房地产行业23城房产草根调研分析：弱中有强，部分二线城市房产市场有回暖迹象！

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2023年11月22日 房地产 行业专题 弱中有强：部分二线城市房产市场有回暖迹象！—23城房产草根调研分析 证券研究报告 投资评级 领先大市-A 首次评级 行业表现 资料来源：Wind资讯 升幅% 1M 3M 12M 相对收益 -1.0 -7.0 -10.7 绝对收益 0.9 -12.5 -16.6 张立聪 分析师 SAC执业证书编号：S1450517070005 zhanglc@essence.com.cn 二线城市限购限贷双放宽，看房人数显著增长： 九月以来，全国实施“认房不认贷”政策。与此同时，大部分二线城市放宽了首套房的限购要求，缩小限购区域，降低外地人口购房门槛。目前，部分二线城市的首套房首付比例已从30%降到20%，外围区域基本均已降至20%。这些政策实施后，二线城市房地产市场活跃度显著提升。国庆期间，对23个城市草根调研样本（详见附录）显示，二线城市看房的人同比增加了30%以上（见图1），增幅高过一线城市，也高过三四线城市。我们判断，二线城市工作、生活条件好，居民有一定经济基础，买房需求偏刚性，因而在本轮政策放松后，反应最为积极。 二线城市房产市场量升价稳，非中心区尤为明显： 我们的样本显示，二线城市九月总体成交量同比上升20.6%，成交价格环比增长0.4%，情况好于其他级别的城市（见图5、6）。尤其在非中心区，成交量同比增长22.6%，价格环比上涨0.7%（见图11、14）。结构上看，二线城市非中心区的优质楼盘、次新二手房卖得最好。我们认为，二线城市非中心区的需求，来自于三个关键因素：人口基数大、地铁覆盖广、房价相对较低。这些因素支撑了购房需求，同时也提高了房产的保值预期。 一线城市房产市场仍有可活跃空间： 根据调研样本数据显示，一线城市的二手房买卖目前处于观望状态，量稳价跌；但新房买卖表现坚挺，无论是去化率还是价格（见图31、32）。这主要得益于三个方面：1）个别优质新楼盘报价比同等条件的二手房便宜，有套利空间；2）“认房不认贷”有利于想要换房的人，在一线城市表现更明显；3）大众对一线城市房价的保值预期高。另外，多元线性回归分析显示，一线城市房市没有出现“钝化”现象，即需要高成交量才能提升价格，市场仍具韧性（见表5、6）。若限购限贷政策进一步放宽，一线城市房市将展现更强的弹性。 投资建议： 当前部分投资人对房地产的预期趋于悲观。然而，从23城草根调研的结果来看，不同类型的城市情况不尽相同。二线城市的景气已率先恢复。长期来看，随着抑制因素逐步移除，居民真实的购房需求有望释放。当前阶段，在二线城市布局更多的地产、建材、家居、家电企业，值得优先关注。 风险提示：房产政策变动、调研样本体量有限不足以反应实际情况、测算假设与实际情况存在偏差。 -18%-8%2%12%22%32%2022-112023-032023-072023-11房地产沪深300 行业专题/房地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 投资概要 ................................................................... 4 1.1. 核心观点 ............................................................. 4 1.2. 有别于市场观点 ....................................................... 4 2. 房产政策面持续加码，二线城市复苏迹象已现 ................................... 5 2.1. 二手房量升价稳，景气度逐步恢复 ....................................... 6 2.2. 非中心区新房去化步伐加快，静待需求全面释放 ........................... 9 2.3. 二线城市非中心区崛起绝非偶然 ........................................ 12 3. 一线城市房产市场仍有发力空间，韧性十足 .................................... 15 3.1. 二手房挂盘激升，新房表现稳健 ........................................ 15 3.2. 一线城市房产量价转换能力依旧强劲 .................................... 16 4. 风险提示 .................................................................. 17 5. 附录 ...................................................................... 18 图表目录 图1. 九月看房人数同比（n=91） ................................................ 6 图2. 九月看房人数同比均值中心区VS非中心区（n=91） ........................... 6 图3. 成都市房产中介调研 ...................................................... 6 图4. 上海市房产中介调研 ...................................................... 6 图5. 九月成交量同比（n=91） .................................................. 7 图6. 九月成交价格环比（n=91） ................................................ 7 图7. 朝阳市房产中介调研 ...................................................... 7 图8. 泰州市房产中介调研 ...................................................... 7 图9. 九月成交量同比均值中心区VS非中心区（n=91） ............................. 8 图10. 九月中心区成交量同比（n=60） ........................................... 8 图11. 九月非中心区成交量同比（n=31） ......................................... 8 图12. 九月成交价格环比均值中心区VS非中心区（n=91） .......................... 8 图13. 九月中心区成交价格环比（n=61） ......................................... 9 图14. 九月非中心区成交价格环比（n=30） ....................................... 9 图15. 九月非中心区楼盘去化率环比（n=46） ..................................... 9 图16. 九月非中心区楼盘成交价格环比（n=46） ................................... 9 图17. 成都市售楼处调研 ...................................................... 10 图18. 广州市售楼处调研 ...................................................... 10 图19. 九月中心区楼盘去化率环比（n=62） ...................................... 10 图20. 九月中心区楼盘成交价格环比（n=62） .................................... 10 图21. 首套房贷款利率（n=67） ................................................ 11 图22. 二套房贷款利率（n=67） ................................................ 11 图23. 2022调研城市GDP增速 .................................................. 12 图24. 中国一线及国际重要城市中心区房价对比 .................................. 12 图25. 2022年24座GDP过万亿城市常住人口净流入(万人) ......................... 13 图26. 各线调研城市2022年人均可支配收入（元） ............................... 13 图27. 中国部分及国际重要城市房价收入比中心区VS非中心区 ..................... 14 图28. 中国部分及国际重要城市非中心区房价对比（元/㎡） ....................... 15 图29. 九月挂盘量环比（n=91） ................................................ 15 行业专题/房地产 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 图30. 九月挂盘量环比均值中心区VS非中心区（n=91） ........................... 15 图31. 九月楼盘去化率环比（n=108） ........................................... 16 图32. 九月楼盘成交价格环比（n=108） ......................................... 16 图33. 上海市售楼处调研 ...................................................... 16 图34. 酒泉市售楼处调研 ...................................................... 16 图35. 调研范围（蓝色为调研覆盖省份） ........................................ 18 图36. 调研房产中介分布 ...................................................... 18 图37. 调研售楼处分布 ........................................................ 18 图38. 调研银行分布 .......................................................... 19 表1： 23座调研城市限购限贷政策 ............................................... 5 表2： 参数估算值（城市分类code=1/2/3，分别对应一