领展房地产投资信托基金中期报告2025/2026

目錄目錄 業務概覽02二十載同行開啟無限可能04 營運摘要15香港物業組合16中國內地物業組合22國際物業組合24估值回顧26資本管理28 關於本報告 企業管治30披露37核數師審閱報告49 本報告由領展資產管理有限公司（領展）及領展房地產投資信託基金（領展房託）的管理人編製。在本報告中，「我們」和「我們的」均指領展（作為領展房託管理人的身份），根據上下文含義亦可指領展房託本身。 本報告涵蓋了領展房託由2025年4月1日起至2025年9月30日止（2025/2026年度上半年）的表現。我們於本報告中詳述領展房託於我們過去幾年訂下的發展計劃所得的進展，並重點說明財務因素、策略因素、環境因素、社會因素及管治因素之間如何互相配合，以及闡述這些因素對我們的長遠持續發展的影響。 簡明綜合收益表50簡明綜合全面收益表51綜合分派報表52簡明綜合財務狀況表53簡明綜合權益及基金單位持有人54應佔資產淨值變動表簡明綜合現金流量表55簡明綜合中期財務資料附註56 載 於 本 報 告 的 資 料 與 我 們 內 部 管 理 和 董 事 會 報 告 的 指 標一致，同時亦可與我們過往的報告作比較。 完整的可持續發展績效披露可參閱我們的可持續發展報告：https://www.linkreit.com/tc/investor-relations/financial-reports 釋義及詞彙84 業務概覽業務概覽 具吸引力的「房託+」投資項目 ▶長期為基金單位持有人提供優質及穩健的盈利以及可持續的分派增長 ▶聚焦亞太區▶持有以下兩項不同但相得益彰的業務： 領展 領展房託物業組合 房地產投資管理 房地產權益 ▶基金管理以及資產和物業管理的綜合實力▶在目標亞太區市場持續增強實力▶往績斐然的專業團隊▶除管理領展房託物業組合外，亦賦能可為資本夥伴提供服務 ▶領展的積極管理及卓越營運，展現抗逆力▶涵蓋必需品零售業務▶持續優化物業組合併多元化發展▶審慎管理資本，以降低財務風險 領展房託(823.HK) 二十載同行開啟無限可能二十載同行開啟無限可能 2025年，領展慶祝成立20周年。香港不僅是我們引以為傲的家，也是我們邁向區域發展的戰略跳板。我們由最初在單一市場營運單一資產類別，發展至今，已成為亞洲領先的房地產投資公司之一，現時管理超過150項物業，遍布五個市場。 業務所至，我們皆以服務社群、改善生活為己任。我們以釋放社區的蓬勃潛力為榮，致力發展人與商業和諧共榮的空間。 我們衷心感謝基金單位持有人、租戶、社區、同事以及所有持份者的長期支持。各界的信任與衷誠合作，是推動我們前行的重要力量。我們定將繼往開來，努力創造長遠的商業及社會效益，以惠及社群不同世代，為人們連繫更好生活。 主要里程碑 主席報告書主席報告書 「在瞬息萬變、日益複雜的 營 運 環 境 中， 我 們 始終 堅 守 策 略， 推 動 整 體資產組合的發展。」 各位基金單位持有人： 面對複雜多變的宏觀經濟環境，領展房託於截至2025年9月30日止六個月期間仍錄得穩健業績。 正如董事會及管理層所預期，我們的業務於期內面對重大挑戰。為應對此情況，我們專注提高營運效率，並在降低成本方面取得顯著成果。這些措施連同持續推進的資產提升項目，將繼續是我們的首 要 工 作 ， 以 竭 盡 所 能 保 障 基 金 單 位 持 有 人 的 回 報 ， 並 為 公 司未來增長奠定堅實基礎。 我們看到在亞太區內的若干市場，包括我們大部分物業組合所在的香 港 ， 市 場 及 消 費 者 情 緒 正 有 所 好 轉 。 然 而 ， 銷 售 的 復 甦 仍 需一段時間，才能轉化為租金收入的增長。 宏觀環境 報告期内，受地緣政治緊張、戰爭及全球貿易重組等因素影響，外圍環境持續動盪。儘管大型科技公司及對人工智能的樂觀預期為資本市場注入動力，但美國政策近期的轉變已引發深遠變化，包括美元作為儲備貨幣的可靠性受到質疑，以及對避險資產的觀點不斷改變。