领汇房地产投资信托基金（0823.HK），那是参观新商场的日子〜现场

香港股票|房地产投资信托公司更新 链接房地产投资信托领展房地产基金 （823香港） 那段日子–参观旺角新的T.O.P购物中心我们最近参观了旺角Link REIT新开业的购物中心T.O.P（这是我们的住所）。这是香港首家专注于传统零售业务的购物中心。它位于旺角地铁站直接入口的主要商业区。旺角的购物中心之间的竞争异常激烈，因为许多老牌购物中心已经有很长的历史了。这个地区承载着香港几代人的记忆。 Link REIT为购物中心带来了新的租户组合-在他们的投资组合中几乎看不到普通的主租户。取而代之的是，他们在香港租户中引入了许多新手。他们更多的是针对当地的交通，而不是游客。因此，青少年成为这个新购物中心的常客。我们看到他们在这一新业务流中迈出的第一步，并在获得经验后有进一步改进的余地。 香港投资组合中的第一个传统零售商业购物中心。Link REIT首次在香港运营传统零售商业购物中心，而不是日常必需品购物中心。换句话说，Link REIT正在完善其新的香港/房地产/房地产投资信托基金2018年9月24日企业价值（百万港元）180,895在更广阔的市场上的技能。一旦此业务流中的租赁团队成熟并准备好，可以提高购买更多优质资产的能力。 由于建筑物的历史，硬件受到限制。他们从政府那里购买了这个购物中心，并进行了装修。该购物中心最明显的限制是其地板高度–这种建筑结构不能通过装修工程来改变。因此，他们采用了一种允许拆除天花板的设计方案，这样游客就不会感到过于压抑。然而，这座建筑的布局对于购物中心来说并不是真正可取的。对于Link REIT的首次试用已经足够了，但是我们发现很难改善租户的组合/交通吸引力。 租户混合非常新鲜。他们的投资组合中有很多新租户。租赁是一种讨价还价的游戏。开发者拥有的购物中心越多，购物中心所处的黄金地段越多，开发者与租户进行谈判时拥有的议价能力。 Link REIT是此业务流程的开始。在一开始就要求他们拥有强大和高流量的明星租户是不合理的。 风险因素：重新使用处置所产生的资本收益的时间长于预期，资产收购的质量低于预期，加息，香港和中国经济放缓。投资总结 财务状况财年末16财年17财年18财年19财年20财年收益（百万港元）8,7409,25510,02310,60311,694氯（％）16861 0可分配纯利（百万港元）4,5674,9925,2815,7016,260氯（％）19681 0核心EPU（港元）2.0672.1832.3082.6732.928氯（％）1661 61 0核心市盈率（x）35.934.032.127.725.3市净率（x）1.31.20.90.90.8EV / EBITDA（x）29.026.824.622.520.3DPU（港元）2.0622.2842.4982.6052.860产量 （％）2.83.13.43.53.9每日营业额1200万（百万港元）34112M波动率（％）18PEG平均FY18-20E（x）28.4平均净资产收益率FY18-20E（％）3.219财年预期市盈率（x）0.9净负债/权益FY19E（％）25表现（％） 年初至今1200万绝对(4.26)相对于恒指(4.99)主要股东（％）黑石8.2资本集团公司6.1审核员普华永道会计师事务所价格表营业额（百万港元）价钱（港元）资料来源：彭博资讯，东方证券（香港）积累分享价格目标价HK $ 74.10HK $ 79.00崔瑞翠（证监会CE：BIH311）(852) 3519 1059最新关键数据已发行股份总数（百万）2,150市值（百万港元）157,800 东方证券（香港）有限公司请阅读最后一页的分析师认证，公司披露和免责声明1 香港股票|房地产投资信托公司更新2硬件限制Link REIT首次在香港运营传统零售商业购物中心，而不是日常必需品购物中心。换句话说，Link REIT正在更广泛的市场上增强其新技能。一旦此业务流程上的租赁团队成熟并准备就绪，就可以提高其购买更多优质资产的能力。他们从政府那里购买了这个购物中心，并进行了装修。该购物中心最明显的限制是其地板高度–这种建筑结构不能通过装修工程来改变。因此，他们采用了一种允许拆除天花板的设计方案，这样游客就不会感到过于压抑。然而，这座建筑的布局对于购物中心来说并不是真正可取的。对于Link REIT的首次试用已经足够了，但是我们发现很难改善租户的组合/交通吸引力。通过此资产，Link REIT的最重要重点将是培养传统零售租赁中运作良好的团队。租户组合他们有非常新鲜的租户组合。他们的投资组合中有很多新租户。租赁是一种讨价还价的游戏。开发者拥有的购物中心越多，购物中心所处的黄金地段越多，开发者与租户进行谈判时拥有的议价能力。Link REIT是此业务流程的开始。在一开始就要求他们拥有强大和高流量的明星租户是不合理的。但是他们尝试为已经非常熟悉旺角地区的本地客户带来一些新鲜口味。这些青少年可能会在这个购物中心发现新的体验，并愿意尝试。收益率差Link REIT目前的交易价为美国10年期国债收益率的30个基点。利率上升仍将是Link REIT的主要风险。 