宏观经济点评

新房市场年末冲量带动整体回暖，二手房成交量边际回落

• 新房市场：本周（12.20-12.26）景气度下行趋缓，新房销售面积延续季节性回升，主要受房企年末冲量和重点城市优质项目入市增加影响。47城新房成交面积556.6万平方米，环比增长28.1%，同比下降16.4%，创下7月以来周度成交新高。
• 二手房市场：本周景气度底部企稳，成交量小幅回落，环比下降1.6%，同比增速-29.6%，降幅较上周走阔，主要受新房成交活跃的挤出效应影响。
• 政策方面：北京出台“京五条”优化调整房地产市场政策，包括降低非京籍购房社保/个税年限要求、放松多子女家庭五环内限购、商贷利率不再区分首套/二套、二套公积金贷款首付比例降至25%。政策主要瞄准改善需求，实施后二手房成交放量，但新房成交改善不明显，反映一线城市新房市场主要矛盾在于优质供给不足。
• 市场结构问题：房地产市场从快速增长期转向成熟期，居民需求从投资品转向消费品，新房价格偏高且主要在非核心城区，受二手房挤出效应明显；同时，居民对房价调整的一致预期尚未扭转，租金价格和回报率将成为判断房价止跌的前瞻指标。
• 风险提示：房价下行幅度和速度超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行。