這些影響預料在未來一段時間內仍將持續。 市場預期美國減息，有望利好房地產市場。房地產仍然對廣大社會具有重要意義，亦是投資者重要的資產類別。然而，市場競爭日趨激烈，不同城市與各類房地產之間贏家與輸家的差距正變得愈加明顯。 正如我在今年較早前發布的年度業績中提及，領展必須繼續專注發展跨越周期的核心實力，在不明朗的環境中管理我們的物業組合並持續提升我們的競爭力。 領導層過渡安排及致謝 策略 領 展 持 續 演 進 並 明 確 企 業 策 略 ， 積 極 管 理 及 優 化 領 展 房 託 物 業組合，同時拓展我們的房地產投資管理能力。領展一直以來的優勢在於擁有及管理購物商場，立足香港、大灣區，以及其他亞太區市場例如澳洲與新加坡，並將繼續專注發揮這些優勢。我們欣然見證投資業務—領展房地產投資取得進展，包括與新的資本夥伴合作，及積極推進投資機遇。該業務將專注於增值型策略及回報，實現多元化布局以降低對單一市場及資產類別的依賴，為基金單位持有人創造更大價值。 我們正有序推進領展領導團隊的發展及過渡，包括集團行政總裁王國龍先生的退任。 我們謹此感謝王國龍先生的貢獻，並歡迎集團首席投資總裁宋俊彥先生加入董事會。我們亦期待繼續與黃國祥先生、宋俊彥先生及主席委員會攜手合作。該委員會將向管理層提供策略指引及支援，在物色下一任集團行政總裁的過程期間，此安排將有助推動公司策略的落實。 我們將繼續保持穩健的資本狀況，維持低槓杆率及降低成本，使我們能靈活應變和把握機遇，令物業組合更趨多元化。新加坡及澳洲的零 售 物 業 仍 是 我 們 的 重 點 關 注 領 域 ， 我 們 亦 正 考 慮 資 產 循 環 的機會。 展望 在 瞬 息 萬 變 、 日 益 複 雜 的 營 運 環 境 中 ， 我 們 始 終 專 注 推 動整體資產組合的發展。憑藉堅實根基及清晰願景，領展房託已整裝待發，破浪前行，持續為基金單位持有人創造長期價值。復蘇的步伐可能較為溫和，但憑藉領展核心業務的穩健基礎，我們對中長期前景仍然保持樂觀。市場趨穩、消費者信心回升，以及美國有望減息的跡象，將有助降低香港的融資成本，增強市場的信心。 謹此感謝董事局、領展團隊，以及所有基金單位持有人一直以來的支持。 最 後 ， 領 展 房 託 於 今 年11月 迎 來 上 市20周年 的 重 要 時 刻 。 回 顧過去，我們對財務表現及為所服務社區帶來的積極影響深感自豪。無論金融危機、社會動盪以及疫情衝擊，我們在應對各類危機時所展現的卓越往績，都讓我們對未來持續創造價值、維持企業韌性充滿信心。 歐敦勤 主席 領展資產管理有限公司領展房地產投資信託基金的管理人2025年11月20日 集團行政總裁回顧集團行政總裁回顧 「本人謹此衷心感謝及感激過去16年間在領展獲得的信任及支持。」 王國龍集團行政總裁 各位基金單位持有人： 雖然我們開始觀察到香港市場及消費氣氛有回暖跡象，然而商戶銷售額回升仍需時間才能轉化為租金收入增長。領展房託因專注於必需品零售，在下行周期中受到的衝擊相對較小、影響亦較輕微；但與部分其他非必需品零售營運商相比，領展的復蘇步伐亦可能相對需要更長時間。 儘管我們的業務持續面對各種宏觀及本地市場環境的挑戰，本人欣然報告，2025/2026年度中期業績展現強勁的抗逆力。我謹此向所有為此辛勤付出、成就佳績的同事致以衷心謝意。 領展即將迎來領展房託上市20周年，本人亦將於年底卸任集團行政總裁一職。回顧過去，我們引以為傲地見證領展克服各種挑戰，不僅實現穩健的長期財務回報，更為社區帶來積極而深遠的影響。過去20年的成果，讓我們深信領展能夠繼續披荊斬棘、揚帆起航。 儘管環境充滿挑戰，我們仍在可控範圍內致力為基金單位持有人爭取最佳回報。這意味著我們需要專注控制成本及保持高租用率，該比率目前為97.6%。 財務摘要 過去20年，我們一直尋求機遇，適時投資具潛力的物業組合以創造價 值 ， 近 期 完 成 翻 新 的 彩 明 街 市 便 是 其 中 一 例 。 