北京新房成交大幅反弹

able_Summary]地产周速达 1）政策跟踪 12月24日，北京四部门联合发文，调降非京籍及多孩家庭购房门槛，标志着一线城市核心区限购政策进一步边际松动。内容主要聚焦两方面：一是放宽非京籍准入，将五环内购房社保/个税年限由“3年”降至“2年”，五环外由“2年”降至“1年”；二是支持多孩家庭，明确二孩及以上家庭可在五环内多购一套住房（京籍上限增至3套，非京籍增至2套）。此次调整旨在通过降低刚需入市门槛及打开改善性需求空间，切实落实中央经济工作会议关于稳定房地产市场的精神。 政策定向扩容需求，成交放量系年末翘尾与情绪共振。本次政策精准锚定非京籍刚需及多孩改善群体，预计将有效扩大潜在购房需求基数。从高频数据看，本周北京新房成交环比激增79%，需理性看待的是，由于新政于24日才正式生效（仅覆盖统计周期19-25日的尾部），本周成交放量更多归因于房企年末冲量的季节性因素，政策短期内主要体现为预期的改善与情绪的提振。往后看，随着政策实质性显效，需关注成交活跃度能否在跨越年末时点依然延续，以及量增能否最终带动价格止跌回稳。 2）周度：新房成交显著放量 受年末房企集中推盘及冲刺业绩影响，新房成交显著放量。本周（12月19-26日）38城新房成交面积录得396万平，环比大幅增长29%（上周环比+16%），继续突破近四周277-307万平的震荡箱体，绝对量仅次于年初及年中（1月及7月初）高点。同比来看，连续十三周负增长，不过降幅收窄12个百分点至-19%。 二手房市场高位企稳，本周成交小幅增长。本周15城二手房成交面积录得228万平，环比小幅增长4%。自11月以来，周度成交量稳定在213-221万平区间，本周小幅突破该区间，成交量约为年内高点的77%。同比降幅微幅收窄1个百分点至-22%，边际修复弹性略弱于新房。 3）月度：新房降幅边际收敛，二手房景气度短期承压 截至12月26日，38城新房本月累计成交同比下滑26%，较11月全月（-35%）收窄9个百分点，与10月表现持平，新房市场出现止跌迹象。二手房表现相对弱势，15城本月累计成交同比下滑28%，跌幅较10月、11月均扩大8个百分点，显示在前期需求集中释放后，二手房市场短期面临一定的回调压力。 4）一线城市表现：北京强势领涨 一线城市新房成交本周环比增长9%，北京强势领涨。主要受年末冲量驱动，北京本周新房成交环比录得79%的显著涨幅，广州温和上涨15%；深圳、上海受基数及供应节奏影响，环比分别回落26%、10%。同比维度，一线整体降幅收窄2个百分点至-42%，广州表现相对抗跌（-24%）。 二手房成交同样小幅增长，韧性较强。京沪深三城合计本周二手房成交环比上涨4%，突破前期震 荡区间。其中北京环比+9%，修复至年内81%分位数；上海微增1%，深圳小幅回落9%。同比来看，一线二手房跌幅收窄至-22%，北京表现最优（-19%），优于沪深。 5）二三线城市表现：供给驱动新房成交放量 二线城市新房成交显著放量，修复弹性优于二手房。本周二线城市新房成交呈现强劲反弹态势，环比大幅增长40%，绝对量已修复至年内高点的85%。分城市看，杭州、南宁、济南等地受供给放量带动，环比涨幅介于69%-80%。同比维度看，新房降幅显著收窄17个百分点至-8%，边际改善明显。二手房市场表现相对稳健，环比增长8%，成交量维持在年内高点的67%；同比降幅小幅收窄1个百分点至-27%。 三 线 城 市，供给 驱动新房大幅增长，二手房景 气度处于年内高位。本周三线城市新房成交环比增长20%，绝对量回升至年内高点的70%。结构上，韶关、芜湖、柳州等城市受推盘节奏影响，成交实现翻倍增长（增幅均超100%）；同比降幅由上周的-28%显著收窄至-16%。二手房方面（4城样本），虽环比小幅回落2%，但绝对量仍处于年内高点的93%，在各层级城市中景气度分位数最高，市场活跃度维持高位。 6）房价观察：阴跌态势延续 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。本周更新的是Wind披露的二手房出售挂牌价指数（周度）。 各线城市延续阴跌态势，二线城市同比调整压力最大。本周（12月15-21日），各能级城市挂牌价环比跌幅集中在0.17%-0.24%区间，显示价格端目前仍面临持续的调整压力。同比维度看，二线城市价格回撤幅度最深，达-8.62%；一线及三线城市跌幅则在6%-7%区间。 一线城市内部分化，广沪企稳反弹而京深补跌。广州挂牌价出现触底反弹迹象，环比上涨0.91%，但因前期调整较深，同比跌幅仍达14.70%；上海表现出较强韧性，结束上周急跌态势，本周微涨0.01%；北京与深圳则呈现补跌特征，环比分别下跌0.34%和0.44%，同比跌幅均维持在10%左右，价格修复尚需时日。 二线城市房价普遍承压，部分前期强势城市冲高回落。青岛、天津表现相对稳健，环比跌幅控制在1%以内；西安、杭州本周走势转弱，环比分别下跌0.58%和0.95%，回吐了上周的涨幅，或反映热点二线城市在价格博弈阶段的波动性依然较大。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 风险提示 地产政策出现超预期调整。 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040002 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 主要城市成交观察 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。