房地产行业研究周报：部分二线城市放开限购，重点城市二手房成交同比改善

房地产行业周报-20230910 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.1%，沪深300指数下跌1.36%，相对收益为0.26%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(09.01-09.07)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交26222套，同比增速-41.1%，环比增速-33.3%；合计成交面积284.4万平方米，同比增速-34. 3%，环比增速-36%。 本周(09.01-09.07)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交14655套，同比增速6%，环比增速-8.9%；合计成交面积142.5万平方米，同比增速15.9%，环比增速-11.7%。 本周（09.01-09.07），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19544.3万平方米，环比增速0.3%，去化周期112.5周。 本周（08.28-09.03），土地供给方面，本周供应土地3884.2万平方米，同比增速6 3.2%；供应均价2153元/平方米，同比增速-6.2%。土地成交方面，本周成交土地1 604.2万平方米，同比增速19.1%；土地成交金额283.7亿元，同比增速-12.2%。本周土地成交楼面价1769元/平方米，溢价率5.6%。 本周（09.01-09.07）房地产企业合计发行信用债90亿元，同比增速-19.3%，环比增速-14.9%。 投资建议： 自上周一线城市全面放开“认房不认贷”后，本周一些二线城市持续跟进，如苏州、杭州等地；同时，本周如兰州、南京、沈阳、大连等二线城市全面取消限购，在政策上实现进一步的突破。 当前楼市政策风向已经较为明确，我们看好在政策暖风下，房地产市场企稳复苏，而对应的优质房企有望迎来估值和业绩的修复。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.1%，沪深300指数下跌1.36%，相对收益为0.26%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：张江高科、泛海控股、世茂股份、栖霞建设、京汉股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天房发展、京投发展、中迪投资、大龙地产、荣盛发展。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】深交所将继续在中国证监会统一领导下，坚持“两个毫不动摇”，充分发挥深市特色和功能优势，把支持高水平科技自立自强放在更加突出的位置，积极服务现代化产业体系建设。一是深化资本市场改革，加大直接融资支持力度。二是提升债市服务质效，打造REITs发展新高地。三是搭建全周期数智服务平台，助力经济高质量发展。 【中央政策】中国银行将于9月25日起调整存量首套住房贷款利率，其中，2019年10月8日至2022年5月14日发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。 【地方政策】9月5日，杭州的“认房不认贷”政策也进行了调整，变得更加完善。调整后，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此次调整从2023年9月5日起实施，以房屋合同网签备案时间为准。 【地方政策】安徽省滁州市将给予普通高校本科毕业生、初级职称专业技术人才、高技能人才购房款10%最高20万元的购房补贴；给予大专（含高职院校）毕业生购房款8%最高20万元的购房补贴；对购买市属国有企业或平台开发的楼盘，符合以上条件的购房人员，鼓励国有企业或平台再给予优惠；以上补贴按3:3:2:2比例，分4年发放到位。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【荣盛发展】荣盛发展于2023年9月8日召开的第七届董事会第三十二次会议审议通过了《关于境外存续债券展期方案的议案》。为维持正常经营现金流，优化债务结构，缓解债务到期压力，避免信用危机，公司拟通过境外关联实体在中国境外对存续债券进行债务管理，展期规模不超过7.3亿美元本金及相应利息，包括两笔存量境外债券：2023年3月16日到期的存续1.99亿美元、票息9.5%的债券和2024年9月17日到期的存续5.31亿美元、票息9.5%的债券，期限不超过7年(含7年)。 【世茂股份】2023年1-8月，上海世茂股份无新增房地产储备项目。2023年1-8月，上海世茂股份实现销售签约面积约34万平方米，同比下降21%；销售签约金额约55亿元，同比下降11%。 【京能置业】9月7日晚间，京能置业股份有限公司发布023年度向特定对象发行A股股票募集说明书，预计募资总额不超过7亿元，涉及不超过1.13亿股，具体价格仍未定。在扣除发行费用后，京能置业计划将募资净额用于京能·西山印项目，后者投资总额61.49亿元，拟使用募资金额4.9亿元；剩余2.1亿元用于补充流动资金。 【新城发展】9月7日，新城发展控股有限公司公布，于2023年8月，集团实现合约销售金额约人民币60.47亿元，同比减少36.32%，合约销售面积约80.03万平方米。2023年1月至8月，该集团累计合同销售金额约人民币544.53亿元，同比减少36.35%，累计销售面积约675.14万平方米。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(09.01-09.07)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交26222套，同比增速-41.1%，环比增速-33.3%；合计成交面积284.4万平方米，同比增速-34.3%，环比增速-36%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-54.5%、-14%和-54.5%，环比增速为-27.2%、-28.6%和-44%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-47.3%、-4.1%和-57.5%，环比增速为-30.2%、-33.8%和-44.1%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（09.01-09.07），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交26222套，同比增速-87%，环比增速-83.3%；合计成交面积284.4万平方米，同比增速-86.3%，环比增速-81.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-87.3%、-84.4%和-89.9%，环比增速为-87.6%、-78.7%和-84.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-87.6%、-83.7%和-89.5%，环比增速为-85%、-79.2%和-84%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(09.01-09.07)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交14655套，同比增速6%，环比增速-8.9%；合计成交面积142.5万平方米，同比增速15.9%，环比增速-11.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-10.4%、36.4%和-34.3%，环比增速为-14.4%、-5.5%和-12.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-8.7%、32.3%和6.4%，环比增速为-13.4%、-8.5%和-19.2%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（09.01-09.07），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交14655套，同比增速-80.3%，环比增速-78.2%；合计成交面积142.5万平方米，同比增速-80.8%，环比增速-78.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-81.2%、-79.7%和-81.4%，环比增速为-75.4%、-78%和-82.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-80.9%、-81.5%和-77.9%，环比增速为-76.1%、-78.3%和-80%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（09.01-09.07），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19544.3万平方米，环比增速0.3%，去化周期112.5周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.5%、0.1%、0.5%，去化周期分别为102.5周、115.6周、138.3周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（08.28-09.03），土地供给方面，本周供应土地3884.2万平方米，同比增速63.2%；供应均价2153元/平方米，同比增速-6.2%。土地成交方面，本周成交土地1604.2万平方米，同比增速19.1%；土地成交金额283.7亿元，同比增速-12.2%。 本周土地成交楼面价1769元/平方米，溢价率5.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、9.6%、2%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（09.01-09.07）房地产企业合计发行信用债90亿元，同比增速-19.3%，环比增速-14.9%。本月至今（09.01-09.07）房地产企业合计发行信用债90亿元，同比增速-14.7%，环比增速-1.6%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 自上周一线城市全面放开“认房不认贷”后，本周一些省市持续跟进，如苏州、杭州等地；同时，本周如兰州、南京、沈阳、大连等二线城市全面取消限购，在政策上实现进一步的突破。 当前楼市政策风向已经较为明确，我们看好在政策暖风下，房地产市场企稳复苏，而对应的优质房企有望迎来估值和业绩的修复。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不