图1：收益率差资料来源：彭博资讯，东方证券（香港） 香港股票|房地产投资信托公司更新3 图2：对等估值表股票代号公司2018年9月21日货币份额pxMkt帽（十亿港元）2017年聚乙烯（x）2018年2019年2017年PB（x）2018年2019年EV / EBITDA（x）2017A 2018E 2019E股息收益率（％）2017A 2018E2017年鱼子（％）2018年2019年房地产投资信托87001 HK股票汇贤房地产投资信托中国新年3.1518.013.316.215.80.70.70.711.811.010.68.68.45.04.14.32778港元股票冠军信托港币5.4431.82.820.519.20.50.522.221.04.64.718.92.42.5778港元权益财富信托港币9.2617.87.018.117.60.70.60.618.818.35.75.610.74.73.3823 HK股票LINK REIT港币74.10156.53.427.624.90.90.94.224.422.23.43.630.14.13.7405港元股权越秀房地产投资信托港币5.1315.613.022.50.91.01.123.820.319.56.66.67.34.75.1435港元股权阳光信托港币5.328.86.121.319.70.60.60.67.85.05.210.02.82.9平均7.620.719.90.70.70.711.919.418.35.65.713.73.83.6合订证券6823 HK HK Equity香港电话港币10.6680.717.616.115.52.22.12.19.29.19.06.26.312.213.013.02638港元股票香港电气投资港币7.8369.222.920.426.91.41.41.413.413.615.15.15.16.86.85.26139 HK股票金茂大酒店港币4.649.344.928.126.51.21.31.415.113.713.07.87.92.65.05.71270港元净值朗汉姆港币2.856.04.219.017.80.50.50.57.622.420.57.17.011.42.62.7平均22.420.921.71.31.31.311.314.714.46.56.68.36.86.7香港物业16香港股票新鸿基PPT港币116.90338.76.810.39.70.60.60.67.810.19.84.04.29.66.06.117香港股票新世界发展港币10.96111.94.711.811.80.50.50.56.813.914.14.44.611.64.44.412香港股票亨德森·兰德港币40.10176.55.614.211.10.60.610.827.520.84.04.310.86.15.4101香港股票恒隆PPT港币15.2868.77.714.115.00.50.57.612.412.24.94.96.73.63.414香港股票希慎开发港币41.4543.47.316.915.90.60.615.816.115.23.33.58.53.63.71113香港股票CK资产持有港币60.75224.45.69.08.50.70.711.37.76.82.93.213.810.27.81972年香港股票瑞宝港币30.80180.24.520.514.80.70.75.220.621.32.62.615.73.44.383香港股票中地港币13.8291.36.317.616.70.70.60.65.715.814.73.83.910.43.73.920香港股票WHEELOCK＆CO港币49.95102.34.47.97.00.40.40.414.914.612.82.93.29.75.45.9173香港股票嘉华国际机场港币3.9212.25.32.73.40.30.30.38.25.75.74.85.07.110.39.235香港股票FE CONSORT国际港币4.189.66.05.64.90.70.70.77.37.36.85.35.713.211.711.9平均5.811.910.80.60.50.59.213.812.73.94.110.76.26.0资料来源：彭博资讯，东方证券（香港）图3：DDM评估终端增长率2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%6.4%82921051241536.9%738190104122折扣率7.4%667279891027.9%60657178888.4%5559647077资料来源：公司数据，彭博社，东方证券（香港） 图4：P / B乐队图5：历史P / BHK $ 120.0HK $ 100.0HK $ 80.0HK $ 60.0HK $ 40.0HK $ 20.0HK $ 0.0 香港股票|房地产投资信托公司更新420122013201420152016201720181.75倍1.50倍1.25倍1.00倍0.75倍0.50X资料来源：公司数据，彭博社，东方证券（香港）资料来源：公司数据，彭博社，东方证券（香港） 香港股票|房地产投资信托公司更新5财务报表和预测损益表（合并）资产负债表（合并）2016财年3月底（百万港元）2017财年2018财年19财年20财年3月底（百万港元）2016财年2017财年2018财年19财年20财年收益8,7409,25510,02310,60311,694当前资产4,0241,26512,5021,3181,484物业营运支出（2,227）(2,261)(2,360)(2,263)(2,464)现金及现金等价物3365353,164556440财产净收入6,5136,9947,6638,3409,230其他流动资产3,6887309,3387611,045SG＆A（368）(342)(417)(424)(468)非流动资产159,428174,675203,902237,611253,008财务成本净额（508）(567)(665)(777)(923)投资物业157,612174,006203,091236,798252,193利息收入6419434其他非流动资产1,816669811813815公允价值收益（亏损）11,26311,49435,49310,13314,488总资产163,452175,940216,404238,928254,492出售价值收益（损失）3961,3877,306--流动负债4,3874,0467,2259,0999,422税前利润17,30218,97049,39917,31522,331银行及其他贷款9593002,5894,5894,589税项支出（953）(1,0