2023年第36周地产周报：新政首周京沪成交热度反弹，部分二线城市放开限购限售

——2023年第36周地产周报 核心观点 ⚫本周市场回顾。第36周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.3%。沪深300指数报收3739.99，周度涨幅为-1.4%；创业板指数报收2049.77，周度涨幅-2.4%；房地产指数（申万）报收2709.22，周度涨幅为-1.1%。 ⚫全国性政策方面。统计局：8月份CPI同比上涨0.1%，环比上涨0.3%；PPI同比下降3.0%，环比上涨0.2%。四大行公布存量房贷利率调整细则。证监会：将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。国务院：保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。地方政策方面。广州：首套利率下限为LPR-10bp。杭州、无锡、沈阳、大连、南宁等地落地“认房不认贷”。南京：全面取消限购，降低落户门槛，调整优化土地供应与开发政策等。沈阳、大连：取消限购限售政策。上海：调整住房公积金购买存量住房最长贷款期；临港放松人才商品房认购限制。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001 李睿lirui1@orientsec.com.cn张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn ⚫第36周新房和二手房销售量均较上周减少。第36周44大城市新房销售为1.7万套，较第35周减少38.2%；21大城市二手房销售1.5万套，较第35周减少11.8%。一线城市新房、二手房交易较第35周分别减少32.7%、增加4.5%；二线城市新房、二手房交易较第35周分别减少30.4%、减少15.1%。库存量、库销比较35周上升。截至第36周，18大城市库存为101.3万套，较第35周增加5659套；库销比为20.0个月，较第35周增加0.6个月。本周土地市场活跃度较第35周下降。第36周36大城市市本级合计成交土地10块。土地出让金减少。2023年第36周36大城市市本级土地出让金为63.2亿元，较第35周减少191亿元。平均溢价率上升。2023年第36周36大城市市本级土地成交平均溢价率6.1%，较第35周上升2.9个百分点。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为16块。⚫ “831”政策组合+北上广深落地“认房不认 贷 ” ， 需 求 端 政 策 力 度 超 预 期 ：— —2023年第35周地产周报2023-09-04广州、深圳相继落地“认房不认贷”2023-08-31三部委联合发文推进“认房不认贷”政策优化2023-08-28 重点公司公告。旭辉控股公告中期业绩。保利发展、万科、招商蛇口等公布8月销售及拿地情况。碧桂园于宽限期内偿付两笔境外债票息，境内债“16碧园05”展期方案获通过。美的置业发行15亿元中票。金地集团终止长期激励。碧桂园服务累计回购2075万股。大悦城拟挂牌转让北京昆庭100%股权+债权。 投资建议与投资标的 ⚫一线城市推出“认房不认贷”后首周看房量、成交量有所回升，其中京沪反弹明显。中原地产数据显示北京二手房一周成交量超过此前半个月（约5000套），新房一周成交量超过此前一个月（约1500套）；上海首个周末链家门店成交量较平时周末增长近70%，带看量增长30%以上；广深成交上涨趋势整体弱于京沪。我们认为，一线城市成交反弹或主要源于前期累积需求释放，政策放松幅度和基本面支撑度相对更强的京沪受益明显、新房受益较二手房明显。随着政策效应释放，周内新房及二手房成交量总体回落，项目间表现亦有所分化，此外四大城市二手房挂牌量不同程度上涨，后续成交热度的可持续性或在于新增意向购房人群及其意愿，以及置换链条是否进一步打通。本周四大行陆续发文明确存量首套房贷利率调整细则，其中“二套转首套”的存量房业主受益更明显。因城施策方面，广州首套房贷利率下限突破LPR，限价政策或有望松动；二线城市相继落地“认房不认贷”，部分城市全面放开限购限售，我们认为有助于增强上述城市楼市流动性。我们此前提出地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果；三是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。本轮需求端政策累积宽松力度基本持平“2014.9.30”节点，后续宽松路径或围绕限价限购限售政策进一步松动，关注“金九银十”楼市成交表现及房企在Q4的风险暴露情况。看好积极布局一线及强二线城市的央国企及高评级民企穿越本轮周期，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 目录 1.第36周市场行情回顾（2023.09.02~2023.09.08）....................................4 1.1第36周行业指数表现...................................................................................................41.2第36周地产板块个股表现............................................................................................4 2.行业及公司要闻回顾（2023.09.02~2023.09.08）.......................................4 2.1行业一周要闻回顾........................................................................................................42.2房地产行业重点城市周度数据回顾...............................................................................62.3重点城市土地市场跟踪.................................................................................................82.4重点公司一周要闻回顾...............................................................................................10 投资建议......................................................................................................12 风险提示......................................................................................................12 附录.............................................................................................................12 图表目录 图1：2023年第36周44城新房成交套数...................................................................................6图2：2023年第36周21城二手房成交套数................................................................................6图3：2023年第36周新房二手房成交套数中一线城市占比.........................................................7图4：第36周跟踪城市库销比.....................................................................................................7图5：重点城市库存和库销比.......................................................................................................7图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）..............................................................................8图7：卫星城土地成交情况（市本级）.........................................................................................8图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）...........................................................................9图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）..............................................................................9图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）...............................................................................9图11：36城土地流拍情况（市本级）........................................................................................10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指.....................................................4表2：本周A股房地产个股表现...................................................................................................4表3：地产板块股票池名单.........................................................................................................13 1.第36周市场行情回顾（2023.09.02~2023.09.08） 1.1第36周行业指数表现 第36周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.3%。沪深300指数报收3739.99，周度涨幅为-1.4%；创业板指数报收2049.77，周度涨幅-2.4%；房地产指数（申万）报收2709.22，周度涨幅为-1.1%。 1.2第36周地产板块个股表现 第36周地产板块涨幅居前的公司分别为张江高科、*ST泛海、ST世茂、京基智农、陆家B股。 2.行业及公司要闻回顾（2023.09.02~2023.09.08） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。统计局：8月份CPI同比上涨0.1%，环比上涨0.3%；PPI同比下降3.0%，环比上涨0.2%。四大行公布存量房贷利率调整细则，中小银行陆续跟进。证监会：将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。国务院副总理何立峰：保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。地方政策方面。广州：首套利率下限为LPR-10bp。杭州、无锡、沈阳、大连、南宁等地落