领汇房地产投资基金（0823.HK）在中国寻求更高的敞口

公司说明房地产投资信托│ 香港│ 十一月14，2018第三方相关研究.全民教育平台香港保持（没变化）共识评分*：买10持有7卖2链接房地产投资信托在中国寻求更高的曝光率没有变化相对于恒指（RHS）的价格收盘价78.073.068.01511月17日-2月18日5月18日-8月18日120.5108.095.51HFY19在线取得结果，DPU + 7.5％Link REIT的1HFY19 DPU增加7.5％至1.3062港元，基本符合我们的预期，意味着年化股息收益率为3.6％。 19财年1HF收入同比增长7.4％，净财产收入同比增长6.9％（不包括已出售或新收购的购物中心）。截至9月18日，资产负债比率降至10.3％（3月18日：11.9％）。香港零售组合保持稳定2018财年第一财季的租户销售增长为7.2％，略低于18财年的8％。租金调升从一年前的26.8％降至22.5％。停车场收入同比增长10％。在1HFY19完成了四项资产提升，平均投资回报率为20％。来自中国零售组合的强劲租金恢复中国的收入和NPI分别同比增长23％和26％。大都会广场和EC购物中心的租金调升仍然保持强劲，达到43.2％。 Link Square的返还率仅为0.2％，而一小部分办公面积得到了更新。管理层仍然有信心实现全年两位数的租金归还。三个物业的入住率维持在99％的高水平。增加对中国投资的资产配置上限目前，投资组合审核尚无任何更新。管理意图资料来源：彭博社相对（％）0.5 2 17由于过去在中国的收购提供了更有吸引力的回报，因此将中国投资的资产分配上限从12.5％提高到20％。本地媒体香港交易所报道，领汇正在商讨以65亿元人民币收购深圳的购物中心。 由于单位回购，股价一直坚挺在2018年6月，管理层指导其将在处置17个购物中心后在19财年回购多达8,000万个单位（约占未偿还总单位的4％）。尽管这还不足以完全抵消资产处置带来的8％DPU损失，但由于利率回升和宏观不确定性，由于主动回购单位，其股价一直保持坚挺。管理层表示，将在19HFY19购买剩余的4,050万个单位（占8,000万个指导原则的51％）。保持持有；对缩小的收益差距保持谨慎虽然我们预计2HFY19F会恢复单位回购并有可能在短期内出售股票以支持Link的股价，但目前的估值似乎要求很高，其收益率与美国10年期国债收益率的价差收窄至仅2bp.47bp。下面分析师其5年平均值为182bp。目标价66.0港元不变，基于4.0％的目标FY19F股息收益率。维持持有。上行风险：更积极的单位回购。下行风险：美国加息速度快于预期。财务摘要17A年3月3月18A3月19日3月20F3月21日物业总收入（百万港元）9,25510,02310,25011,11611,779CFA成龙物业收益净额（百万港元）6,9947,6637,8278,5919,152Ť(852) 2539 1324Ë净利润（百万港元）可分配盈利（百万港元）每股股息（港元）17,711(5,075)2.2847,701(5,431)2.505,441(5,441)2.635,837(5,837)2.826,189(6,189)2.99CIMB /共识DPS（x）0.98 0.96 0.92资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告的由■Link的1HFY19成绩符合我们的预期。管理层计划提高对中国投资的资产配置上限。■该公司承诺在19HFY2再次购买4050万股，这将在短期内继续支撑其股价。■维持持有评级，目标价66.0港元不变。Ë体积时价：HK $ 72.30目标价：HK $ 66.00先前的目标：HK $ 66.00上/下：-8.7%CGS-CIMB /共识：-15.6%路透社：0823.HK彭博社：823港元市值：195.04亿美元1,526.97亿港元每日平均营业额：4,599万美元HK $ 3.605亿当前股数：2,213m自由浮动：*资料来源：彭博社80.3%本说明中的主要更改价格表现1M3M1200万绝对值（％）0.5-5.75.4大股东持有百分比黑石7.1首都7.0州街5.6麦国荣股息收益率3.16%3.45%3.64%3.90%4.13%Ť(852) 2539 1328资产杠杆15.7%12.0%13.3%12.9%12.6%ËBVPS（港元）62.4783.0686.6187.0987.62楚先生Ť(852) 2539 1327P / BV（x）经常性股本回报率1.1613.3%0.8730.1%0.833.0%0.833.2%0.833.4% 房地产投资信托│ 香港链接房地产投资信托│ 十一月14，20182图1：Link的1HFY19结果审核百万港元1小时2018财年 1HFY19 同比（％）营业额4,949 4,930 -0.4物业营运开支-1,182 -1,171 -0.9财产净收入3,767 3,759 -0.2一般和行政花费-185-151-18.4投资物业公允价值变动9,432 6,702 -28.9营业利润13,014 10,310 -20.8利益收入2592850.0金融费用-288-3024.9极好的项目0 0不适用税收-589-73224.3非控制利息-7-1091457.1报告收入12,132 9,226 -24.0投资物业公允价值变动-9,424 -6,556 -30.4极好的项目0 0不适用与投资公允价值变动有关的递延税项财产48145202.1CN的折旧费用知识产权-690-100.0其他非现金收入-83-56-32.5可分配收入总额2,604 2,759 6.0全权分配69 0 -100.0可分配总额2,673 2,759 