新房成交环比增加：房地产行业周报（2025年第48周）

房地产2025年12月02日 房地产行业周报（2025年第48周） 推荐 （维持） 新房成交环比增加 ❑板块行情：第48周（11月24日-11月28日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.7%，在31个一级行业板块中排名第24。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 ❑政策要闻：地方层面：1）海南：11月25日，海南省住房公积金管理局发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》，本办法自2025年12月1日起施行，有效期五年。商转公贷款方式包括“带押直转”和“自筹结清”两种方式。2）常州：11月26日，根据常州政府网发布的消息显示，常州官方发布了《市政府办公室关于规划建设高品质住宅的若干意见》。文件中明确了常州好房子的建设要求，规范了高品3）徐州：11月28日，徐州市住房公积金管理中心发布关于进一步优化调整住房公积金使用政策的通知。其中提到，提高贷款额度。购买住建部门认定的改善型住宅（含第四代住宅），个人住房公积金贷款最高额度上浮30%。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 ❑公司动态：1）中国海外发展：11月27日，中海以12.48亿元总价摘得北京通州老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017地块，溢价率0.97%。该地块建设用地2.47万㎡，规划建面5.44万㎡，容积率2.2，起始价12.36亿元，起始住宅楼面价22962元/㎡。根据公开资料整理，地块位于梨园板块，距地铁1号线九棵树站约0.6公里，周边教育、商业、医疗配套成熟，3公里范围内覆盖通州区第一实验小学、运河中学西校区、东直门医院通州院区及通州领展广场。住宅部分成交楼面价23185元/㎡，综合楼面价22929元/㎡。2）万科A：11月26日，上海浦东发展银行股份有限公司发布一份关于召开万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据2025年第一次持有人会议的公告。为稳妥推进本期债券本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券展期相关事项进行审议。3）中国海外发展：11月28日，中海以19300元/㎡斩获成都武侯桐梓林27.5亩纯宅地，溢价7.2%，成交总价约8.8亿元。该地块容积率2.5，地处中环内，距地铁1号线、7号线步行约500米，板块新房断供近两年，周边中粮天悦壹号二手报价500万至千万级。4）绿城中国：11月28日，无锡惠山、滨湖两区3宗住宅用地同时出让，总建面16.8万㎡，成交总价23.8亿元，容积率统一1.5，面向改善需求，其中，惠山区钱桥街道地块由绿城联合体竞得，位于洋溪文化城核心。 行业基本数据 占比%股票家数(只)1070.01总市值(亿元)12,550.761.06流通市值(亿元)12,027.701.26 %1M6M12M绝对表现-3.0%13.6%-5.3%相对表现-1.6%-5.6%-22.2% ❑销售端：第48周新房成交环比增加11%，二手房成交环比增加1%。1）本周20城商品房成交面积256万方，商品房日平均成交面积36.5万方，环比增加11%，同比减少41%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积9249万方，累计同比减少13%。3）第48周11城二手房成交面积194万方，日平均成交面积27.7万方，环比增加1%，同比减少23%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积9077万方，同比增加5%。 相关研究报告 《房地产行业周报（2025年第45周）：万科与深铁签署220亿借款框架协议，新房二手房成交同比降幅较大》2025-11-11《房地产行业周报（2025年第44周）：房地产指数下跌，新房二手房同比下降》2025-11-03《房地产行业跟踪报告：租金收益率能否决定房价止跌——洞见地产（二）》2025-10-23 ❑投资策略：当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，具有极强的α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 ❑风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 目录 一、房地产上涨0.7%，板块排名第24位...........................................................................4二、政策要闻...........................................................................................................................5三、销售端：新房成交同比减少41%，二手房成交同比减少23%.................................7（一）新房市场：第48周20城成交面积同比减少41%...........................................7（二）二手房市场：第48周11城成交面积同比减少23%.......................................8四、融资端：招商蛇口发行50亿规模一般公司债.............................................................9五、投资建议.........................................................................................................................10六、风险提示.........................................................................................................................10 图表目录 图表1第48周申万地产板块上涨0.7%，板块排名第24位............................................4图表2万通发展涨幅达19.3%..............................................................................................4图表3华夏幸福周跌幅达14.9%..........................................................................................4图表4恒大物业涨幅达5.2%................................................................................................5图表5世茂集团跌幅达15.2%..............................................................................................5图表6各地房地产政策回顾.................................................................................................6图表7公司动态.....................................................................................................................7图表8第48周20城商品房单日平均成交面积36.5万方................................................7图表9第48周20城新建商品房成交面积256万方.........................................................8图表10第48周11城合计二手房日平均成交面积27.7万方............................................8图表11第48周11城二手房成交面积194万方.................................................................9图表12招商蛇口发行50亿规模一般公司债......................................................................9 一、房地产上涨0.7%，板块排名第24位 第48周申万地产板块上涨0.7%。第48周（11月24日-11月28日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.7%，在31个一级行业板块中排名第24位。 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为万通发展，涨幅达19.3%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为万通发展、天府文旅、盈新发展、张江高科、天保基建。跌幅前五的个股分别为华夏幸福、京基智农、万科A、合肥城建、金地集团。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为恒大物业，上涨5.2%。港股表现来看，第48周涨幅排名前五的个股分别为恒大物业、花样年控股、碧桂园服务、碧桂园、华润万象生活，跌幅前五的个股分别为世茂集团、融信中国、万科企业、中骏集团控股、中国金茂。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻 地方层面：1）海南：11月25日，海南省住房公积金管理局发布《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法》，本办法自2025年12月1日起施行，有效期五年。商转公贷款方式包括“带押直转”和“自筹结清”两种方式。“带押直转”方式商转公贷款应在原商贷银行办理,“自筹结清”方式商转公贷款可跨行办理。商转公贷款额度按下述四款规定核定的最低值确定额度：（一）不高于本省公积金贷款最高贷款基准额度；（二）不高于原商贷剩余本金；（三）不高于按还贷能力和贷款公式计算的贷款额度；（四）不高于所购住房房屋价格的60%；商转公贷款承办银行为在本省已开展公积金贷款业务并签订商转公贷款业务合作协议的受委托贷款银行。2）常州：11月26日，根据常州政府网发布的消息显示，常州官方发布了《市政府办公室关于规划建设高品质住宅的若干意见》。文件中明确了常州好房子的建设要求，规范了高品质住宅的相关设计，最后对市民购买高品质住宅，也提供了相应的政策支持。明确地块规划建设住宅类型。每一宗地块编制规划条件和挂牌出让，都应明确住宅规划建设类型（普通住宅或高品质住宅）；提升建筑设计，优化住宅户型设计，合理设置生活阳台和服务