年30个地区中成交金额增速超过15%的地区主要为东北、西部地区，基数相对较低，包括吉林、重庆、云南、宁夏、黑龙江、贵州、天津、甘肃，增速分别为53.1%、45.2%、38.0%、29.1%、26.3%、25.6%、21.8%、17.2%。2025年成交金额同比跌幅超过20%的有湖南、江苏、山东、河南、上海、广西、安徽、陕西8个地区，分别同比下降20.8%、21.3%、22.0%、22.4%、23.1%、24.1%、26.6%、35.6%。 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 2025年多数城市土地出让表现和去年同期相比低迷。2025年，全国352个存在土地成交的城市中，有145个城市土地成交额同比增长。成交额20亿以上的城市中，涨幅前五名分别是红河哈尼族彝族自治州、贵阳、凉山彝族自治州、永州、长春，其中红河哈尼族彝族自治州同比涨幅达到241.5%。206个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上的城市中，降幅前五名分别是萍乡、渭南、桂林、漯河、晋中。 70个大中城市按统计局一二三线城市口径划分后，从全年成交额总量来看，一线城市“缩量提质”，成交金额下滑，但零流拍；二线城市部分城市形成支撑，整体土地成交额同比 小有上升；三线城市整体成交金额下滑。2025年全年，4个一线城市整体成交3738.5亿元，同比下降18.1%，四个城市同比均下降；31个二线城市整体成交10489.1亿元，同比上升0.74%；35个三线城市整体成交4241.8亿元，同比下降18.4%。 2025年，4个一线城市北京、上海、广州、深圳成交额分别同比下降8.1%、23.1%、32.2%、10.6%；31个二线城市中18个城市整体成交额同比回升，贵阳、长春、哈尔滨、昆明超过70%，分别同比上升149.5%、81.3%、75.6%、71.5%。而海口、合肥、太原下降最为明显，分别同比下降56.8%、47.4%、42.1%；35个三线城市中有10个城市成交额同比回升，大理、惠州、吉林回升最为明显，同比分别上升103.7%、59.4%、32.3%，洛阳、桂林下降最为明显，分别同比下降57.0%、62.9%。 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从土地成交结构来看，2025年，住宅用地成交占比小幅提升。除了住宅用地，其余用地成交额相较上年同期均有下降。住宅用地成交额相比2024年全年同比小幅上升5.52%。综合用地成交额同比下降幅度最大，为49.34%，其他用地、商办用地成交额分别同比下降17.2%、17.0%。工业用地成交额同比降幅最小5.0%。从成交额占比来看，只有住宅用地和工业用地占比同比上升。 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 2025年全年受政策及融资渠道限制等原因影响，城投公司拿地情况有所减少。2025年全年拿地规模同比下滑近两成，为8912.61亿元，相比较2024年全年降幅22.54%，和2023年全年同比下降35.01%。总体来看，城投公司拿地占比具有季节性变化，在第四季度有明显的翘尾现象。但与2023、2024年相比，2025年12月整体城投公司拿地占比持续下降。 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 拿地主体中，央企仍是主要力量。2025年总权益拿地金额最高的20家央企拿地总金额为3613.6亿元。其中前三名分别是中国海外发展有限公司、保利发展控股集团股份有限公司和招商局蛇口工业区控股股份有限公司，前三名最高总权益拿地金额的总金额为1745.3亿元，权益拿地金额超300亿的企业共有5家。 从城市数量看，总权益拿地金额最高的20家央企平均进入9.5个城市。从拿地宗数看，top20央企拿地宗数合计为383宗，平均每家企业有19.2宗。其中保利发展控股集团股份有限公司覆盖面积最广，城市数量达到25。同时保利公司拿地宗数最多，为50宗。 2025年总权益拿地金额最高的20家地方国企拿地总金额为2066.5亿元。其中最高为建发房地产集团有限公司，总金额为410.9亿元，金额超百亿的企业共有6家。从城市数量看，总权益拿地金额最高的20家企业平均进入3.0个城市。其中13家企业仅布局1个城市。从拿地宗数看，20家企业拿地宗数合计为388宗，平均每家企业拿地19.4宗。其中石家庄