房地产行业土地市场2025年总结：规模收缩，价值聚焦

房地产行业土地市场2025年总结 房地产《如何理解“房地产高质量发展”》2026.01.08房地产《TOP100房企2025年12月销售数据点评》2026.01.05房地产《26年第1周成交涨跌互现，跨年市场稳健有利开局》2026.01.04房地产《第52周成交回升，北京放松限购加力稳定市场》2025.12.28房地产《第51周成交回升，明年政策兜底有助市场稳定》2025.12.21 本报告导读： 2025年土地市场呈现“提质缩量”特征，成交建面与金额同比下滑但楼面均价上涨，投资向一二线城市聚焦。央国企为拿地主力，头部房企拿地强度提升，行业格局持续调整。 投资要点： 2025年土地市场以“提质缩量”为主旋律。1）从供给端，2025年全国样本城市土地供应建面117242万平方米，同比下滑16.9%，其中一线/二线/三四线分别供应1475/25315/90452万平方米，分别同比-27.6%/-6.4%/-19.2%。2）从成交端，全国样本城市土地成交建面98663万平方米，同比下滑12.5%，土地成交金额28488亿元，同比下滑11.4%，对应成交楼面均价为2887元/平方米，同比上涨3.4%，其中一线/二线/三四线土地成交建面分别为1388/22133/75142万平方 米 ， 分 别 同 比-25.9%/-5.7%/-14.1%， 土 地 成 交 金 额 分 别 为3880/10927/13681亿元，分别同比-13.1%/-1.9%/-17.4%，对应成交楼面均价分别为27945/4935/1821元/平方米，分别同比+17.3%/+4.0%/-3.9%。 核心城市土地出让金占比稳定过半，一二线城市溢价率仍维持相对高位。2025年全国样本城市的平均溢价率为5.3%，同比上涨1.1pct，其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/6.2%/3.1%，分别同比+3.8pct/+2.3pct/-0.6pct，且上海/深圳/杭州/成都全年溢价率突破10%，分别为15.3%/26.9%/25.4%/10.3%。从单季度表现看，年内溢价率前高后底，年初在优质地块及房企项目周期等因素的多重刺激下，土拍市场大幅升温，年中以来，投资逐步回归理性，热度回落，溢价率也同步下滑。此外，从城市集中度上，2025年全国TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为37%、52%，较2024年分别提升3pct、1pct。 重点房企投资策略趋同，央国企和头部房企在投资端更为积极。从权益拿地金额口径看，2025年共有12家房企破百亿元，其中11家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、中国金茂、保利置业、中国中铁和中建壹品，仅滨江集团1家民企；结合销售数据，重点房企中滨江集团拿地强度最高，为81.9%，其他房企也整体表现为拿地强度的同比上涨。此外，全口径销售TOP100房企的整体拿地强度为0.29，同比提升70.6%。 风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。 目录 1.2025年土地市场“提质缩量”为主旋律..........................................................31.1.供应审慎，推地规模继续收缩................................................................31.2.优质地块主导市场，聚焦一二线城市....................................................52.央国企为拿地主力，头部房企拿地强度大幅提升.......................................83.投资建议........................................................................................................104.风险提示........................................................................................................10 1.2025年土地市场“提质缩量”为主旋律 2025年全国样本城市1土地2成交建面与金额均同比下滑，仅成交楼面均价的同比正增长。2025年土地成交建面98663万方，同比下滑12.5%；土地成交金额28488亿元，同比下滑11.4%；土地成交楼面均价2887元/平方米，同比上涨3.4%；土地平均溢价率5.3%，同比提升1.1pct。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 1.1.供应审慎，推地规模继续收缩 2025年各线城市供应规模均同比下滑，其中二线城市降幅最小，与西安、杭州等核心优质城市大力推地有关。根据中指数据，以公告时间为标准统计，2025年一线城市土地供应建面为1475万平方米，同比下滑27.6%，二线城市土地供应建面为25315万平方米，同比下滑6.4%，三四线城市土地供应建面为90452万平方米，同比下滑19.2%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2025年土地市场成交量价双跌，热度整体维持低位。根据中指数据，2025年一线城市土地成交面积1388万平方米，同比下跌25.9%，土地成交金额为3880亿元，同比下跌13.1%；二线城市土地成交面积为22133万平方米，同比下跌5.7%，土地成交金额为10927亿元，同比下跌1.9%；三四线城市土地成交面积为75142万平方米，同比下滑14.1%，土地成交金额为13681亿元，同比下滑17.4%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 1.2.优质地块主导市场，聚焦一二线城市 2025一线城市土地成交楼面均价同比正增长，一线城市涨幅超15%。根据中指数据，一线城市成交楼面均价为27945元/平方米，同比上涨17.3%；二线城市成交楼面均价为4935元/平方米，同比上涨4%，三四线城市成交楼面均价为1821元/平方米，同比下滑3.9%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2025年全国土地平均溢价率“前高后低”，核心城市高溢价地块频出，其余城市普遍底价成交。一线城市的平均溢价率为10.7%，同比上涨3.8pct；二线城市的平均溢价率为6.2%，同比上涨2.3pct；三四线城市的平均溢价率为3.1%，同比下滑0.6pct。重点城市上海/深圳/杭州/成都分别成交101宗/19宗/184宗/275宗，平均溢价率分别为15.3%/26.9%/25.4%/10.3%。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 2.央国企为拿地主力，头部房企拿地强度大幅提升 央国企仍为主力，但民企积极性有所修复。2025年拿地金额TOP100的房企 中 央 国 企/地 方 国 资/混 合 所 有 制 企 业/民 营 房 企 的 占 比 分 别 为30%/54%/1%/15%。重点房企3中有12家实现2025年前三季度权益拿地金额过百亿，其中11家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、中国金茂、保利置业、中国中铁和中建壹品，仅滨江集团1家民企。综合销售数据评估拿地强度（权益拿地金额/权益销售金额），2025年滨江集团拿地强度为81.9%，绿城中国和中建壹品拿地强度超过50%，其他房企也整体表现为拿地强度的同比上涨。 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：克而瑞，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，国泰海通证券研究 数据来源：中指数据，克而瑞，国泰海通证券研究 3.投资建议 看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段。当前AH房地产板块总市值水平与行业在经济中所处地位不匹配。推荐：1）开发类：A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科；H股-华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产；2）商住类：新城控股、龙湖集团；3）物业类：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务；4）文旅类-华侨城A。 4.风险提示 行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担