2023年第37周地产周报：销售环比回升，二线城市加速放开限购限售

行业研究|行业周报 房地产行业 销售环比回升，二线城市加速放开限购限售 ——2023年第37周地产周报 看好（维持） 行业房地产行业 国家/地区中国 报告发布日期2023年09月18日 核心观点 本周市场回顾。第37周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-0.8%。沪深300指数报收3708.78，周度涨幅为-0.8%；创业板指数报收2002.73，周度涨幅-2.3%；房地产指数（申万）报收 2664.66，周度涨幅为-1.6%。 全国性政策方面。统计局：前8月全国房地产开发投资同比下降8.8%，全国商品房销售面积同比下降7.1%；8月份70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。央行：下调金融机构存 款准备金率0.25个百分点。中共中央、国务院：支持福建探索建设海峡两岸融合发 展示范区。住建部：今年全国筹建保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%。地方政策方面。兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥等城市取消限购限售政策。苏州：购买120平米及以上商品住房不再进行购房资格审核。北京：取消 二手房指导价限制，公布保障房建设计划。武汉、南宁调整首付比例和房贷利率。福州、海口执行“认房不认贷”。南京降低落户门槛。 第37周新房和二手房销售量均较上周增加。第37周44大城市新房销售为1.9万套，较第36周增加14.4%；21大城市二手房销售1.6万套，较第36周增加13.1%。一线城市新房、二手房交易较第36周分别增加6.7%、增加25.2%；二线城市新 房、二手房交易较第36周分别增加13.5%、增加5.4%。库存量较36周下降，库销比较36周上升。截至第37周，18大城市库存为101.3万套，较第36周减少130 套；库销比为20.7个月，较第36周增加0.7个月。本周土地市场活跃度较第36周 下降。第37周36大城市市本级合计成交土地3块。土地出让金减少。2023年第 37周36大城市市本级土地出让金为42.3亿元，较第36周减少20.8亿元。平均溢 价率下降。2023年第37周36大城市市本级土地成交平均溢价率0.0%，较第36周 下降6.1pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为3块。 重点公司公告。华润置地、龙湖集团、中国金茂等公布8月经营数据。华发股份A股定增获证监会同意注册批复，此外拟发行20亿元中票。城建发展拟注册发行不超过65亿元中票，拟出售回购股份不超过4513.1万股。金地集团与第二大股东福 田投控商讨，为公司发债提供担保等增信措施。远洋集团暂停支付8笔境外美元 债。“21旭辉03”获得增加2个月宽限期。绿城服务周内累计回购200.8万股。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿lirui1@orientsec.com.cn 降幅边际收窄，关注“金九银十”政策落 2023-09-17 地效果：——2023年8月统计局数据点评新政首周京沪成交热度反弹，部分二线城 2023-09-11 市放开限购限售：——2023年第36周地产周报“831”政策组合+北上广深落地“认房不 2023-09-04 认贷”，需求端政策力度超预期：——2023年第35周地产周报 投资建议与投资标的 本周新房及二手房成交备案数据有所回暖，或反映出8月底“认房不认贷”、降低首付比例及二套房贷利率加点等一系列需求端刺激政策在9月初对于部分此前观望客群的促成交作用显现，考虑到房管局备案数据存在一定滞后性，仍需继续观察政策落地效果，后续成交热度的可持续性或在于新增意向购房人群及其意愿，以及置换链条是否进一步打通。8月统计局数据显示，销售、新开工、投资降幅边际有所收窄，房企资金面仍承压，70城房价呈现筑底态势。本周多个二线城市取消或放松限购限售政策，北京取消二手房指导价限制，我们认为对提振居民购房信心、增强市场流动性、进一步释放刚性和改善性需求存在一定积极作用。我们此前提出地产股行情三大观察点：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围扩大，或政策落地有所推进；二是观测到需求端政策对各地销售的实际刺激效果；三是融资端政策在防范化解风险上的支持力度。本轮需求端政策累积宽松力度基本持平“2014.9.30”节点，后续宽松路径或继续聚焦于核心城市限价限购限售政策的进一步松动，关注“金九银十”楼市成交表现及房企在Q4的风险暴露情况。看好积极布局一线及强二线城市的央国企及高评级民企穿越本轮周期，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第37周市场行情回顾（2023.09.09~2023.09.15）4 1.1第37周行业指数表现4 1.2第37周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.09.09~2023.09.15）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2023年第37周44城新房成交套数6 图2：2023年第37周21城二手房成交套数7 图3：2023年第37周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第37周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第37周市场行情回顾（2023.09.09~2023.09.15） 1.1第37周行业指数表现 第37周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.8%。