3.2DPU（港元）1.21501.30627.5资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：Link截至19财年的股票回购摘要已发行股份百分比日期平均价格编号分享优秀8/31/201877.8820,0000.04%8/30/201877.8980,5000.05%8/29/201878.0498,0000.02%8/28/201878.0800,0000.04%8/27/201877.3173,5000.01%8/23/201876.11,570,0000.07%8/22/201876.31,720,5000.08%8/21/201877.42,664,0000.13%8/20/201877.1404,0000.02%8/17/201877.01,048,5000.05%8/16/201877.1974,5000.05%8/15/201877.01,675,0000.08%8/14/201876.61,084,5000.05%8/13/201876.11,196,0000.06%8/10/201876.61,300,0000.06%8/9/201877.41,628,0000.08%8/8/201877.8518,0000.02%8/7/201876.9852,5000.04%8/6/201875.71,206,5000.06%8/3/201875.41,643,5000.08%8/2/201876.42,115,5000.10%8/1/201877.9995,5000.05%7/31/201877.6570,0000.03%7/30/201877.5690,0000.03%7/27/201877.0905,5000.04%7/26/201876.71,258,5000.06%7/13/201875.21,160,0000.05%7/12/201875.01,330,0000.06%7/11/201873.21,330,0000.06%7/10/201874.81,380,0000.06%7/9/201875.22,000,0000.09%7/6/201873.52,000,0000.09%7/5/201872.0987,5000.05%合计（1HFY19）39,480,0001.85%公司指引（FY19）80,000,0003.79%剩余的2HFY1940,520,0001.94%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 房地产投资信托│ 香港链接房地产投资信托│ 十一月14，20183图3：Link在美国10年期国债上的收益率差降至47bp4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%4/1/20104/1/20114/1/20124/1/20134/1/20144/1/20154/1/20164/1/20174/1/2018链接收益率差（美国10年以上）5年平均值资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图4：尽管美国利率上升，Link的股价控股公司仍在继续进行单位回购904.5%804.0%703.5%603.0%502.5%402.0%301.5%201.0%100.5%00.0%4/1/20104/1/20114/1/20124/1/20134/1/20144/1/20154/1/20164/1/20174/1/2018链接股价（港元）10年期美国UST收益率（％）（RHS）资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图5：同级比较共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E（x）P / BV（x） 产量(%) 净负债比率（％）短线股票收市价（港元）（港元）评级（百万美元）（港元） （％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019FCK资产1113 HK54.1090.00加25,523128.058669.87.07.67.20.70.60.63.14.44.16(5)(8)HLD12香港37.2067.00加20,91396.061808.48.37.97.60.60.50.54.64.74.9181813凯里·道具683港币25.4036.50保持4,72173.065444.16.66.05.80.40.40.45.95.76.1231611新世界17香港10.2613.50加13,36822.5543214.713.110.312.60.50.50.54.54.75.2333439新地16香港102.90180.00加38,080257.0607511.59.88.57.50.60.60.54.04.55.0101210信诺83香港12.6217.20加10,64426.5523615.17.515.913.50.60.60.64.27.84.4(17)(13)(12)码头控股4香港20.5022.50降低7,97950.059103.99.18.88.50.40.40.47.83.43.5(6)1310会德丰20港元43.5574.00加11,392124.065707.47.36.45.60.40.40.33.33.43.6151618HLP101香港14.8614.00降低8,53731.052(6)12.114.515.514.80.50.50.55.05.05.051016HKL *HKL SP6.209.50加14,58713.554531.91.81.61.40.40.40.43.23.53.7789希慎14香港38.5054.60加5,14684.0544216.215.815.014.10.60.60.63.53.84.0442太古Ppt1972香港28.7035.00加21,44647.0392217.220.119.618.70.70.60.62.72.83.0121212码头REIC1997香港49.0068.00加19,00480.0393913.515.815.014.20.70.70.73.94.14.4201817冠君产业信托2778港币5.316.00加3,9669.2421320.919.818.817.80.50.50.54.64.85.