我 們 已 預 留 約5.19億港元資本開支，用於正在規劃及處於法定審批階段的項目。其中涉及資本開支總額為1.12億港元的資產提升項目，預期於2026年6月至11月期間完成。 與 去 年 同 期 相 比 ， 物 業 收 入 淨 額 稍 微 下 跌3.4%， 主 要 受 香 港 及中國內地具挑戰性的市場環境所致。可分派金額及每基金單位分派與去年同期相比分別下降5.6%及5.9%。 截 至2025年9月30日 ， 投 資 物 業 組 合 的 估 值 為2,173億 港 元 ，較2025年3月31日 下 降31億 港 元 ， 主 要 由 於 香 港 和 內 地 市 場 租金下調，部分已被外幣兌港元升值抵銷。我們的財務狀況保持穩健，淨負債比率為22.5%。 我們致力提升商戶組合，引入新品牌以豐富顧客體驗，結合科技推出創新方案優化業務，並持續精簡組織架構以提升營運效率。 隨著電子商務迅速發展且業務競爭越趨激烈，管理層持續調整商戶組合及零售體驗，確保與消費者及社群的需求保持一致。我們靈活應變，繼續善用科技來提升營運平台的效益。 香港：砥礪前行 香港是我們大部分物業組合的所在地，隨著成本上升、消費意欲疲弱及市場競爭加劇，令零售商戶持續受壓，續租租金調整率錄得負6.4%，其中一般零售、超市及中菜館的情況尤為嚴峻。 停車場收益大致持平，新引入的智能停車系統不僅簡化運營流程，更實現動態定價及多元化服務等創新措施，提升資產的使用效能，有助穩定停車場收入。 策略最新進展 中國內地：逆風前行 市場逆風對總收益及物業收入淨額構成壓力，中國內地物業組合按港元計算的總收益及物業收入淨額分別按年下降4.4%及4.8%。 我們在積極管理及優化現有領展房託物業組合方面持續取得進展，並繼續提升領展的房地產投資管理能力。 我們上半年採取積極管理、提升營運效率及推行精簡措施，令營運成本有所下降，利潤率亦得以維持。相關策略仍在持續推進，其中包括近期完成的精簡綜合設施管理合約。這些舉措所帶來的全面效益，將於本年度下半年及2026/2027年度逐步顯現。 儘管挑戰重重，零售物業組合在持續逆境中仍然保持95.9%的高租用率。在北京的物業因當地銷售氛氣明顯遜於中國內地其他地區而面臨較大壓力。 北京和廣州各有兩項資產提升項目已完成或接近完成，配合策略性的商戶組合調整，成功為我們位於中國内地的資產吸引更多創新且具競爭力的品牌。 我們繼續探索投資機遇，尤其關注新加坡及澳洲市場，同時亦考慮資產循環計劃。 我們的投資管理業務—領展房地產投資，持續推進與第三方資本夥伴的合作，並已成功獲得新投資者的初步支持，並積極推進投資機遇。 我們亦歡迎中央政府近期推出多項刺激經濟措施，以提振消費、投資及製造業。 新加坡及澳洲：表現強勁 新加坡及澳洲的零售資產保持強勁表現，租用率接近100%，續租租金調整率實現強勁雙位數增長。這些市場繼續呈現高於消費物價指數通脹率的租金增長，融資成本及基準利率則處於近期低位。 這些資產的強勁表現，充分印證我們數年前推行多元化布局，降低對單一市場依賴的決定實屬正確。 資本狀況穩健 回顧期內，各種宏觀經濟、貨幣政策及地緣政治博弈引致全球金融市場波動加劇。這些複雜多變的環境對外匯及利率市場產生顯著影響，從而影響我們的資本管理策略及融資成本。 美國聯邦儲備局雖然在對貨幣寬鬆政策上依然維持審慎態度，但已於9月再次減息。與此同時，香港銀行同業拆息出現大幅波動。儘管領展房託曾因香港銀行同業拆息短暫下跌而受惠，但在不確定性加劇的情況下，我們仍然審慎管理利率風險。 我們繼續保持穩健的資本狀況，並受惠於信貸市場的擇優而貸及對藍籌公司的貸款意願。我們的財務成本淨額減少7.3%，並已按優惠條款為2025/2026年度的債務進行提前融資。這為我們能以外部手段推進物業組合多元化奠定堅實基礎，而此項工作仍然是我們的優先事項。 致謝與結語