宏观经济点评

2025-12-14 宋雪涛,张馨月国金证券光影

市场现状
- 新房景气度下行趋缓，成交量小幅回落：本周（12.6-12.12）47城新房成交量环比下降9.8%，同比下降44.9%，主要受季节性因素影响，降幅较上周扩大。
- 二手房景气度底部企稳，成交量边际回落：本周二手房成交量环比下降4.3%，同比下降34.9%，降幅较上周收窄。
政策分析
- 中央经济工作会议再提“去库存”，强调“因城施策”：
  - 一线城市重心“优供给”，通过优化供给匹配改善和高端需求。
  - 三四线城市侧重“控增量”“去库存”，或通过拓展现房销售试点、限制新增宅地供应等方式稳定市场。
- 收购存量商品房用于保障性住房成为新抓手：
  - 政策效果依赖资金来源，目前主要依托专项债资金，但进展偏慢。
  - 山东省首个“专项债+银行贷款”协同收购项目落地青岛，或推动保障性住房再贷款政策扩面。
关键数据
- 全国百城新建商品住宅去化周期截至2025年11月达27.4个月，其中三四线城市高达40.3个月。
风险提示
- 房价下行超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行。