房地产行业：二线城市房地产草根调研纪要，武汉

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 调研纪要 2020年10月28日 房地产 二线城市房地产草根调研纪要——武汉 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -3.01 5.82 -1.37 相对表现 -4.16 -9.99 -10.58 相关报告 1、《十月至今成交略显寒意，百城土地溢价率接近年内最低：周度高频数据跟踪W42》2020-10-21 2、《销售投资稳步恢复，土地市场热度延续：1-9月统计局数据点评》2020-10-21 3、《9月增速略有放缓，中小房企销售改善明显：克而瑞9月百强房企销售点评》2020-10-19 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 纪要要点  极具发展潜力的中部中心城市。2019年，武汉市常住人口1121.2万人，城镇化率高达80.49%；地区GDP 1.62万亿元，位居全国城市GDP第7位，不变价GDP同比+7.4%；其中，第一、二、三产业增加值占GDP分别为2.3%、36.9%、60.8%，第三产业发达。此外，2019年全市居民人均可支配收入46010元，同比+9.2%，城镇居民人均可支配收入51706元，同比+9.2%；农村居民人均可支配收入24776元，同比+9.4%。居民可支配收入增速高。  刚需支撑住宅市场；疫情影响下，市场复苏缓慢，7-9月购房需求高速释放。购房政策方面，武汉市严格限制三套房，且针对全国范围内有未结清房贷的限贷严格，配合限售政策，有效打击炒房行为。此外，从成交面积段来看，今年以来，80-120平方住宅成交面积占总住宅成交面积八成，购房需求以刚需和改善型需求为主。另外，今年疫情冲击下，武汉住宅市场复苏较为缓慢，仅7-9月成交金额同比正增长，其中9月增速最高，达+28.27%。  土地市场供需较平衡，疫情影响下波动明显。2015-2019年，武汉土地市场供求相对平衡，2016、2017年供求比收窄，2018年微升，2019年再次收窄。整体上土地市场受供需关系影响，土地价格较稳定。2020年，受疫情影响，供地节奏有所变化，二三季度供地较多；此外，受供地结构变化影响，5-8月土地市场需求增加，市场呈现火热态势。随着“三道红线”融资新规的到来，9月土地市场回归冷清态势。 -26%-13%0%13%26%2019-102020-022020-06房地产上证指数 调研纪要 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 11 内容目录 武汉——极具发展潜力的中部中心城市 .............................................................. 4 1. 刚需支撑房地产市场；疫情下土地市场波动明显 ........................................... 4 1.1. 房住不炒、满足刚需的购房政策 ................................................................. 4 1.2. 房地产市场整体运行平稳，受疫情冲击严重 ........................................... 5 1.3. 刚需、改善型需求旺盛，大学城、高新区需求强劲 ................................ 6 1.4. 受疫情影响，土地市场波动较明显 ......................................................... 7 2. 优质项目情况简介 ......................................................................................... 8 2.1. 钰龙旭辉半岛——中心城区优质景观住宅 .............................................. 8 2.2. 旭辉都会山——大学城周边配套完善的优质住宅 .................................... 9 2.3. 旭辉江山境——教育资源丰富的江边优质住宅 ..................................... 10 评级指南及免责声明 ......................................................................................... 11 图表目录 图1：武汉购房政策 ........................................................................................... 4 图2：武汉商品房住宅供应、成交面积和成交均价 ............................................. 5 图3：2020年内武汉商品房住宅供需成交情况 .................................................. 5 图4：2020年内武汉商品房住宅成交金额及同比增长 ........................................ 5 图5：各面积段销售面积情况 ............................................................................. 6 图6：武汉各区销售面积情况 ............................................................................. 6 图7：武汉中心城区销售面积情况 ...................................................................... 6 图8：远城区销售面积情况 ................................................................................ 6 图9：武汉2020年1-9月商品住宅销售金额排行榜 ........................................... 7 图10：武汉2020年1-9月商品住宅销售量排行榜 ............................................ 7 图11：武汉土地市场供应、成交建面和成交均价 ............................................... 7 图12：武汉土地市场供需和成交价格 ................................................................ 8 图13：武汉土地市场成交总价和同比增速 ......................................................... 8 图14：钰龙旭辉半岛区位图 .............................................................................. 9 图15：钰龙旭辉半岛规划鸟瞰图 ....................................................................... 9 图16：旭辉都会山区位图 .................................................................................. 9 图17：旭辉都会山规划效果图 ........................................................................... 9 图18：旭辉江山境区位图 ................................................................................ 10 图19：旭辉江山境鸟瞰规划图 ......................................................................... 10 nMtPrOtMmRoQqNnPsRpNvN6MaO7NnPnNnPrRfQpOmNiNnNrN6MqRtRuOoNnQMYoOrM 调研纪要 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 11 表1：钰龙旭辉半岛项目信息表 ......................................................................... 8 表2：旭辉都会山项目信息表 ............................................................................. 9 表3：旭辉江山境项目信息表 ........................................................................... 10 调研纪要 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 11 武汉——极具发展潜力的中部中心城市 具备高GDP规模，居民人均可支配收入高增长。武汉市作为湖北省省会，是我国中部中心城市和长江经济带核心城市，市辖13个区，总面积8569.15平方千米，建成区面积812.39平方千米，2019年常住人口1121.2万人，常住人口城镇化率为80.49%，城镇化程度高；2019年地区GDP 1.62万亿元，位居全国城市GDP第7位，不变价GDP同比+7.4%；其中，第一、二、三产业增加值占GDP分别为2.3%、36.9%、60.8%，第三产业发达。此外，武汉2019年全市居民人均可支配收入46010元，同比+9.2%，城镇居民人均可支配收入51706元，同比+9.2%；农村居民人均可支配收入24776元，同比+9.4%。另外，湖北拟建设以武汉为中心，包括黄石、黄冈、鄂州等9个城市在内的“1+8”城市圈，预计该城市圈或带动武汉人口吸引力和经济增长。 1. 刚需支撑房地产市场；疫情下土地市场波动明显 1.1. 房住不炒、满足刚需的购房政策 武汉市购房政策以满足刚需购房需求为主，严格限制三套住房。武汉购房政策包含限购、限贷和限售三个方面；限购方面围绕户籍和持有武汉住房套数展开，且非户籍家庭需提供2年连续社保方可购房。限贷方面，以持有武汉住房套数和全国范围未结清房贷数量进行划分，分为30%、50%和全款三个档位。此外，限售仅局限于部分限购区域，限售年限为3年。整体上，武汉购房政策以满足刚需需求为主。 图1：武汉购房政策 数据来源：公开资料整理、克而瑞证券研究院 调研纪要 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 1