领汇房地产投资信托基金（0823.HK）乘势而上

香港股票|房地产投资信托公司更新 链接房地产投资信托领展房地产基金 （823香港） 驾驭零售复苏势头Link REIT昨天宣布了其2018财年的年度业绩。这符合我们的估计。 2018财年可分配总收入同比增长7％至54.31亿港元，符合我们对5412毫米的估计。 2018财年每单位派息为249.78港仙，同比增长9.4％。增长主要由收入同比增长8.3％推动。为了抵消资产处置产生的DPU损失，通过单位回购取消单位也有帮助，他们计划在未来几个月内再回购约8000万个单位。正如我们在开始时所说，领汇房地产基金出售了表现不佳的物业，使其余物业的净物业收益率从去年的75.3％增至77.0％。由于延期至FY19，基于DDM模型，目标价从75.00港元下调至79.00港元，意味着有9.1％的上涨空间。 升级的零售产品组合证明了出色的经营业绩。2018财年，香港零售物业的收入同比增长9.5％至61.33亿港元，平均单位租金达到62.4港元/平方呎，同比增长12.8％。我们认为领汇房地产投资信托是香港零售业复苏和中国消费升级的受益者。 短期内停车场租金增长仍然强劲。香港停车场收入同比增长10.9％。停车场每月每位收入为2,492港元，同比增长11.3％。他们认为，由于供应短缺，短期增长仍然可见。正如我们在开始时所说，Link REIT的停车场在估值方面被严重低估。今年每个空间的平均估值达到56.7万港币，同比增长27.1％。香港/房地产/ REIT 2018年6月7日12M波动率（％）PEG平均FY18-20E（x）ROE平均FY18-20E（％）2P / B FY19E（x）净债务/权益FY19E（％）表现（％）16.826.23.40.925 中国的前瞻性前瞻性战略–团队和基础设施随时准备在一线城市寻找良好机会。得益于新收购的广州大都会广场的收入，2018财年来自中国内地购物中心的总收入和净财产收入分别为8.84亿港元和6.84亿港元，分别增长了54％和49％。他们正在积极地在四个一线城市（北京，上海，广州和深圳）以及香港寻找新的机会。 规划单位回购以减少资产处置的影响。即将到来8000万单位的股票回购占当前未偿还总单位的3.7％。假设按当前价格回购72.40港元，总支出将为58亿港元。如果其他因素保持不变，则DPU将增加3.9％。 风险因素：重新使用处置所产生的资本收益的时间长于预期，资产收购的质量低于预期，加息，香港和中国经济放缓。投资总结2014财年3月末2016财年18财年19财年20财年收益（百万港元）8,7409,25510,02310,60311,694氯（％）1 36861 0可分配净利润（百万港元）4,5674,9925,2815,7016,260氯（％）1 29681 0核心EPU（港元）2.0672.1832.3082.6732.928氯（％）1 6661 61 0核心市盈率（x）33.131.329.625.623.3市净率（x）1.21.10.80.80.7EV / EBITDA（x）29.026.824.622.520.3DPU（港元）2.0622.2842.4982.6052.860产量 （％）3.03.33.73.84.2资料来源：彭博社，公司数据，东方证券（香港） 年初至今1200万绝对8017相对于恒指4主要股东（％）黑石8.2资本集团公司6.1审核员普华永道会计师事务所价格表营业额（百万港元）价钱（港元）资料来源：彭博资讯，东方证券（香港）东方证券（香港）有限公司请阅读最后一页的分析师认证，公司披露和免责声明1积累分享价格目标价HK $ 72.40HK $ 79.00崔瑞翠（证监会CE：BIH311）(852) 3519 1059最新关键数据已发行股份总数（百万）2,150市值（百万港元）155,700企业价值（百万港元）178,795每日营业额1200万（百万港元）305 香港股票|房地产投资信托公司更新请参阅最后一页的免责声明。2香港零售业的优秀归还率运营数字保持强劲尽管新出售的广州大都会广场以及整个零售业的复苏，尽管出售的17处物业有一个月的租金亏损，但领汇房地产投资信托仍然录得可观的增长，尤其是在零售方面。退货率继续攀升至商店的31.2％和整体29.1％。2017财年2018财年同比收入明细零售和商业物业6,9147,5549%停车区1,9402,0465%空调服务费3703751%其他与财产有关的收益314855%总9,25510,0238%物业营运支出明细物业经理的费用，保安和清洁574570-1%人事费441431-2%地租及差rates225211-6%维修和保养308284-8%实用工具2822882%促销和营销费用1261368%屋村公共区域费用106100-6%中国的商业和房地产税340-100%其他物业营运支出165140-15%总2,2612,160-4%香港投资组合1HFY162016财年1HFY172017财年1HFY182018财年回复率*商店29.529.021.223.428.531.2*总体23.625.921.023.826.829.1期末入住率95.196.095.996.196.397.0停车场物业仍隐藏价值今年，目前每个空间的平均估值达到56.7万港元，同比增长27.1％。如果他们能够以接近市场价格的价格出售它，我们仍然看到它释放价值的巨大潜力。目前，一般的停车场价格通常在100万至250万港元之间，而香港的新记录是600万港元/停车场。如果这些停车场以可观的收益出售，并且能够回购其他一些优质的经常性物业，则将给DPU带来好处。收益率差Link REIT目前的交易价为美国10年期国债收益率的50个基点。利率上升仍将是Link REIT的主要风险。 香港股票|房地产投资信托公司更新请参阅最后一页的免责声明。