沪深300指数报收3708.78，周度涨幅为-0.8%；创业板指数报收2002.73，周度涨幅-2.3%；房地产指数（申万）报收2664.66，周度涨幅为-1.6%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指 指数(2023/09/15) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3708.78 -0.8% -1.4% -4.2% 创业板指 2002.73 -2.3% -2.4% -14.7% 房地产指数（申万） 2664.66 -1.6% -1.1% -11.0% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第37周地产板块个股表现 第37周地产板块涨幅居前的公司分别为张江高科、*ST泛海、ST世茂、*ST新联、广汇物流。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 张江高科 21.5% 栖霞建设 -12.2% *ST泛海 15.3% 新大正 -9.5% ST世茂 9.9% 中迪投资 -9.4% *ST新联 7.3% 金科股份 -8.1% 广汇物流 5.0% 我爱我家 -7.9% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2023.09.09~2023.09.15） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。国家统计局：前8月全国房地产开发投资同比下降8.8%，全国商品房销售面积 同比下降7.1%；8月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。央行：下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。中共中央、国务院：支持福建探索建设海峡两岸融合发展示范区。住建部：今年全国筹建保障性租赁住房 204万套（间）的任务目前已完成72%。地方政策方面。兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥 等城市取消限购限售政策。苏州：购买120平米及以上商品住房不再进行购房资格审核。北京：取消二手房指导价限制，公布保障房建设计划。武汉、南宁调整首付比例和房贷利率。福州、海口执行“认房不认贷”。南京降低落户门槛。 全国性政策： 1)国家统计局：前8月全国房地产开发投资同比下降8.8%，房屋新开工面积同比下降24.4%，商品房销售面积同比下降7.1%，商品房销售额同比下降3.2%。（09.15） 信息来源：观点地产网 2)国家统计局：8月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。其中一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比上涨0.6%，二手住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降1.6%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降3.0%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，同比下降1.4%，二手住宅销售价格环比下降0.4%，同比下降3.5%。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有17个和3个，比上月均减少3个，同比上涨城市分别有25个和3个，比上月分别减少1个和2个。（09.15） 信息来源：观点地产网 3)央行：下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。（09.15） 信息来源：观点地产网 4)中共中央、国务院：支持福建探索建设海峡两岸融合发展示范区。包括支持厦门与金门加快融合发展，支持福州与马祖深化融合发展，加快平潭综合实验区开放发展，推进福建其他地区开展融合实践等。（09.12） 信息来源：观点地产网 5)住建部：今年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%。从全国看，各地近两年来共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），完成投资超过5200亿元，可解决近1500万新市民、青年人的住房困难。（09.12） 信息来源：观点地产网 地方政策： 6)兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥取消限购限售政策：取消限制性购售政策，在原限购区购房不再审核购房人资格，房屋取得《不动产权证》后即可上市交易。（09.10-09.15）信息来源：观点地产网 7)苏州：对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。（09.11）信息来源：观点地产网 8)北京：9月8日起，取消指导价限制，目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示，而此前这些房源不能挂牌。（09.11） 信息来源：观点地产网 9)南宁：首套房商贷最低首付比例为不低于20%，利率政策下限执行现行规定（LPR-60bp）；二套房商贷最低首付比例为不低于30%，利率政策下限调整为不低于LPR+20bp。（09.11）信息来源：观点地产网 10)武汉：下调限购区首付比例，首套降至二成，二套降至三成；二套贷款利率由LPR+60bp调整为LPR+20bp。（09.14） 信息来源：观点地产网 11)福州、海口执行“认房不认贷”：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。（09.13-09.14） 信息来源：观点地产网 12)南京：调整落户政策，35周岁（含）以下大专学历毕业生，正在南京市缴纳社保即可落户；市六区“社保累计认可”的范围扩大到“在长三角区域三省一市”。（09.14） 信息来源：观点地产网 13)北京：计划新建项目49个共6.2万套保障房；计