新房成交环比增加，四川拟推动川居好房建设：房地产行业周报（2025年第50周）

核心观点与关键数据

• 板块表现：第50周申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.6%，在31个一级行业板块中排名第28位。A股板块内涨幅前三为三湘印象（12.1%）、南都物业（11.9%）、京基智农（11.8%）；跌幅前三为海泰发展（18.2%）、中天服务（17.9%）、大龙地产（17.6%）。港股板块内涨幅前三为融信中国（15.3%）、富力地产（14.9%）、龙光集团（14.8%）；跌幅前三为雅居乐集团（17.1%）、中国金茂（16.9%）、中国海外宏洋集团（16.8%）。
• 政策要闻：
  • 地方政策：四川、青海、山东等地发布五年规划建议，推动房地产高质量发展，优化保障性住房供给，提升房屋品质和物业服务，构建房地产发展新模式。山东印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》，支持“以旧换新”模式，鼓励市场化收购二手房。
  • 公司动态：华润置地竞得武汉地块，保利发展竞得佛山南海地块和重庆两江新区地块。
• 销售端：
  • 新房市场：第50周20城商品房成交面积223万方，环比增加10%，同比减少34%。一线城市成交面积66.1万方，同比减少45%；二线城市111.0万方，同比减少24%；三四线城市46.0万方，同比减少37%。
  • 二手房市场：第50周11城二手房成交面积184万方，环比减少1%，同比减少35%。一线城市成交面积89.8万方，同比减少30%；二线城市75.2万方，同比减少2%；三四线城市18.8万方，同比减少24%。
• 融资端：本周发债企业多为地方国企，金融街发行规模最大（81亿元），新城控股发行利率最高（4%），浦东土控发行利率最低（1.91%）。

投资策略

• 三个方向寻找alpha：
  1. 开发类房企：建议关注区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团等，因其高拿地精准度和管理效率。
  2. 稳定红利资产：推荐太古地产（购物中心龙头），关注希慎兴业（香港铜锣湾购物中心持有者）。
  3. 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的现金流。
• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

研究结论

当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累等问题，预计2026年销售量价仍面临下行压力。寻找alpha尤为重要，建议关注区域深耕型房企、稳定红利资产和中介龙头。