3 图1：对等估值表股票代号公司2018年4月21日货币份额px资本上限（十亿港元）2017年聚乙烯（x）2018年2019年2017年PB（x）2018年2019年EV / EBITDA（x）2017A 2018E 2019E股息收益率（％）2017A 2018E2017年房地产投资信托87001 HK股票汇贤房地产投资信托中国新年3.1818.112.115.915.90.70.70.714.511.110.78.48.35.52778港元股票冠军信托港币5.5232.22.919.920.10.50.50.523.422.34.54.520.1778港元权益财富信托港币9.4218.17.117.917.80.70.70.620.520.05.45.510.7823 HK股票LINK REIT港币72.40155.73.327.325.01.11.01.024.922.73.53.717.2405港元股权越秀房地产投资信托港币5.5116.79.215.018.00.91.01.225.221.019.66.06.710.3435港元股权阳光信托港币5.509.06.422.019.60.60.60.68.24.75.09.9平均6.919.719.40.80.80.816.020.219.15.45.612.3合订证券6823 HK HK Equity香港电话港币10.0676.214.914.614.32.01.91.98.58.48.36.46.513.02638港元股票香港电气投资港币7.4966.218.219.826.71.31.31.312.913.014.25.35.36.76139 HK股票金茂大酒店港币4.789.639.114.714.31.21.31.414.912.011.47.38.83.41270港元净值朗汉姆港币3.276.95.921.819.20.60.50.59.723.622.26.56.39.5平均19.617.718.61.31.31.311.514.314.06.46.78.2香港物业16香港股票新鸿基PPT港币127.80370.26.812.211.40.70.70.77.611.210.63.33.510.817香港股票新世界发展港币12.28125.48.215.913.80.60.50.511.617.115.63.83.97.612香港股票亨德森·兰德港币46.55204.96.714.713.20.70.70.711.229.522.13.33.510.9101香港股票恒隆PPT港币18.2682.110.117.217.80.60.60.69.113.713.54.14.16.214香港股票希慎开发港币46.7548.913.417.118.20.70.70.717.718.117.12.93.15.31113香港股票CK资产持有港币67.25248.78.310.79.80.90.80.710.48.68.12.52.810.71972年香港股票瑞宝港币31.30183.15.422.522.70.70.70.76.321.922.02.52.514.183香港股票中地港币14.0092.46.215.817.90.60.70.65.013.416.43.86.711.020香港股票WHEELOCK＆CO港币59.85122.55.99.68.20.50.50.513.713.912.22.42.59.0173香港股票嘉华国际机场港币5.2916.24.13.74.50.50.40.44.85.76.83.43.612.935香港股票FE CONSORT国际港币4.6510.77.17.56.40.91.00.97.07.66.24.14.813.2平均7.513.413.10.70.70.69.514.613.73.33.710.2资料来源：彭博资讯，东方证券（香港）图2：DDM评估终端增长率2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%6.4%82921051241536.9%738190104122折扣率7.4%667279891027.9%60657178888.4%5559647077资料来源：公司数据，彭博社，东方证券（香港） 图3：P / B乐队图4：历史P / BHK $ 120.0HK $ 100.0HK $ 80.0HK $ 60.0HK $ 40.0HK $ 20.01.75倍1.50倍1.25倍1.00倍0.75倍0.50倍（X）1.61.51.41.31.21.11.00.90.80.7HK $ 0.020122013201420152016201720180.62012201320142015201620172018资料来源：公司数据，彭博社，东方证券（香港）资料来源：公司数据，彭博社，东方证券（香港） +1标准 意思 -1标准 香港股票|房地产投资信托公司更新请参阅最后一页的免责声明。4财务报表和预测损益表（合并）资产负债表（合并）2016财年3月底（百万港元）2017财年2018财年19财年20财年3月底（百万港元）2016财年2017财年2018财年19财年20财年收益8,7409,25510,02310,60311,694当前资产4,0241,26512,5021,3181,484物业营运支出（2,227）(2,261)(2,360)(2,263)(2,464)现金及现金等价物3365353,164556440财产净收入6,5136,9947,6638,3409,230其他流动资产3,6887309,3387611,045SG＆A（368）(342)(417)(424)(468)非流动资产159,428174,675203,902237,611253,008财务成本净额（508）(567)(665)(777)(923)投资物业157,612174,006203,091236,798252,193利息收入6419434其他非流动资产1,816669811813815公允价值收益（亏损）11,2631