房地产行业：二线城市房地产草根调研纪要，长沙

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 调研纪要 2020年10月28日 房地产 二线城市房地产草根调研纪要——长沙 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -3.01 5.82 -1.37 相对表现 -4.16 -9.99 -10.58 相关报告 1、《十月至今成交略显寒意，百城土地溢价率接近年内最低：周度高频数据跟踪W42》2020-10-21 2、《销售投资稳步恢复，土地市场热度延续：1-9月统计局数据点评》2020-10-21 3、《9月增速略有放缓，中小房企销售改善明显：克而瑞9月百强房企销售点评》2020-10-19 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 纪要要点  长江中游中心城市。2019年，长沙市常住人口839.45万人，城镇化率达79.56%；地区GDP 1.16万亿元，位居全国城市GDP第15位，同比+8.1%；其中，第一、二、三产业增加值占GDP分别为1.2%、43.6%、55.2%，二三产业发达。此外，2019年全市居民人均可支配收入48724元，同比+9.1%，城镇居民人均可支配收入555211元，同比+8.7%；农村居民人均可支配收入32329元，同比+8.8%。人均可支配收入较高。  去库存、稳供给下，房地产市场呈现供不应求态势，年内在疫情影响下，市场韧性较弱，整体需求偏低。在2015年开启的全国房地产市场去库存阶段内，长沙房地产市场持续呈现供不应求态势，其中，因2016年土地市场成交较少的情况下，2017年供应面积下降，并成为2015年来最低值。此外，年内房地产市场受疫情影响，需求较少，仅5、6月总成交额单月同比正增长。其中，6月因年中销售结点，地产商以价换量，使得成交价格有所下滑。  土地市场供给充足，受结构性和房地产市场影响，土地价格缓步上升。伴随房地产市场去库存，2015、2016年长沙土地市场供应维持历史低位；受楼市小高潮影响，土地市场供应逐渐放量，土地价格微升。今年受疫情影响，为保持供地充足，3、4、7、9四个月土地供给量较大；其中3、4月为疫情后集中土地供应；9月或因三道红线影响，产生的结构性供给提升。 -26%-13%0%13%26%2019-102020-022020-06房地产上证指数 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 11 内容目录 长沙——长江中游中心城市 ................................................................................ 4 1. 去库存，稳供给成为房地产市场主旋律 ......................................................... 4 1.1. 强行政干预，弱经济控制的购房政策 ..................................................... 4 1.2. 疫情冲击下，房市需求受冲击 ................................................................ 5 1.3. 需求端偏好大面积户型，需求集中于高校区和产业园区 ......................... 6 1.4. 土地市场供给充足，受房市和地块影响，土地价格提升 ......................... 7 2. 优质项目情况简介 ......................................................................................... 8 2.1. 旭辉·雨花郡——生活、交通便利的中央城区住宅 ................................... 8 2.2. 旭辉梅溪悦章——交通便捷、配套完善的临湖住宅 ................................ 8 2.3. 恒基旭辉湖山赋——依山傍水的休闲养生住宅 ....................................... 9 2.4. 旭辉美的东樾城——配套完善、风景优美、交通便利的高档住宅 ......... 10 评级指南及免责声明 ......................................................................................... 11 图表目录 图1：长沙购房政策 ........................................................................................... 4 图2：长沙商品房住宅供应、成交面积和成交均价 ............................................. 5 图3：2020年内长沙商品房住宅供需成交情况 .................................................. 5 图4：2020年内长沙商品房住宅成交金额及同比增长 ........................................ 5 图5：长沙各面积段销售面积情况 ...................................................................... 6 图6：长沙各区销售面积情况 ............................................................................. 6 图7：长沙2020年1-9月商品住宅销售金额排行榜 ........................................... 6 图8：长沙2020年1-9月商品住宅销售量排行榜 .............................................. 6 图9：长沙土地市场供应、成交建面和成交均价 ................................................. 7 图10：长沙土地市场供需和成交价格 ................................................................ 7 图11：长沙土地市场成交总价和同比增速.......................................................... 7 图12：旭辉·雨花郡区位图 ................................................................................. 8 图13：旭辉·雨花郡规划鸟瞰图 .......................................................................... 8 图14：旭辉梅溪悦章区位图 .............................................................................. 9 图15：旭辉梅溪悦章规划效果图 ....................................................................... 9 图16：恒基旭辉湖山赋区位图 ......................................................................... 10 图17：恒基旭辉湖山赋鸟瞰规划图 .................................................................. 10 图18：旭辉美的东樾城区位图 ......................................................................... 10 图19：旭辉美的东樾城鸟瞰规划图 .................................................................. 10 oPwOmQsNqNnQsMzQoNxPoPaQbP7NnPnNsQpPeRoPmMkPpMnM6MmMpPvPnMnQxNtOmN 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 11 表1：旭辉·雨花郡项目信息表 ............................................................................ 8 表2：旭辉梅溪悦章项目信息表 ......................................................................... 9 表3：恒基旭辉湖山赋项目信息表 ...................................................................... 9 表4：旭辉美的东樾城项目信息表 .................................................................... 10 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 11 长沙——长江中游中心城市 城镇化进程快，人口流入多，经济发展较快。长沙市是湖南省省会，亦是我国长江中游中心城市，市辖6个区，1个县、代管2个县级市，总面积8569.15平方千米。2019年末，长沙市常住人口839.45万人，人口净流入23.65万人，常住人口城镇化率为79.56%，地区GDP 1.16万亿元，位居全国城市GDP第15位，同比+8.1%；其中，第一、二、三产业增加值占GDP分别为1.2%、43.6%、55.2%，二三产业发达。此外，长沙2019年全市居民人均可支配收入48724元，同比+9.1%，城镇居民人均可支配收入55211元，同比+8.7%；农村居民人均可支配收入32329元，同比+8.8%，人均可支配收入绝对值较高。 1. 去库存，稳供给成为房地产市场主旋律 1.1. 强行政干预，弱经济控制的购房政策 强限购和限售政策遏制炒房行为，弱经济手段调控为刚需购房打开通道。长沙市购房政策以行政手段的限购和限售为主，相比其他二线城市经济手段的限贷政策较为薄弱。整体来看，购房政策以满足刚需为主，对二套住房购买限制较为严格，同时考虑到经济发展需要高质量人才，在首套房购置方面给出了一定政策利好。此外，长沙限售政策严格，从房产流通的根本问题上制止炒房行为的发生。 图1：长沙购房政策 数据来源：公开资料整理、克而瑞证券研究院 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 11 1.2. 疫