固收点评：房地产市场修复到了哪一步？

固收点评 本文通过回顾2021年以来房地产市场走势，对当下房地产市场修复进程、关键因素及未来走势进行具体的分析，核心结论如下： 钟山（分析师）zhongshan01@cctgsc.com.cn登记编号：S0280525060002 1、2025年房地产市场逐步企稳。2024年系列政策托底后，下半年至2025年一季度市场修复，商品房销售降幅收窄、房价企稳；4月后指标虽走弱，但四季度销售平稳，全年商品房销售跌幅收窄至9%。 2、2025年部分地区房地产实现供需平衡，未来有望进一步改善。2021年以来商品房供给调整快于需求。据住宅新开工及销售面积数据测算，到2025年部分地区已实现供需平衡。预计到2026年将有更多的地区实现供需平衡。 相关报告 《如何看待近期核心CPI增速持续回升？》2025-11-16《核心通胀保持平稳，贸易出口继续扩张》2025-06-10《应对新一轮关税冲击，逆周期政策组合拳正当时》2025-04-11 3、2025商品房销售已基本由刚需驱动，未来将逐步企稳。据新出生人口及人均住宅面积等数据测算，2025年住宅销售已在适龄人口购房需求区间内，表明住宅销售基本上由居民居住刚需驱动。此外，未来几年政府收储（用于保障房）或将加速，部分城市已经具备配置价值。 4、未来市场核心逻辑重塑，城市分化加剧。房地产正开启新周期，供给端告别高杠杆模式，转向以需定供、现房销售为主，保障房覆盖扩大；需求端波动放缓，市场由宏观趋势驱动转向地方治理主导。房价跌幅未来有望持续收窄，直至止跌。供需调整显著，把握未来产业发展方向，租金收益率更高的一些新一线、二线城市房价，反而有望率先企稳。 5、房地产调整对银行资产质量影响有限。法拍房挂拍量回落、成交率回升，反映房贷违约改善；商业银行不良贷款率持续走低，抵押率安全垫充足，贷款损失风险可控。 综上，房地产市场仍处于转型期，未来呈“总量平稳、结构分化”特征，城市表现取决于地方治理、产业支撑等，个人房贷资产总体安全。 风险提示：国内房地产政策面临不确定性；经济主体预期变化。 目录 1、政策支持下，2025年我国房地产市场有所企稳..........................................................................................................32、2025年部分地区商品房实现供需平衡..........................................................................................................................43、对未来商品房需求的分类预测.......................................................................................................................................64、对未来房价走势的判断...................................................................................................................................................95、房地产市场走势对银行个人住房贷款质量影响有限.................................................................................................11 图表目录 图1：2024年4月开始，商品房销售面积同比降幅持续收窄，2025年4月以来，降幅又有所扩大........................3图2：“924”后，一线城市二手房价格有所企稳回升，2025年4月以来，价格又开始回落...................................3图3：2024年4月开始，国房景气指数持续回升，2025年4月开始逐步回落............................................................4图4：2025年以来，房地产政策相对上年四季度有所减弱.............................................................................................4图5：受“924”政策推动，2024年4季度商品房销售显著回升，大幅好于季节性...................................................4图6：2025年，全国二手房平均价格跌幅收窄.................................................................................................................4图7：各地商品房销售面积跌幅集中在40%-70%之间.....................................................................................................5图8：不同各地商品房销售面积下跌节奏呈较大差异......................................................................................................5图9：70城二手房价下跌主要集中在2019年和2021年.................................................................................................5图10：2025年11月，70城二手房价大部分已跌回2016-2018年.................................................................................5图11：商品房供给大幅调整，未来商品房库存有望回落................................................................................................6图12：随着新开工面积回落，住宅投资增速预计将继续回落........................................................................................6图13：预计2026年将有20个省（直辖市）商品房需求超过供给................................................................................6图14：2026年，预计河南商品房需求将超过供给...........................................................................................................6图15：出生人数滞后26期与当期结婚登记人数走势相对吻合......................................................................................7图16：从出生人口走势看，刚需或在2030年附近企稳..................................................................................................7图17：按人均住房面积31-42平米测算，2025年住宅销售已在适龄人口购房需求区间内........................................8图18：2009年以来，10年期国债收益率在大部分时间里都是要高于一线二线二手房租金回报率..........................9图19：2024年，许多城市的二手房租金回报已高于10年期国债收益率.....................................................................9图20：2025年，二三线城市房价跌幅更小.....................................................................................................................10图21：2025年，二手房价收窄主要靠二三线城市拉动.................................................................................................10图22：2025年，70城中有61个城市二手房价表现出企稳迹象..................................................................................11图23：2025年，二三线城市二手房价格企稳率超90%.................................................................................................11图24：全国法拍住宅挂拍量自2024年开始回落............................................................................................................11图25：法拍住宅成交率自2024年开始回升，成交折价率预计2025年将回升..........................................................11图26：2021年以来，不良贷款和关注类贷款余额增速提升，不过2024年开始逐步回落.......................................12图27：2021年以来，不良贷款和关注类贷款比例均持续回落.....................................................................................12图28：以招商银行为例，个人住房贷款仍是最优质的资产，不良贷款率最低..........................................................12图29：2025年，招商银行个人住房贷款抵押率在40%左右.........................................................................................12 2021年以来，我国房地产市场持续调整，相关指标不论是从量上还是价上看，都经历了不同程度的回落。2024年，中央经济工作会议明确提出要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，政策托底意图明确。那么，当前我国房地产市场修复走到了哪一步？哪些是影响房地产市场未来走势的关键因素？未来走势如何？这是本篇文章想要讨论的主要内容。 1、政策支持下，2025年我